經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流回正在即，泰禾凈負(fù)債率大降103個(gè)百分點(diǎn)

8月29日，在2018中國(guó)民營(yíng)企業(yè)500強(qiáng)峰會(huì)上，全國(guó)工商聯(lián)發(fā)布了“2018中國(guó)民營(yíng)企業(yè)500強(qiáng)”榜單，泰禾集團(tuán)赫然在列，位列該榜單第310位。

一名資深媒體人感嘆，房地產(chǎn)的發(fā)展在未來(lái)究竟會(huì)有怎樣的潮起潮涌，不同人有不同見(jiàn)解。但對(duì)于泰禾等“大魚”級(jí)別的企業(yè)來(lái)說(shuō)，黃金時(shí)代仍在，所需要的只是企業(yè)順應(yīng)黃金時(shí)代的能動(dòng)性。

無(wú)論是萬(wàn)科、龍湖，還是融創(chuàng)、泰禾，這些房企在樓市下半場(chǎng)，都重新定位自己的角色，塑造新的形象示人。“以往泰禾給業(yè)內(nèi)的印象會(huì)偏于激進(jìn)，但這種形象正在逐漸褪去，取而代之的，是一個(gè)更為穩(wěn)健而全面的泰禾，通過(guò)品牌影響力和多元化業(yè)務(wù)，構(gòu)筑起了全新的地產(chǎn)護(hù)城河。”一名熟悉泰禾的地產(chǎn)界人士表示。

“泰禾前不久發(fā)布的半年報(bào)亮點(diǎn)就很多，可以說(shuō)，其財(cái)務(wù)盤面的優(yōu)化是全面的，不但結(jié)算收入、毛利穩(wěn)增長(zhǎng)，負(fù)債結(jié)構(gòu)大為優(yōu)化，而且最讓人印象深刻的是，很關(guān)鍵的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流有望回正，這對(duì)于泰禾來(lái)說(shuō)，很可能是一個(gè)全新起點(diǎn)。”上述人士表示。

經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流大幅增加，銷售、結(jié)轉(zhuǎn)雙豐收

2018上半年，泰禾集團(tuán)實(shí)現(xiàn)了營(yíng)收與利潤(rùn)雙增長(zhǎng)。據(jù)其中期業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，截至2018年6月30日，公司營(yíng)業(yè)收入126.88億元，同比增長(zhǎng)42.1%；凈利潤(rùn)13.59億元，同比上漲52.5%；歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)9.83億元，同比增長(zhǎng)22.4%；歸母扣非凈利潤(rùn)10.73億元，同比上漲55.45%。

此外泰禾集團(tuán)的總資產(chǎn)也增長(zhǎng)較快，同比增長(zhǎng)46%至2355.53億元。資產(chǎn)規(guī)模的快速增長(zhǎng)，為企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力、品牌影響力都起到了積極的作用。

尤其值得一提的是，泰禾在財(cái)務(wù)上顯得更加穩(wěn)健。2018年半年度，公司持有現(xiàn)金大幅增加，期末貨幣資金余額218.99億，較年初增長(zhǎng)32%。公司經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金凈流出5.21億，在經(jīng)歷多年經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流大額為負(fù)之后，預(yù)期即將轉(zhuǎn)正。

東北證券研究報(bào)告指出，5.21億元的現(xiàn)金凈流出，較2017年底的125.53億元大幅縮減，“主要是上半年銷售規(guī)模擴(kuò)張、回款率的進(jìn)一步提升帶動(dòng)收到現(xiàn)金的增長(zhǎng)，使得泰禾集團(tuán)現(xiàn)金流明顯改善”。

“很多房企很容易實(shí)現(xiàn)融資現(xiàn)金流為正，甚至是投資性現(xiàn)金流為正，但經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流直接展現(xiàn)了企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況，它是評(píng)估房企財(cái)務(wù)安全最敏感的傳感器之一。”一名地產(chǎn)界人士表示。

而這一數(shù)據(jù)的轉(zhuǎn)向，正是泰禾變得更加穩(wěn)健最有利的證據(jù)。隨著大量?jī)?yōu)質(zhì)土地的持續(xù)變現(xiàn)，未來(lái)現(xiàn)金流入預(yù)計(jì)會(huì)大幅增加，泰禾將迎來(lái)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流持續(xù)為正的發(fā)展時(shí)期。

“泰禾前期投入大量資金用于土地和項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，導(dǎo)致公司從百億到千億規(guī)模躍升的同時(shí)，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流持續(xù)為負(fù)。這種大規(guī)模投入，確實(shí)造成了前期資金上有一定壓力，但同時(shí)也保障了公司業(yè)務(wù)規(guī)模持續(xù)穩(wěn)定擴(kuò)張。”一名熟悉泰禾的機(jī)構(gòu)人士表示。

可圈可點(diǎn)的是，低成本土地與高品質(zhì)產(chǎn)品售價(jià)，給泰禾帶來(lái)毛利的大幅上漲。2018年上半年，泰禾集團(tuán)盈利能力持續(xù)提升，毛利率為33%，較2017年度上升6個(gè)百分點(diǎn)，凈利率10.7%，較2017年度上升0.9個(gè)百分點(diǎn)。

凈負(fù)債率大降103個(gè)百分點(diǎn)，負(fù)債結(jié)構(gòu)顯著改善

要想實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的安全發(fā)展，降杠桿是第一要?jiǎng)?wù)。為此，近兩年，部分主流房企十分重視降杠桿。以恒大為例，從2017年開(kāi)始，恒大就由以往高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)、低成本的“三高一低”經(jīng)營(yíng)模式，向低負(fù)債、低杠桿、低成本、高周轉(zhuǎn)的“三低一高”經(jīng)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型，核心是大幅降低負(fù)債率，增加凈資產(chǎn)。

如今，恒大的這一轉(zhuǎn)型堪稱成功。無(wú)獨(dú)有偶，降杠桿、控負(fù)債成為泰禾集團(tuán)的重要任務(wù)之一，并且上半年成效顯著。?泰禾集團(tuán)半年報(bào)顯示，在負(fù)債指標(biāo)方面，2018年上半年公司資產(chǎn)負(fù)債率85.67%，較年初下降2.16個(gè)百分點(diǎn)，凈負(fù)債率較年初亦大幅下降102.76個(gè)百分點(diǎn)，反映出公司去杠桿成效，財(cái)務(wù)指標(biāo)持續(xù)改善。

西南證券研究發(fā)展中心分析稱，上半年，泰禾集團(tuán)不斷拓寬融資渠道，降低公司融資成本。短期債務(wù)與一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債之和為 556.4 億元，占全部有息負(fù)債 37.84%，債務(wù)融資期間結(jié)構(gòu)安排較為合理。

2018年期初，泰禾集團(tuán)短期債務(wù)約431億，截至上半年已歸還290億，歸還占比近七成。據(jù)了解，隨著上半年債務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整，泰禾集團(tuán)債務(wù)到期時(shí)間大批量后移，2020年及以后到期債務(wù)增加，公司債務(wù)償付壓力變小。

“未來(lái)持續(xù)的融資創(chuàng)新仍將是企業(yè)進(jìn)一步改善財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)、推動(dòng)業(yè)務(wù)發(fā)展的關(guān)鍵所在。”克而瑞分析報(bào)告指出，多元化的融資渠道，不僅為泰禾帶來(lái)充沛的貨幣資金，進(jìn)一步助推規(guī)模增長(zhǎng)，還改善了其財(cái)務(wù)情況。

上半年，面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)日趨嚴(yán)峻的融資環(huán)境，泰禾申報(bào)發(fā)行各類融資產(chǎn)品金額合計(jì)276.5億元，其中125.5億產(chǎn)品已取得主管部門無(wú)異議函，另有151億元產(chǎn)品已在主管部門審核過(guò)程中，并嘗試包括購(gòu)房尾款A(yù)BS、長(zhǎng)租公寓ABS、供應(yīng)鏈ABS、物業(yè)費(fèi)ABS等各類資產(chǎn)證券化，這體現(xiàn)了泰禾多元化融資能力的持續(xù)增強(qiáng)。

有接近泰禾集團(tuán)的人士認(rèn)為，“加快銷售，強(qiáng)化現(xiàn)金回流之外，公司在創(chuàng)新融資方式方面為降負(fù)債加了分，預(yù)計(jì)未來(lái)會(huì)進(jìn)一步降低負(fù)債水平，持續(xù)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，力爭(zhēng)提高公司信用評(píng)級(jí)，屆時(shí)融資成本將得到進(jìn)一步降低。”

東北證券研究報(bào)告也認(rèn)為，泰禾集團(tuán)融資出現(xiàn)邊際性改善，下半年融資壓力有望得到緩解。鑒于此，西南證券、東北證券等多家機(jī)構(gòu)給予泰禾集團(tuán)“增持”評(píng)級(jí)。預(yù)期2018年下半年，泰禾集團(tuán)將會(huì)堅(jiān)持降杠桿的戰(zhàn)略，資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)將會(huì)得到進(jìn)一步優(yōu)化。

這一結(jié)果，也和泰禾并購(gòu)拿地的彎道超車模式有關(guān)。泰禾集團(tuán)自2015年起幾乎停止招拍掛搶地，改為嚴(yán)控成本的收并購(gòu)取地模式，在該模式下，綜合拿地成本得到有效控制。根據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，泰禾集團(tuán)2016年前后并購(gòu)項(xiàng)目平均土地單方成本約為6000元/平，2017、2018年拿地均價(jià)仍在持續(xù)下降。

今年上半年，泰禾通過(guò)收購(gòu)和招拍掛方式獲取8塊土地，新增土地面積157.02萬(wàn)平方米，新增土地儲(chǔ)備建筑面積157.11萬(wàn)平方米，土地投資金額57.88億元，其中5個(gè)項(xiàng)目通過(guò)收購(gòu)方式獲得?？傮w來(lái)看來(lái)，公司新增土地成本得到了很好的把控，土地單價(jià)不到4000元/平方米。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，戰(zhàn)略性土地儲(chǔ)備為未來(lái)繼續(xù)高速發(fā)展提供了足夠的保障，提前鎖定了未來(lái)的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)能力，并且具備較強(qiáng)的應(yīng)對(duì)市場(chǎng)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的能力，做到了進(jìn)可攻、退可守，預(yù)計(jì)未來(lái)將會(huì)有更好表現(xiàn)。

去化加速，多元化板塊構(gòu)筑護(hù)城河

在樓市下半場(chǎng)，如何才能贏得未來(lái)？萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮此前坦言：未來(lái)不能根據(jù)哪個(gè)行業(yè)賺錢多就做什么，在符合方向的前提下，選擇空間大的行業(yè)才是有機(jī)會(huì)的。

近兩年，萬(wàn)科、融創(chuàng)、金科等房企都強(qiáng)調(diào)了對(duì)美好生活的創(chuàng)新理解和投入。調(diào)整產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)、提升產(chǎn)品品質(zhì)、加大產(chǎn)品創(chuàng)新，解決“好房子”供需缺口；另外，圍繞“美好生活”進(jìn)行業(yè)務(wù)拓展，不僅向行業(yè)上下游要生產(chǎn)資源，更向產(chǎn)業(yè)鏈外伸出更多觸角。

隨著“泰禾+”戰(zhàn)略在多個(gè)城市的落地，泰禾為旗下項(xiàng)目增配了醫(yī)療、教育、養(yǎng)老、商業(yè)、文旅服務(wù)，持續(xù)提升其與地產(chǎn)主業(yè)的協(xié)同能力。有業(yè)內(nèi)人士指出，“對(duì)于自住改善型購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，關(guān)乎全家未來(lái)的教育、醫(yī)療乃至養(yǎng)老配套，是核心要素。在這一點(diǎn)上，泰禾在多年前就已謀篇，可謂深謀遠(yuǎn)慮。”

得益于產(chǎn)品力及多元化護(hù)城河的構(gòu)建，泰禾集團(tuán)的銷售額再創(chuàng)新高，回款率得到進(jìn)一步提升。根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)，泰禾集團(tuán)上半年實(shí)現(xiàn)銷售收入655.0億元，同比增長(zhǎng)61.7%，位居克而瑞排行榜第18位，實(shí)現(xiàn)銷售面積308.7萬(wàn)方，同比增長(zhǎng)79.3%，銷售均價(jià)21218元。

由于改善型的產(chǎn)品類型受到客戶青睞，泰禾多個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了超過(guò)95%的去化率。

這一熱度還在延續(xù)。8月26日，泰禾22年灣系首作——泰禾明昇·廈門灣在北京、上海、廈門三地同開(kāi)，僅30秒首開(kāi)告磬。

廈門灣可以說(shuō)全面詮釋了泰禾的“護(hù)城河”優(yōu)勢(shì)。其深度整合了從“院子系”長(zhǎng)期積累而來(lái)的規(guī)劃能力、資源整合能力等優(yōu)勢(shì)，并全面落地布局多年的“泰禾+”醫(yī)療、教育、商業(yè)、酒店、文旅、文化、養(yǎng)老七大自持優(yōu)質(zhì)資源，創(chuàng)造出符合當(dāng)下中國(guó)新中產(chǎn)人群“度假+居住”的“住假“生活模式。

不僅如此，泰禾的城市布局正在進(jìn)一步完善，目前泰禾業(yè)務(wù)主要分布在以一二線核心城市為主的32座城市。報(bào)告期內(nèi)，泰禾新進(jìn)入河北廊坊以及廣東中山等熱點(diǎn)城市，進(jìn)一步深化了全國(guó)版圖。近日，泰禾與深汕特別合作區(qū)達(dá)成戰(zhàn)略合作意向。

克而瑞分析認(rèn)為，下半年貨幣政策或?qū)⒂煞€(wěn)健中性逐步轉(zhuǎn)向中性偏積極，對(duì)于房企資金面也會(huì)產(chǎn)生較大利好，三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入難得的銷售窗口期。下半年，泰禾等房企將繼續(xù)落實(shí)“高周轉(zhuǎn)”的策略，積極搶收業(yè)績(jī)和回款，保障企業(yè)規(guī)模的持續(xù)增長(zhǎng)。