這座省會(huì)城市1291畝土地突然中止交易 百億“地王”難產(chǎn)

每經(jīng)記者 蔡雅蕓    每經(jīng)編輯 魏文藝    

10月9日下午，昆明市國土資源局宣布，此前備受關(guān)注的昆明草海區(qū)域土地出讓交易中止，這距離原本計(jì)劃的交易時(shí)間僅剩兩天。

在一個(gè)月前，這1291畝土地掛牌公告時(shí)，因?yàn)槠鹋膬r(jià)高達(dá)102億元、或刷新昆明土地成交最高價(jià)而備受關(guān)注。

云南財(cái)經(jīng)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)投融資研究中心主任周大研向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析認(rèn)為，此次交易中止一方面是受到政府調(diào)控的影響，另一方面也可能是政府還未物色到開發(fā)該地塊的合適人選。

圖片來源：視覺中國

“百億地王”開發(fā)門檻高

因?yàn)槊娣e大、總價(jià)高、開發(fā)門檻高，在土地流拍成為普遍現(xiàn)象的當(dāng)下，昆明草海地塊一入市就受到多方關(guān)注。

9月10日，昆明市公共資源交易中心掛牌轉(zhuǎn)讓西山區(qū)福海街道23宗國有建設(shè)用地使用權(quán)交易公告。公告顯示，該批土地面積約1291畝，交易總價(jià)起價(jià)102億元。

這批土地里包含了11宗住宅用地、11宗商業(yè)用地和1宗教育用地。其中一宗用地最高樓面價(jià)達(dá)到11988元/平方米，這一樓面價(jià)也將超過中海曾在昆明創(chuàng)下的11519元/平方米樓面價(jià)紀(jì)錄。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，如果在計(jì)劃的10月11日最終成交，這1291畝地塊將刷新昆明的地王總價(jià)與最高樓面價(jià)紀(jì)錄。

緊接著在9月13日，這批土地所公布的交易文件中，對開發(fā)建設(shè)者提出了頗高的門檻要求。

文件顯示，該批土地要求整體競買、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)；競得人須實(shí)施共計(jì)十五條、總面積約14.85萬平方米的市政道路的設(shè)計(jì)、建設(shè)、移交；修建總面積約53.28萬平方米的濕地；修建總面積約31.73萬平方米的綠地；完成一座18班高中及一座21班初中的兩座學(xué)校校舍建設(shè)；完成片區(qū)內(nèi)涉及的社會(huì)福利設(shè)施建設(shè)，這些建設(shè)內(nèi)容建成驗(yàn)收后無償移交屬地政府。

另外，文件還要求土地競得人在簽訂《土地成交確認(rèn)書》后、簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》之前，須與屬地政府簽訂相關(guān)投資建設(shè)協(xié)議，確保引入至少一家世界500強(qiáng)企業(yè)（以《財(cái)富》雜志2016年以來公布的企業(yè)名單為準(zhǔn)）參與項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)和運(yùn)營管理。競買人競得土地后，須在依法取得相關(guān)項(xiàng)目建設(shè)許可后、項(xiàng)目建設(shè)動(dòng)工前，與符合 JCI（國際醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)認(rèn)證聯(lián)合委員）認(rèn)證的三甲醫(yī)院簽署體檢中心的運(yùn)營管理協(xié)議，并按要求進(jìn)行運(yùn)營管理。

在周大研看來，草海地塊的定位是昆明的“會(huì)客廳”，位置臨近滇池，也代表了昆明的城市形象，政府對地塊打造的預(yù)期很高，如今的開發(fā)企業(yè)名單里中能做到上述條件的可謂鳳毛麟角。

“新地王”再入市時(shí)間未定

就在該批土地計(jì)劃交易兩天前的10月9日，昆明市土地資源交易中心突然宣布交易中止。

對于交易中止的原因，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者先后聯(lián)系了昆明市國土資源局以及昆明市公共資源交易中心，雙方的相關(guān)負(fù)責(zé)部門皆表示對交易中止的原因并不清楚。

對于上述地塊何時(shí)再入市交易，昆明市公共資源交易中心工作人員對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示：暫不明確。

值得一提的是，此次計(jì)劃出讓的地塊隔街相望的是融創(chuàng)萬達(dá)城。這是萬達(dá)2017年獲得的草海區(qū)域1389畝地塊，成交金額74.77億元，樓面價(jià)約3459元/平方米。

昆明融創(chuàng)萬達(dá)城的項(xiàng)目用地容積率在1.01～3.8之間，規(guī)劃打造一個(gè)集主題公園、酒店公寓、住宅等為一體的大型文化旅游綜合體項(xiàng)目。

有熟悉昆明市場的人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，融創(chuàng)萬達(dá)城目前反響很強(qiáng)烈，預(yù)期賣價(jià)高的能達(dá)到每平方米一萬七八，普通住宅也有每平方米一萬二三，去化比較好，這也讓草海區(qū)域地塊非常熱門。

周大研對此認(rèn)為，草海區(qū)域地塊熱門，可能創(chuàng)造的“地王”也會(huì)讓調(diào)控壓力下的政府處境尷尬。由于符合條件的企業(yè)并不多，盲目轉(zhuǎn)讓也不是政府希望看到的結(jié)果。

另外，此次計(jì)劃交易地塊的平均樓面價(jià)超過萬元，相比萬達(dá)城3459元/平方米的樓面成本，過高的成本也會(huì)成為資金鏈緊張的房企們猶豫的原因。

另有市場消息稱，珠江投資計(jì)劃在昆明打造的大健康項(xiàng)目也是瞄準(zhǔn)草海區(qū)域，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者向珠江投資相關(guān)人士核實(shí)該消息時(shí)，對方則表示并不知情。

事實(shí)上，此次土地交易中止在昆明火熱的市場中并不多見。近兩年，昆明樓市受到諸多品牌開發(fā)企業(yè)和購房者追捧，造成了較大房價(jià)漲幅，先后被住建部兩次約談。

根據(jù)昆明市國土資源局的數(shù)據(jù)，截至今年9月底，昆明已成交土地面積為8795畝，這個(gè)數(shù)據(jù)已經(jīng)超過昆明去年全年的土地成交總量。

而隨著草海千畝地塊交易的中止，昆明“新地王”的開發(fā)權(quán)最終花落誰家也成為業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點(diǎn)。