皇庭國際擬發(fā)行不超46億元資產(chǎn)支持票據(jù)融資 完善商業(yè)不動產(chǎn)運營模式

10月19日，皇庭國際（000056,sz）公告稱，其擬通過向中國銀行間市場交易商協(xié)會申請注冊資產(chǎn)支持票據(jù)進行融資，總規(guī)模不超過46億元。

此次發(fā)行資產(chǎn)支持票據(jù)的募集資金將主要用于償還債務(wù)、商業(yè)物業(yè)裝修升級改造及補充流動資金等。

皇庭國際表示，本次發(fā)行完全符合公司的發(fā)展戰(zhàn)略，有利于調(diào)整公司資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，提高資產(chǎn)的流動性，完善商業(yè)不動產(chǎn)的運營模式，形成完整的“運營-提升-資產(chǎn)證券化”的商業(yè)模式。

優(yōu)化公司資產(chǎn)結(jié)構(gòu)

資產(chǎn)支持票據(jù)（ABN）是指非金融企業(yè)在銀行間債券市場發(fā)行的，由基礎(chǔ)資產(chǎn)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流作為還款支持的，約定在一定期限內(nèi)還本付息的債務(wù)融資工具。

公告內(nèi)容顯示，為改善公司債務(wù)融資結(jié)構(gòu)、拓寬公司融資渠道等，經(jīng)皇庭國際第八屆董事會2018年第十次臨時會議審議通過，其申請注冊發(fā)行總額不超過46億元的債務(wù)融資工具。其中，優(yōu)先級A級資產(chǎn)支持票據(jù)不超過30億元，優(yōu)先級B級資產(chǎn)支持票據(jù)不超過14億元，次級資產(chǎn)級支持票據(jù)不超過2億元。

據(jù)悉，此次資產(chǎn)支持票據(jù)發(fā)行方式為一次發(fā)行，發(fā)行期限最長不超過20年，發(fā)行資產(chǎn)支持票據(jù)的募集資金將主要用于償還債務(wù)、商業(yè)物業(yè)裝修升級改造及補充流動資金等。

根據(jù)發(fā)行方案，此次資產(chǎn)支持票據(jù)由皇庭國際實際控制人鄭康豪控制的深圳市皇庭集團有限公司作為保證人，對皇庭國際在資產(chǎn)支持票據(jù)項下的增信義務(wù)承擔連帶保證擔保責任。

同時，由深圳融發(fā)投資有限公司以其持有的位于深圳市福田區(qū)中心區(qū)福華路118號的皇庭國商購物廣場的房屋所有權(quán)及對應(yīng)的土地使用權(quán)向資產(chǎn)支持票據(jù)信托提供抵押擔保；由深圳融發(fā)以其享有的因運營皇庭國商購物廣場而有權(quán)收取的商鋪租金、廣告位收入、倉庫、臨時場地租金收入、推廣費以及其他相關(guān)的收入為資產(chǎn)支持票據(jù)信托提供應(yīng)收賬款質(zhì)押擔保。

此外，由皇庭國際和其下屬公司Powerland Holdings Limited分別以其持有的深圳融發(fā)60%和40%的股權(quán)為資產(chǎn)支持票據(jù)提供股權(quán)質(zhì)押擔保。

至于此次資產(chǎn)支持票據(jù)發(fā)行對公司的影響，皇庭國際稱，本次資產(chǎn)支持票據(jù)的設(shè)立有利于拓寬公司融資渠道，降低融資成本，通過將流動性較低的存量資產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)榱鲃有暂^高的現(xiàn)金資產(chǎn)，達到優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的目的，提高公司資產(chǎn)使用效率，提升公司的盈利能力。

目前上述資產(chǎn)支持票據(jù)的設(shè)立尚需取得中國銀行間市場交易商協(xié)會的《接受注冊通知書》后方可實施，同時也尚需提交公司股東大會審議。

完善商業(yè)不動產(chǎn)運營模式

談及為何發(fā)行上述資產(chǎn)支持票據(jù)，皇庭國際在互動易平臺回復稱，公司經(jīng)過近年的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，公司的商業(yè)物業(yè)經(jīng)營及凈利潤都實現(xiàn)了穩(wěn)健增長，在商業(yè)市場和資本市場逐步建立了較好的品牌知名度，公司基于良好的商業(yè)物業(yè)運營基礎(chǔ)，擬發(fā)行46億元的資產(chǎn)支持票據(jù)。

現(xiàn)在發(fā)行時機是否成熟？筆者獲悉，目前國內(nèi)已經(jīng)有多單CMBN產(chǎn)品發(fā)行成功，從目前注冊和發(fā)行情況來看，CMBN的發(fā)行周期不長，相對CMBS、REITs在發(fā)行成本上具備一定優(yōu)勢。

就皇庭國際而言，其本次發(fā)行的基礎(chǔ)資產(chǎn)是公司的核心資產(chǎn)，位于深圳市CBD區(qū)域的皇庭廣場，皇庭廣場位于深圳的中軸線上，深圳會展中心正對面，地下兩條地鐵交匯，周邊遍布金融機構(gòu)和高端人群，建筑面積13.7萬平方米，通過幾年的經(jīng)營，已經(jīng)成為深圳的標志性購物中心，目前經(jīng)營良好，租金收入逐步提高。

皇庭國際認為，公司本次發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，是由于公司核心項目深圳的皇庭廣場已經(jīng)運營成熟，具備穩(wěn)定的現(xiàn)金流，滿足資產(chǎn)證券化的發(fā)行條件。在目前已經(jīng)發(fā)行的CMBN產(chǎn)品中，皇庭廣場從區(qū)位、地段、經(jīng)營情況等各個方面來看，都是非常優(yōu)質(zhì)的。

其進一步表示，本次發(fā)行完全符合公司的發(fā)展戰(zhàn)略，有利于調(diào)整公司資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，提高資產(chǎn)的流動性，完善商業(yè)不動產(chǎn)的運營模式，形成完整的“運營-提升-資產(chǎn)證券化”的商業(yè)模式。目前，公司正在和中介機構(gòu)積極推動該發(fā)行事項。

據(jù)了解，皇庭國際確定了“中國領(lǐng)先的綜合不動產(chǎn)綜合運營服務(wù)商”的發(fā)展戰(zhàn)略，按照自持+整租+委托管理相結(jié)合，以輕資產(chǎn)為主的商業(yè)模式。目前，已經(jīng)在珠三角地區(qū)、中部地區(qū)和長三角及成渝地區(qū)運營十個以上的商業(yè)地產(chǎn)項目，管理面積超過100萬平方米。未來公司將積極探索商業(yè)不動產(chǎn)運營管理的新模式，旨將“資本+互聯(lián)網(wǎng)”融入商管行業(yè)，采取創(chuàng)新的商業(yè)發(fā)展模式，提供以“商管+資管+品牌孵化+互聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)+金融服務(wù)+智能化”為核心的6M服務(wù)模式，致力于快速做大做強商管規(guī)模。

皇庭國際表示，未來公司將積極落實公司發(fā)展戰(zhàn)略，爭取通過三年左右的時間，將公司商業(yè)不動產(chǎn)的管理規(guī)模進入行業(yè)前列。