上市房企財務(wù)“美容”用上玻尿酸 雅詩蘭黛供貨商借殼魯商置業(yè)

每經(jīng)記者 陳夢妤 林菁晶    每經(jīng)編輯 甄素靜    

信息不對稱的行業(yè)，往往潛藏著很大機會。比如，房地產(chǎn)和玻尿酸。

此時此刻的魯商置業(yè)，內(nèi)心一定是矛盾的。畢竟，大股東讓自己在房地產(chǎn)和玻尿酸之間做出選擇。

都知道醫(yī)藥和房地產(chǎn)是暴利行業(yè)，那么用地產(chǎn)公司置換醫(yī)藥公司，這筆交易到底值不值？

常年資產(chǎn)負債率90%，活得并不開心的魯商置業(yè)，這幾天極大拉近了與“網(wǎng)紅”的距離，也令生產(chǎn)玻尿酸的山東福瑞達醫(yī)藥集團有限公司（下稱福瑞達）成功上位，幾乎一夜成名。

如此，福瑞達借殼上市，魯商置業(yè)降低負債，一箭雙雕。

一手玻尿酸，一手房地產(chǎn)？

12月8日，魯商置業(yè)發(fā)布公告，擬受讓控股股東山東省商業(yè)集團持有的福瑞達100%股權(quán)，交易價款9.27億元。

與此同時，魯商置業(yè)以其持有的泰安銀座房地產(chǎn)開發(fā)限公司97%股權(quán)、東營銀座房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)和濟寧魯商置業(yè)有限公司100%股權(quán)，合計作價8.06億元轉(zhuǎn)讓給魯商集團，差額部分1.21億元以現(xiàn)金方式支付。

據(jù)公開資料，低調(diào)的福瑞達從1993年創(chuàng)立之初，就一直保持著全球玻尿酸研發(fā)應(yīng)用領(lǐng)域領(lǐng)導者的地位，率先發(fā)明了用生物發(fā)酵的方法生產(chǎn)玻尿酸，實現(xiàn)玻尿酸規(guī)模化的批量生產(chǎn)，并一舉成為全球最大的玻尿酸產(chǎn)研應(yīng)用基地，以及全球一線品牌的原料供應(yīng)商。比如，雅詩蘭黛、蘭蔻、資生堂，全球70%左右的玻尿酸都是由福瑞達提供的。

福瑞達旗下醫(yī)療產(chǎn)品豐富，包括藥品、保健品、化妝品三大業(yè)務(wù)。今年1～10月，福瑞達實現(xiàn)營業(yè)收入6.83億元，實現(xiàn)歸屬于母公司的凈利潤2162.79萬元。

根據(jù)財報，魯商置業(yè)前三季度實現(xiàn)營業(yè)收入48.39億元，同比增長33.02%；歸屬于上市公司股東的凈利潤9766.66萬元，同比增長11.34%。

不過，控股股東山東省商業(yè)集團對這筆交易充滿了自信：福瑞達醫(yī)藥2018年、2019年、2020年實現(xiàn)的凈利潤總數(shù)分別不低于2537萬元、5555.74萬元、8493.43萬元，如未達到利潤承諾數(shù)，山東省商業(yè)集團將按照約定向上市公司進行補償。

上市重組9年，資產(chǎn)負債率居A股房企首位

而魯商置業(yè)尋求轉(zhuǎn)型的背后，是其不得不面臨的資金困境。這也代表著地方國企的普遍現(xiàn)狀：負債高企，主營業(yè)務(wù)業(yè)績不佳、入不敷出，不得不寄希望于轉(zhuǎn)型來“提高上市公司的持續(xù)經(jīng)營能力”。

事實上，自2008年借殼上市以來，魯商置業(yè)資產(chǎn)負債率一直處于較高水平。2009年至2017年，魯商置業(yè)資產(chǎn)負債率均在90%上下。截至今年半年報，其資產(chǎn)負債率94.34%，在125家A股上市房企中居首位。

巨大的負債壓力之下，魯商置業(yè)不得不通過發(fā)債來償還銀行貸款，以便多節(jié)省下每年1.4億元的利息。畢竟2017年全年，魯商置業(yè)的凈利潤只有1.05億元。8月8日，其發(fā)布公告，擬非公開發(fā)行不超過20億元公司債券，用于償還公司債務(wù)。

但雪上加霜的是，魯商置業(yè)此前因財務(wù)審計機構(gòu)涉嫌違規(guī)，籌劃了逾兩年的定增申請于今年9月初被證監(jiān)會中止。

2008年的重組上市成功，是魯商置業(yè)的高光時刻。舊瓶裝新酒之后，此前上市公司原有的虧本業(yè)務(wù)及債務(wù)全部剝離，而重新打包進去的11個房地產(chǎn)項目公司、13個房地產(chǎn)項目，近300萬平方米的土地儲備，讓魯商置業(yè)一躍成為山東省最大的房地產(chǎn)公司。

隨后的狀況急轉(zhuǎn)直下。數(shù)據(jù)顯示，2009年至2017年，魯商置業(yè)凈利潤分別為4.39億元、4.41億元、2.35億元、2.47億元、2.63億元、2.06億元、1.12億元、0.92億元和1.05億。這也意味著，魯商置業(yè)上市9年凈利潤下降近八成。

好在2017年下半年開始，隨著一系列國改時間表和實施細則的落地，山東省國改進程提速進入深水區(qū)，魯商置業(yè)有望通過建立市場激勵機制實現(xiàn)凈利潤逆襲。今年1月，山東省國資委出臺了《省國資委以管資本為主進一步推進職能轉(zhuǎn)變實施方案》文件，將地方上市公司股權(quán)激勵審批權(quán)下放到省管企業(yè)和市國資監(jiān)管機構(gòu)。

今年8月初，魯商置業(yè)的股權(quán)激勵方案如期而至，擬向公司董高監(jiān)等骨干人員267人授予3002.9萬份股票期權(quán)，約占公司股本總額的3%；同時自授予日起滿24個月后可以開始分三期行權(quán)，未來每12個月行權(quán)數(shù)量的占比各達1/3。

業(yè)績承諾方面，以2017年度歸屬母公司凈利潤和ROE為基數(shù)，2019年~2021年度歸母凈利潤增長率不低于40%、50%和70%，2019年~2021年度的ROE增長率不低于25%、30%、35%。

不過，魯商置業(yè)的股票依然在底部徘徊。截至12月17日收盤，價格為3.21元。

一心謀求將地產(chǎn)業(yè)務(wù)做大、做強的魯商置業(yè)，在這個難熬的冬天，把玻尿酸變成了新的期待，希望在注入玻尿酸之后，魯商置業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)藥效最大化。