房租5%“漲停板”亮相！房產買賣調控之后是房租調控？

圖片來源：攝圖網

多城房租大幅上漲引爆輿論之后，曾經作為改革開放最前沿的深圳成了嚴格管控房租的排頭兵。

深圳市規(guī)劃和國土資源委員和房地產業(yè)處付菲菲周三在深圳房博會租賃論壇上表示，深圳市正探索建立全市穩(wěn)租金商品房項目制度，采取嚴格的租金管制。

華爾街見聞介紹了一些細節(jié)：深圳首批穩(wěn)租金商品房試點項目采取“限定租金、限定調價期”的租金管控制度，一房一價、一年一調，租金年增長率最高不超過5%。

相比于此前媒體報道的“重慶、天津等11個城市7月房租同比漲幅超10%，成都、廣州、深圳漲幅更是超過30%”，5%的房租年度漲幅簡直是良心價。

對此，證券日報援引58安居客房產研究院首席分析師張波的分析稱，深圳的穩(wěn)租金試點政策有兩點值得借鑒：一是租金管控參考了商品房銷售環(huán)節(jié)政策，即一房一價的明碼標價，且規(guī)定了租金的上漲幅度和間隔周期；二是對于房源的針對人群有了明確界定。

“這種形式的租金管控、明確對象以及租房排隊等舉措，如果可以大面積鋪開，對于穩(wěn)房租無疑會起到很好的示范效應，同時，也能以此來規(guī)范和引導住房租賃市場的健康發(fā)展。”張波表示。

智谷趨勢預計，這里展現出的房租調控思路是：下一步，政府可能不排除嘗試租金管制，重申住房的居住屬性，防止出租房成為下一個金融工具。

住房租賃市場金融化

房產中介和長租公寓們正在將租賃住房市場推向金融化。

恒大研究院分析了長租公寓運營商的商業(yè)模式：他們大概率以規(guī)模為導向，選擇“融資-獲取項目-再融資-再獲取項目”的加杠桿發(fā)展模式，不惜一切代價搶占市場份額，爭取房租的定價權。

房產中介的租金價差空間有多大呢？華夏時報舉例稱，李先生對其位于東四環(huán)的一套四居室報價6500元，最終的簽約方中天置地給出了8000元的價格。這個中介打算以13200元的價格轉租，這比他8000塊的成本價足足高出65%，是房東最初報價的200%。這還不算相當于一個月房租的中介費。

而爭奪房租定價權、賺取房屋轉租差價只是房產中介的“小目標”，華夏時報此前介紹了這些中介的“大目標”——收割資本市場的“韭菜”：蛋殼公寓這類中介融了錢就可以高價代理和運營租房，已經掌握的多少套房源數據，以后可以拿著這些數據再去講故事融資、上市。

上市，只是住房租賃市場金融化的形式之一。

盡管旗下沒有任何租賃住房項目，但恒大向上交所提交的首單租賃住房ABS于今年7月通過發(fā)審會，擬融資規(guī)模高達100億元。

華爾街見聞主編精選文章《“干掉”了自如們 租金就不再漲了嗎？》提及，2017年底至今，經證監(jiān)會與銀保監(jiān)會的授權，資本大規(guī)模進入住房租賃市場的閘門打開了縫隙，住房租賃ABS產品發(fā)行規(guī)模也突飛猛進，不到一年時間內已突破800億元。

中介利用ABS獲得融資的方式無可厚非，但由于缺少對沖和制衡資本的狂熱力量，租房市場已經出現了類似于P2P割韭菜的現象。

長租公寓杭州鼎家近期“爆雷”：房東由于沒拿到杭州鼎家的租金而驅趕租客，4000名租客受損，6家網貸平臺回收不了資金，而鼎家僅是宣告破產，不用擔起任何責任。

杭州鼎家采取的其實是類似于自如或者蛋殼的模式：他們將租客的租金作為新的本金，從新的房主那里簽下新的房源，如此滾動。同時，他們幫助租客通過租房合同從銀行獲取房租貸款，本質上這是利用租客的信用給自己提供擴張資金，利用大量租房人的信用做背書進行資金期限套利。（下圖來自雷帝網）

這種模式有一個非常明顯的弊端：對資金的占用很大，搶占房源、對房子的裝修、布置、維護等都需要極大的費用。在經濟下行、資金鏈緊張的情況下，如果像鼎家一樣沒控制好就容易陷入資金斷裂危機。

智谷趨勢警告稱，租賃市場若過度金融化，確實不排除會像P2P一樣走向龐氏騙局的可能。

租金管制能解決房租飆漲的問題嗎？

在當前這輪房租大漲背后，相比于房東，“獲得資本加持的專業(yè)租賃機構是幕后黑手”的觀點更加贏得輿論人心。那么，問題來了：即使進行強力的行政干預，嚴格管制甚至“干掉”長租公寓運營方，就能真正地穩(wěn)定住房租賃市場嗎？

智谷趨勢認為，無論租賃市場還是買賣市場，中國樓市管理正在走上歐洲模式：在房產買賣方面，用稅收增加持有和交易的成本，拉長交易周期，以此調控房價；在房屋租金方面，房東不能隨意漲房租。

德國規(guī)定，3年內房租累積漲幅不得超過15%，房東再次出租住房時，租金最大上調幅度不得超過當地標準房租的10%。法國規(guī)定，房東不能隨意漲房租，否則可能面臨被起訴、甚至刑罰的風險。通過嚴苛的規(guī)定，歐洲一些國家擁有穩(wěn)定且發(fā)達的租賃市場。

華爾街見聞主編精選文章《“干掉”了自如們 租金就不再漲了嗎？》分析稱，資本為長租公寓運營商估值的關鍵因素不是規(guī)模，而是坪效，即單位面積的利潤水平。獲得資本加持的運營商爭取到的實際上不是錢，而是提高經營效率的時間和空間。長租市場急需向資本市場證明，其確有投資價值，起碼要能產生規(guī)?；默F金流。

文章認為，全面的租金上漲、投資回報改善是資本進入住房租賃市場的重要預期。如果政府現在就出重拳，像限制房價一樣抑制房租上漲，那么長租市場的供需定價基礎將不復存在，資本料將隨之撤離。

智谷趨勢認為，德法租金管制的精髓在于用法律規(guī)范租房市場、保障承租人的“居住權”。然而，當前中國的租房市場對資本的保護遠大于對租客的保護，這是單靠市場不能解決的問題，也不是行政能一手解決的問題。只有完備的法制基礎，才能對這個玩快錢的浮躁社會加以制衡。

相比于租金高低，更關鍵的問題是：租客能否與房主一樣享有同樣的社會資源，得到同等的非歧視性待遇，比如小孩教育、養(yǎng)老、醫(yī)療等。在這個問題上，政府要做的事情還有很多。

華爾街見聞 祁月