房企融資生死時(shí)速：2019年房企債務(wù)規(guī)模達(dá)6.1萬(wàn)億元

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四季度以來(lái)，隨著銷(xiāo)售增速下滑和償債高峰來(lái)臨，房企融資步伐不斷加快，但融資成本卻創(chuàng)近三年來(lái)新高。在此背景下，很多財(cái)務(wù)穩(wěn)健的龍頭房企憑借低融資成本逆勢(shì)擴(kuò)張，趁很多中小房企被迫放緩拿地速度降低負(fù)債之際攻城略地，市場(chǎng)分化進(jìn)一步加劇。

加快融資步伐

“2018年四季度，房企最重要的工作就是融資。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示。

同策研究院的研究數(shù)據(jù)顯示，10月，40家典型上市房企融資總額為392.65億元，為2018年以來(lái)首次單月跌破400億元大關(guān)，更是創(chuàng)下了2017年1月以來(lái)單月融資額的新低；11月，40家典型上市房企融資總額升至505.92億元，環(huán)比增長(zhǎng)28.85%；12月，各大房企進(jìn)一步加快了融資的步伐。

一旦“觸底”便迅速“反彈”，在樓市寒冬中，融資市場(chǎng)的細(xì)微變化都牽動(dòng)著房企的神經(jīng)。“經(jīng)過(guò)前幾年的快速擴(kuò)張，很多房企現(xiàn)在都是高負(fù)債運(yùn)營(yíng)，而現(xiàn)在融資環(huán)境一直收得非常緊，又趕上房企銷(xiāo)售增速持續(xù)下滑，回款周期不斷延長(zhǎng)，所以融資成了眼下各大房企最重要的事情。”某中小房企財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人告訴中國(guó)證券報(bào)記者。

克而瑞地產(chǎn)研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，11月百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售金額達(dá)8953億元，同比增長(zhǎng)24.5%，但同比增速較10月下降7.5個(gè)百分點(diǎn)。雖然11月百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售金額環(huán)比增長(zhǎng)9%，結(jié)束了10月環(huán)比增速下滑局面，但民生證券指出，這主要源于年末房企項(xiàng)目大量入市，積極推盤(pán)，預(yù)計(jì)12月推盤(pán)速度將與11月持平，百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售金額環(huán)比增速仍然堪憂。

不過(guò)，越是銷(xiāo)售放緩融資困難，很多房企擴(kuò)張的動(dòng)力越足，對(duì)融資的需求越大。“目前房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)模式仍然是規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)，在行業(yè)集中度迅速提升的背景下，規(guī)?？壳耙馕吨谫Y能力更強(qiáng)，項(xiàng)目?jī)?chǔ)備越多。因此，盡管目前調(diào)控持續(xù)加碼，但第二梯隊(duì)的中型房企依然在加速拿地的過(guò)程中，融資需求依然很大。”張大偉表示。

同時(shí)，償債高峰的到來(lái)也讓房企對(duì)于資金的渴求更加強(qiáng)烈。恒大研究院發(fā)布的研究報(bào)告顯示，2018年下半年至2021年是房企債務(wù)集中兌付期，各年度規(guī)模分別為2.9萬(wàn)億元、6.1萬(wàn)億元、5.9萬(wàn)億元和3.4萬(wàn)億元。新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示：“部分企業(yè)負(fù)債率過(guò)高，可能在遭遇市場(chǎng)不確定之時(shí)面臨失控風(fēng)險(xiǎn)。”

融資成本攀升

一方面是融資環(huán)境持續(xù)收緊，另一方面卻是融資需求不斷增加，這樣的結(jié)果導(dǎo)致房企的融資成本大幅攀升?？硕鸬慕y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月房企發(fā)債融資的平均成本為8.54%，為2015年以來(lái)單月最高水平。前11個(gè)月房企平均融資成本達(dá)6.32%，超過(guò)2017年平均值。以恒大為例，其發(fā)行的18億美元債券中，5.9億規(guī)模的5年期債券利率高達(dá)13.75%。

融資成本上升與房企被迫轉(zhuǎn)向海外融資有很大關(guān)系。數(shù)據(jù)顯示，11月，房企境外發(fā)債的融資總額達(dá)285.1億元，環(huán)比大幅增長(zhǎng)419.3%，占總體發(fā)債融資總額的比重達(dá)52.2%。相對(duì)于境內(nèi)發(fā)債，11月房企平均境外發(fā)債的融資成本高達(dá)11.47%，較前10月的6.45%大幅增長(zhǎng)了5.02個(gè)百分點(diǎn)。

“現(xiàn)在海外融資的比重大幅提升，但海外融資的成本明顯上漲，客觀上增加了房企融資的總成本，再疊加匯率的波動(dòng)，很多房企的融資壓力是非常大的。但即便如此，由于融資需求很大，也要頂著高成本加快融資。”張大偉表示，2018年是房企近四年來(lái)資金壓力最大的一年，從趨勢(shì)上看，這種狀況在2019年仍將延續(xù)。

值得注意的是，在融資成本上升的背景下，很多財(cái)務(wù)穩(wěn)健的龍頭房企融資優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步凸顯。以萬(wàn)科為例，2017年公司凈負(fù)債率為8.8%，貨幣資金達(dá)1741.2億元。在今年3月的業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，萬(wàn)科首席財(cái)務(wù)官孫嘉表示，受市場(chǎng)環(huán)境影響，近期融資成本略有增加，但仍維持在行業(yè)內(nèi)較低水平。

相對(duì)而言，國(guó)企在融資方面更加從容。某北京房地產(chǎn)國(guó)企負(fù)責(zé)人告訴中國(guó)證券報(bào)記者：“今年以來(lái)，無(wú)論是國(guó)資委還是控股股東都一直要求降低負(fù)債率，所以融資不是很緊迫，負(fù)債率在78%左右，融資成本在5.3%上下。融資渠道也較多，既有美元債、公司債、永續(xù)債，還有成本較低的保險(xiǎn)融資。”

市場(chǎng)格局分化

融資能力和融資成本的分化，使大小房企在面臨眼下的市場(chǎng)狀況時(shí)心態(tài)迥異，“馬太效應(yīng)”促使市場(chǎng)格局進(jìn)一步分化。

開(kāi)源節(jié)流，減少拿地，成為各家房企降低負(fù)債率的常規(guī)手段。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，9-11月，25家房地產(chǎn)行業(yè)龍頭房企合計(jì)拿地金額分別為767億元、720億元、394億元，連續(xù)3個(gè)月低于1000億元，為近4年來(lái)首次出現(xiàn)。2018年之前，龍頭房企拿地金額每月都在1200億-2000億元。

“截至目前，銷(xiāo)售額前30強(qiáng)的房企中，按權(quán)益計(jì)拿地金額比2017年全年減少的就有20家，其中下降30%以內(nèi)、30%-50%、50%以上的分別有6家、6家、8家，大多數(shù)已走在降杠桿路上。”新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示。

一些財(cái)務(wù)穩(wěn)健的龍頭房企卻從中看到了逆勢(shì)擴(kuò)張的機(jī)會(huì)。今年以來(lái)，萬(wàn)科一方面不斷強(qiáng)調(diào)6300億元銷(xiāo)售回款的目標(biāo)，另一方面以低成本加快融資。僅第三季度，萬(wàn)科合計(jì)拿地金額就達(dá)到458.7億元，相當(dāng)于恒大、碧桂園、保利、融創(chuàng)四大房企拿地金額總和。

同樣充滿野心的還有保利。數(shù)據(jù)顯示，截至上半年，保利新增有息負(fù)債796.13億元，綜合資金成本為4.86%。憑借這一優(yōu)勢(shì)，2018年前三季度，保利累計(jì)新拓展項(xiàng)目108個(gè)，獲取總成本1636億元，拿地金額占銷(xiāo)售金額53.9%。憑此，2017年掉落到行業(yè)第五名的保利，今年很有希望重回前三。

相較而言，很多資金緊張的中小房企則成為被大型房企收割的“韭菜”，被迫不斷退出市場(chǎng)。比如，10月9日，一直在進(jìn)行戰(zhàn)略收縮的華夏幸福公告，將旗下涿州公司80%股權(quán)、裕景公司80%股權(quán)、裕達(dá)公司80%股權(quán)、廊坊公司80%股權(quán)及霸州公司65%股權(quán)，以32.34億元的價(jià)款出售給萬(wàn)科。