取消限售令，菏澤打響房地產(chǎn)調(diào)控松綁第一槍！多少地方會(huì)跟隨？

圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)

本輪房地產(chǎn)調(diào)控周期中，地方出現(xiàn)了首個(gè)取消限售的政策。

12月18日下午，山東省菏澤市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局網(wǎng)站公布了發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)全市棚戶區(qū)改造和促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(后簡(jiǎn)稱為《通知》)，在限制新購(gòu)住房轉(zhuǎn)讓限制與降低市區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)管方面較此前房地產(chǎn)調(diào)控政策大幅松綁。

限售政策是本輪調(diào)控中的重要特點(diǎn)之一。本次《通知》的下發(fā)使得菏澤市成為本輪調(diào)控周期中首個(gè)取消限售政策的城市。

近期，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)多個(gè)重要信號(hào)，房企銷售放緩、房企11月發(fā)債規(guī)模井噴以及碧桂園宣布重啟投資等信號(hào)下，房地產(chǎn)調(diào)控政策2019年是否會(huì)有所調(diào)整成為各方關(guān)注和爭(zhēng)論的焦點(diǎn)。由于本輪調(diào)控中地方政府是調(diào)控政策制定的主體之一，“一城一策”甚至是“一區(qū)一策”廣泛存在，菏澤本次率先松綁調(diào)控政策后，是否會(huì)引發(fā)跟隨者，令人關(guān)注。

兩大領(lǐng)域松綁

菏澤市限購(gòu)政策始于2017年11月。本次發(fā)布的《通知》第六條為，取消新購(gòu)住房限制轉(zhuǎn)讓措施，即取消《菏澤市人民政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》（菏政辦發(fā)〔2017〕42號(hào)）中“對(duì)主城區(qū)和住房成交量高、房?jī)r(jià)穩(wěn)控壓力大的縣區(qū)實(shí)行新購(gòu)住房限制轉(zhuǎn)讓措施，即所購(gòu)買的新建商品住房和二手住房取得產(chǎn)權(quán)證書至少滿2年后方可上市交易，非本地居民購(gòu)房限制轉(zhuǎn)讓時(shí)間不少于3年”的規(guī)定。

《通知》還大幅降低了對(duì)市區(qū)商品房預(yù)售資金的監(jiān)管要求。其中具體指出，對(duì)實(shí)力強(qiáng)、信譽(yù)好的企業(yè)不再監(jiān)管，其它企業(yè)在現(xiàn)有的市區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，降低一半執(zhí)行，最低可放寬到監(jiān)管額度的10%。同時(shí)，商品房預(yù)售資金進(jìn)入監(jiān)管帳戶后，不再要求項(xiàng)目監(jiān)管資金達(dá)到既定監(jiān)管額度后，才可提取，只要求留存夠監(jiān)管資金比例，即可使用。在主體結(jié)構(gòu)封頂控制節(jié)點(diǎn)之前，商品房預(yù)售人可以憑銀行出具的保函部分抵頂商品房預(yù)售監(jiān)管資金，抵扣監(jiān)管額度最高為30%。對(duì)于具有回遷安置房建設(shè)的商品房項(xiàng)目，根據(jù)安置房投資額度及建設(shè)形象進(jìn)度降低預(yù)售資金監(jiān)管額度。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)居嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，菏澤此次出臺(tái)取消限售政策，信號(hào)意義極強(qiáng)。其意義和2014年南寧北部灣取消限購(gòu)的意義類似，都是樓市政策從緊到寬松的重要變化。此類政策看似在某個(gè)文件中“不經(jīng)意”地提及了一句，但往往會(huì)被認(rèn)為當(dāng)前很多城市試圖放松的第一槍。預(yù)計(jì)此類城市的政策會(huì)造成很強(qiáng)的示范效應(yīng)，在因城施策的政策框架下，預(yù)計(jì)后續(xù)類似政策放松的城市還會(huì)繼續(xù)增多，尤其是會(huì)從限售政策進(jìn)行松綁。

菏澤代表了全國(guó)三四線城市尤其是地級(jí)市的市場(chǎng)。從11月份《全國(guó)百城庫(kù)存報(bào)告》可以看出，全國(guó)三四線城市住宅庫(kù)存在連續(xù)38個(gè)月同比下跌之后，目前首次出現(xiàn)同比正增長(zhǎng)現(xiàn)象。其含義是，三四線城市過(guò)去庫(kù)存消化速度是比較快的，而現(xiàn)在因?yàn)榘ㄅ锔恼哒{(diào)整、市場(chǎng)需求透支等因素影響，實(shí)際上庫(kù)存基本面在發(fā)生變化。從去庫(kù)存周期也可以看出，近期三四線城市的去庫(kù)存周期開(kāi)始從底部反彈了。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，菏澤的限售政策取消，至少說(shuō)明了兩點(diǎn)政策動(dòng)向。第一、因地制宜依然是當(dāng)前政策制定的出發(fā)點(diǎn)，各地可以根據(jù)具體情況進(jìn)行調(diào)整政策。第二、政策取消也會(huì)循序漸進(jìn)，會(huì)從類似限售政策等取消開(kāi)始，而包括限購(gòu)等政策，可能后續(xù)還會(huì)相對(duì)謹(jǐn)慎。

此類政策取消，對(duì)于后續(xù)市場(chǎng)的影響是很大的。實(shí)際上此前包括蘭州也有過(guò)各類政策的調(diào)整，當(dāng)時(shí)也引起關(guān)注，但沒(méi)有形成太多的模仿。而菏澤取消限售，在當(dāng)前市場(chǎng)基本面下，預(yù)計(jì)模仿的城市會(huì)增加。此類政策應(yīng)該說(shuō)對(duì)于市場(chǎng)交易的影響還是存在的，尤其是會(huì)減少一些看空情緒，對(duì)于當(dāng)前下行的樓市來(lái)說(shuō)是有托底效應(yīng)的，至少樓市看空的情緒會(huì)進(jìn)一步減少。

調(diào)控仍保持高壓

近期一些房地產(chǎn)行業(yè)的變化引發(fā)關(guān)注，2019年房地產(chǎn)調(diào)控政策是否會(huì)微調(diào)成為各方關(guān)注的焦點(diǎn)。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月來(lái)約束性樓市政策明顯減少，只有蘇州承德兩地針對(duì)限購(gòu)政策有所升級(jí)。其他城市基本無(wú)收緊約束性的調(diào)控政策發(fā)布。大部分調(diào)控都是重申之前的調(diào)控政策，針對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控內(nèi)容基本以落實(shí)之前政策為主。

近期地方調(diào)控政策一覽

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，從全國(guó)看，嚴(yán)格落地之前的調(diào)控政策，整體市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)平穩(wěn)表現(xiàn)，部分城市房?jī)r(jià)開(kāi)始明顯調(diào)整。市場(chǎng)漲幅明顯放緩，是約束性政策減少的最主要原因，樓市告別“高燒”，房地產(chǎn)調(diào)控再收緊加碼的市場(chǎng)基礎(chǔ)不存在。“本次調(diào)控的‘政策底’可能已經(jīng)出現(xiàn)了。”張大偉表示。

還有一個(gè)積極信號(hào)是房企融資環(huán)境有所改善。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)顯示，11月已有多家房企發(fā)行各類債務(wù)工具，募集資金超過(guò)500億元。多家房企公司債和ABS密集獲批。信貸方面，部分城市住房按揭利率出現(xiàn)回調(diào)，放款周期縮短，這將有助于降低房貸成本，吸引更多購(gòu)房者入市。

“房企融資環(huán)境預(yù)計(jì)在2019年將得到改善。”一位中型上市房企負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示。

不過(guò)多位地產(chǎn)界人士表示，即使政策出現(xiàn)微調(diào)，也并不意味著嚴(yán)厲的調(diào)控政策就將退出。張大偉表示，從政策預(yù)期看，寬松政策出現(xiàn)可能性不大。從近期新華社發(fā)表的署名文章來(lái)看，中央遏制房?jī)r(jià)上漲的決心不會(huì)發(fā)生改變，決不會(huì)允許調(diào)控前功盡棄。“房住不炒”定位正在從各方面得到進(jìn)一步落實(shí)。若本次菏澤調(diào)控松綁政策引發(fā)更多三四線城市跟隨，預(yù)計(jì)將減輕三四線城市房地產(chǎn)商的項(xiàng)目資金壓力，但預(yù)計(jì)一、二線城市仍將維持調(diào)控高壓狀態(tài)。

“市場(chǎng)底部尚未到來(lái)，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)仍處于筑底下行態(tài)勢(shì)。”張大偉表示。

來(lái)源：中國(guó)證券報(bào)（xhszzb） 記者：張玉潔