集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，這對(duì)樓市意味著什么？

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據(jù)新華社消息，23日提請(qǐng)全國人大常委會(huì)審議的土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法修正案草案，刪去了現(xiàn)行土地管理法中關(guān)于從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)使用土地的，必須使用國有土地或征為國有的原集體土地的規(guī)定；對(duì)土地利用總體規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途，并經(jīng)依法登記的集體建設(shè)用地，允許土地所有權(quán)人通過出讓、出租等方式交由單位或個(gè)人使用。

現(xiàn)行城市房地產(chǎn)管理法關(guān)于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體土地必須先征收為國有后才能出讓的規(guī)定，新增加一句“法律另有規(guī)定的除外”，以銜接土地管理法修改，掃清集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的法律障礙。

中證網(wǎng)援引地產(chǎn)行業(yè)人士指出，“非農(nóng)建設(shè)用地不再必須國有”是對(duì)十八屆三中全會(huì)決議的落實(shí)。十八屆三中全會(huì)中決議中曾專有提及：建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)。在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)。

截止至2013年底 集體經(jīng)營性建設(shè)用地面積約為4200萬畝

目前農(nóng)村的集體建設(shè)用地分為三大類：宅基地、公益性公共設(shè)施用地和集體建設(shè)經(jīng)營性用地。因此，宅基地、農(nóng)村公益性公共設(shè)施用地與可直接入市的集體建設(shè)經(jīng)營性用地是不同的概念。

在我國，集體經(jīng)營性建設(shè)用地是指具有生產(chǎn)經(jīng)營性質(zhì)的農(nóng)村建設(shè)用地，包括農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織使用鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地興辦企業(yè)或與其他單位、個(gè)人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式共同舉辦企業(yè)、商業(yè)所使用的農(nóng)村集體建設(shè)用地。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道稱，據(jù)調(diào)查推算，截止到2013年底，全國的集體經(jīng)營性建設(shè)用地的面積約為4200萬畝，占全國建設(shè)用地總量的13.3%左右，宅基地的總面積約為1.7億畝，約占集體建設(shè)用地的54%左右。

不過，宅基地本身并不是經(jīng)營用途，不在法律修改目前透露的內(nèi)容以內(nèi)。

分析師：小產(chǎn)權(quán)房還是不能轉(zhuǎn)正 主要影響一二線尤其是深圳樓市

對(duì)于大眾來說，本次土地制度改革是否意味著小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”是最關(guān)注的的問題。

“小產(chǎn)權(quán)房還是不能轉(zhuǎn)正。”21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道援引易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次政策對(duì)于集體建設(shè)用地的概念，明確提到了兩點(diǎn)。

第一是主要是工業(yè)用途和商業(yè)用途，這可以擴(kuò)展為共有用途、狹義上的商業(yè)用途、辦公用途等，而居住用途沒有提，實(shí)際上無論是銷售類型的商品房還是小產(chǎn)權(quán)房，本質(zhì)上都是居住的概念，所以該政策和小產(chǎn)權(quán)關(guān)系不大。換而言之，松綁的是別的領(lǐng)域，小產(chǎn)權(quán)房的政策依然是嚴(yán)厲的。

第二、此類用地強(qiáng)調(diào)了經(jīng)營性用途。小產(chǎn)權(quán)本身也談不上經(jīng)營用途，即便存在各類出租的概念，本身也是違法的，所以也談不上合法經(jīng)營的概念。所以也沒有機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)正。至于具體城市的調(diào)整，那么和具體城市小產(chǎn)權(quán)的政策有關(guān)，和此次土地管理法修正沒有關(guān)系。

也有分析人士指出，此次政策對(duì)一二線城市影響較大，尤其是租賃市場(chǎng)的租賃用地供應(yīng)。嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)上證報(bào)表示，類似政策對(duì)于一些城中村和城邊村的影響是最大的，尤其是一二線城市和部分三四線城市，類似城市供地市場(chǎng)將快速打開，

中證網(wǎng)援引中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，由于本次修正案草案調(diào)整的部分僅涉及為工商業(yè)經(jīng)營性用途土地，因此暫時(shí)不會(huì)影響到住宅市場(chǎng)。本次政策將主要影響一二線尤其是深圳城市的商業(yè)用地供應(yīng)。

華爾街見聞 廖志鴻