倫敦房價創(chuàng)奧運以來最大單月跌幅 部分海外投資者離場

每經(jīng)記者 謝陶    每經(jīng)編輯 王嘉琦    

一直以來，倫敦的房地產(chǎn)市場都受到海外投資者的青睞。

根據(jù)英國《星期日泰晤士報》公布的富豪榜，倫敦吸引了全球近十分之一的億萬富豪定居，共有104位身家在10億英鎊以上的頂級富豪在倫敦置業(yè)居住。

2015年，就有中國企業(yè)家曾豪擲8000萬英鎊（約合7.72億元人民幣）在倫敦肯辛頓區(qū)購置豪宅。就連這筆交易中繳納的印花稅都創(chuàng)下了英國的歷史紀錄。

然而時過境遷，近期受英國“無協(xié)議脫歐”風險，印花稅上漲以及英國央行加息等因素影響，倫敦樓市陷入低迷，成交量大幅下降。

據(jù)英國最大的住房信用社Nationwide統(tǒng)計，今年8月，英國平均房價下跌0.5%，而倫敦地區(qū)跌幅達到0.6%，這是2012倫敦奧運之后最大的單月跌幅。

脫歐前景影響倫敦樓市

據(jù)路透社對約30名樓市專家進行的季度調查顯示，這些專家預計，受英國脫歐的直接影響，英國倫敦房價今年將下跌1.6%，明年有可能下跌0.1%。

2016年6月，英國民眾公投決定退出歐盟，英鎊匯率一夜之間大跌。英國預定明年3月退出歐盟，受“無協(xié)議退歐”疑慮影響，英鎊持續(xù)走弱。上周二（8月28日），英鎊兌歐元跌至近一年低點。英鎊走弱本應使得英國房產(chǎn)對國外投資者更具吸引力，但脫歐的不確定性令部分投資者慢慢撤離。

“隨著傳統(tǒng)海外投資者撤離，購房者數(shù)量減少，倫敦中心區(qū)的房產(chǎn)市場正變得蕭條。英國秩序混亂的脫歐加劇了這一趨勢?！钡禺a(chǎn)咨詢公司Building Value的創(chuàng)始人Tony Williams表示。

英國地產(chǎn)經(jīng)紀公司John Charcol的資深主管Ray Boulger表示：“短期來看，脫歐的不確定性將會導致倫敦的房價進一步下跌，尤其是那些高估值房產(chǎn)?！?/p>

7月底，畢馬威（KPMG）在RE-Invest峰會上發(fā)布的調查顯示，英國脫歐已經(jīng)削弱了投資者對英國房地產(chǎn)的興趣。畢馬威對來自22個國家的75位房產(chǎn)投資者進行了一項調查，這些投資者控制著超過6500億美元（約合4990億英鎊）的房產(chǎn)。

調查結果顯示，51％的投資者希望減少對英國房地產(chǎn)的投資，46％的投資者打算繼續(xù)保持與此前同水平的投資，只有3%的投資者計劃增加投資。

畢馬威的英國房地產(chǎn)主管安迪·派爾（Andy Pyle）表示：“目前，投資者還是相對謹慎。大多數(shù)投資者傾向于長遠考慮，他們更關心的是脫歐對英國產(chǎn)生的長期影響?！?/p>

據(jù)當?shù)胤慨a(chǎn)媒體The Real Deal報道，中國投資者對倫敦的投資熱情也有所減弱。

黃金地段年交易量創(chuàng)新低

2008年金融危機，英國倫敦房價遭遇重創(chuàng)。但自2009年以來，倫敦房價持續(xù)上漲。

英國《衛(wèi)報》報道，在經(jīng)歷過一輪輪強勁上漲之后，倫敦地區(qū)的房價令眾多購房者望而卻步，倫敦高漲的二手房印花稅也打擊了部分買房者的信心，同時，倫敦的限購政策也影響了部分投資者。

整體而言，倫敦房地產(chǎn)市場目前比較低迷，總體交易量下跌6.5%，新建住宅銷售額下降超過12%。據(jù)《金融時報》報道，截至今年7月，倫敦市中心黃金地段的年交易量降至3831筆，為金融危機以來的最低水平，較去年同比下降8.3%。

盡管據(jù)房地產(chǎn)網(wǎng)Rightmove的研究報告，7月份倫敦房價下跌了約0.5%，但目前倫敦的房價水平仍維持在一個相對高位。

房地產(chǎn)顧問咨詢公司London Central Portfolio（LCP）的數(shù)據(jù)顯示，今年8月，英國倫敦平均房價約60.9萬英鎊，遠遠高于全國平均30.1萬英鎊的水平。而倫敦市中心的平均房價更是接近200萬英鎊。

此前，據(jù)彭博社報道，大量的倫敦人搬離倫敦，前往房價相對低廉的英格蘭北部和中部購置房產(chǎn)。英國房地產(chǎn)公司漢普頓國際（Hamptons International）的研究顯示，今年上半年，倫敦人在倫敦以外地區(qū)購買了3萬多套住房，同比增長16%。

《每日經(jīng)濟新聞》記者了解到，2016年4月，英國財政部宣布開征額外地產(chǎn)印花稅，提高幅度約3%，根據(jù)房屋總價不同，印花稅從0~12%不等。如投資者購房用于出租或者購買非首套房，則需要額外支付3%的印花稅。以40萬英鎊的房產(chǎn)為例，新政之前，如果購房用于出租只需交1萬英鎊的印花稅，但現(xiàn)在要交2.2萬英鎊，這使得投資者的購房成本大幅增加，同時打擊了投機炒房行為。

LCP還指出，英國央行近期升息可能會進一步抑制購房，抵押貸款利率的上升將會沖擊倫敦的房地產(chǎn)市場。

受美聯(lián)儲加息影響，2017年11月英國央行10年間首度加息，今年8月再度加息，并暗示今年晚些時候貨幣政策可能會再次收緊。這將會對倫敦的樓市造成進一步的壓力。

英鎊貶值 倫敦租金上漲

對海外投資者而言，今年英鎊的持續(xù)走弱使得倫敦的房產(chǎn)相對以前便宜。加之倫敦目前租房市場需求旺盛，租金升高，使得大量的海外投資者涌入倫敦租房市場。

雖然上周四歐元兌英鎊匯率來到0.899，但仍遠低于4月觸及的年內高點0.862。截至目前，歐元兌英鎊為0.90，英鎊匯率仍處于相對低位。

英國最大的租房公司Homelet的數(shù)據(jù)顯示，當前倫敦租房市場供不應求。倫敦的平均租金目前已上漲至每月1615英鎊，約合2100美元，這是自該公司2011年開始記錄租金數(shù)據(jù)以來的最高值。目前，英國全國的平均租金為每月937英鎊，遠遠低于倫敦地區(qū)的租金水平。

據(jù)The Business Times報道，今年上半年，倫敦已出租的房屋中有12%的房產(chǎn)屬于海外房東，去年海外房東的比例為7%?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者了解到，這些“海外房東”大約三分之一來自西歐地區(qū)，20%來自亞洲地區(qū)，14%來自北美地區(qū)。

以西班牙藥劑師Agus Marcos Blanco為例，在2016年英國進行脫歐公投后，他曾判斷英國的房租會下降?，F(xiàn)在隨著倫敦的房租保持上漲勢頭，他又重新想要在倫敦購置房產(chǎn)來進行出租。目前他已經(jīng)看中了倫敦東部一套兩居室的公寓并且出價競購。