安信國際：佳兆業(yè)（1638）舊改潛力強(qiáng)勁 首次給予“買入”評(píng)級(jí)

10月24日，知名券商安信國際發(fā)布深度研究報(bào)告，首次覆蓋佳兆業(yè)集團(tuán)（01638.HK）給予“買入”評(píng)級(jí)。該行認(rèn)為，佳兆業(yè)以深圳為首深耕大灣區(qū)，上半年銷售額在深圳排名第四。深圳舊改項(xiàng)目將會(huì)支持佳兆業(yè)未來增長，下半年將集中供貨。此外，公司的債務(wù)水平正不斷改善，現(xiàn)金能覆蓋短期債務(wù)。

今年以來，在全球股市波動(dòng)的背景下，多家知名券商機(jī)構(gòu)發(fā)布有關(guān)佳兆業(yè)的買入或增持評(píng)級(jí)報(bào)告，可見佳兆業(yè)的投資價(jià)值被堅(jiān)定看好。

以深圳為首，深耕大灣區(qū)。佳兆業(yè)深耕深圳及大灣區(qū)，并輻射至長三角、環(huán)渤海等全國主要城市群。截止2018 年6 月，公司擁有土地儲(chǔ)備約2,200 萬平方米，估計(jì)貨值約3,800億元，權(quán)益貨值約3,600億元，其中深圳項(xiàng)目權(quán)益貨值約1,200億元。乘勢(shì)粵港澳大灣區(qū)的發(fā)展政策，土儲(chǔ)價(jià)值將慢慢釋放出來。公司市場占有率亦在改善，上半年在深圳的銷售額更是排名第四。

深圳舊改項(xiàng)目支持佳兆業(yè)未來增長。除了已取得土地證的正式土儲(chǔ)外，公司還有約2,700萬平方米土地面積的舊改項(xiàng)目。其中，大部分集中在深圳地區(qū)，占37%的土地面積。接近20年的舊城改造經(jīng)驗(yàn)，公司的舊改項(xiàng)目推進(jìn)順利，其中就有四個(gè)深圳的舊改項(xiàng)目成功轉(zhuǎn)化并于下半年提供約440億元的可售資源。龐大的舊改項(xiàng)目規(guī)模帶來優(yōu)質(zhì)而成本較低的土儲(chǔ)，是佳兆業(yè)中期增長動(dòng)力。

圖二：佳兆業(yè)舊改項(xiàng)目

來源：安信國際

下半年集中供貨，維持700億銷售目標(biāo)。截至9 月，公司銷售約413億元，完成度約60%。2018年前期銷售較慢的原因是上半年新貨較少加上一線城市限價(jià)限售所致，第四季度起推盤較多。公司在9月已加速推盤，包括深圳佳兆業(yè)未來城項(xiàng)目再度開盤及深圳佳兆業(yè)鹽田城市廣場項(xiàng)目，管理層相信可追趕700億元的銷售目標(biāo)。加上優(yōu)質(zhì)的土儲(chǔ)資源，公司逐步邁向2020年千億元銷售的目標(biāo)。

圖三：佳兆業(yè)銷售情況

來源：安信國際

債務(wù)水平持續(xù)改善。公司凈杠桿比率由2015 年的高位逐漸回落至2017年的300%，2018上半年更改善至259%，我們看到公司正不斷改善，而且公司短期償債壓力較小，一年內(nèi)到期的總債務(wù)約180 億元，而手頭現(xiàn)金約260 億元，現(xiàn)金基本能覆蓋短期債務(wù)，短期財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)不算大。

圖四：佳兆業(yè)債務(wù)結(jié)構(gòu)

來源：安信國際

首予“買入”評(píng)級(jí)。截至2018 年6月，公司未結(jié)轉(zhuǎn)銷售約450億元，集中在深圳以至大灣區(qū)核心城市，公司2018年銷售目標(biāo)為700億銷售，意味下半年的銷售額約450 億元，加起來接近900億元的待轉(zhuǎn)結(jié)銷售，為2018下半年及2019 年的盈利定下基礎(chǔ)，首予“買入”評(píng)級(jí)。

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