瑞安“退與進(jìn)” 羅康瑞：資產(chǎn)配合不了新形勢(shì)就要置換

每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

8月27日，在中期業(yè)績(jī)會(huì)上，瑞安房地產(chǎn)董事會(huì)宣布瑞安集團(tuán)主席羅康瑞之女羅寶瑜獲委任為公司執(zhí)行董事，每年的薪酬約360.7萬(wàn)港元。

今年上半年，瑞安房地產(chǎn)收益同比增長(zhǎng)87%至190.32億元（人民幣，下同），股東應(yīng)占溢利同比上升36%至12.25億元；凈資產(chǎn)負(fù)債率降至43%，較去年的51%下降8個(gè)百分點(diǎn)；現(xiàn)金及銀行存款維持于人民幣113億元水平。

值得注意的是，在瑞安房地產(chǎn)上半年190.32億元收益中，一般物業(yè)銷售及其他資產(chǎn)處置分別為人民幣29.07億元和149.81億元，租金及相關(guān)收入為9.48億元，酒店、建筑及其他收入為1.96億元。

其他資產(chǎn)處置，指的是出售上海瑞虹新城項(xiàng)目?jī)煞貕K若干物業(yè)組合49.5%實(shí)質(zhì)權(quán)益，銷售收入為149.81億元，僅此一項(xiàng)就占上半年收益的78.7%。相比之下，一般物業(yè)銷售和租金等收入，則顯得不太理想。

一邊持續(xù)出售資產(chǎn)降低負(fù)債率，另一邊是大手筆買入，“退與進(jìn)”之間，瑞安房地產(chǎn)正在走一條什么樣的發(fā)展道路？

退：輕資產(chǎn)戰(zhàn)略降低資產(chǎn)負(fù)債率

在董事局主席羅康瑞提出“輕資產(chǎn)戰(zhàn)略”的三年中，與異軍突起的內(nèi)資房企相比，瑞房顯得頗為低調(diào)。

去年起，瑞安房地產(chǎn)相繼出售了大連新天地、上海創(chuàng)智天地等項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓了上海瑞虹天地、重慶天地等項(xiàng)目股權(quán)，為公司帶來(lái)了大額利潤(rùn)，并對(duì)降低資產(chǎn)負(fù)債率起到了一定作用。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查閱資料發(fā)現(xiàn)，瑞房房地產(chǎn)凈資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)從2015年中期的最高位87%，降至如今的43%。

協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖認(rèn)為，43%凈資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)非常低，說(shuō)明其減少了開發(fā)和新的投資活動(dòng)；瑞虹新城項(xiàng)目部分資產(chǎn)的陸續(xù)出售，可以看出瑞安在上海市場(chǎng)逐步淡出，回籠資金。”

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，就在7月，瑞安房地產(chǎn)以2.14億元出售富安集團(tuán)股權(quán)，并收到出售彩橋控股股權(quán)的35.89億元收益。

對(duì)此，羅康瑞稱之為“置換資產(chǎn)”。“我們不會(huì)滿足只是收管理費(fèi)，公司有這么多資產(chǎn)，如果只是幫人做管理服務(wù)能賺多少錢？如果資產(chǎn)配合不了新的形勢(shì)，是一定要下決心去置換的。”羅康瑞進(jìn)一步說(shuō)明，“主要是看這個(gè)資產(chǎn)能不能給我們帶來(lái)滿意的回報(bào)，如果不能或者資產(chǎn)性質(zhì)方面有限制，從商業(yè)的角度來(lái)講應(yīng)該要置換這個(gè)資產(chǎn)，所以我們不會(huì)說(shuō)現(xiàn)在什么都不賣了。”

進(jìn)：136.1億元攬入黃金地塊

瑞安房地產(chǎn)近年來(lái)罕有拿地動(dòng)作。但7月5日，瑞安房地產(chǎn)聯(lián)合太平洋保險(xiǎn)、永業(yè)集團(tuán)，以136.1億元總價(jià)拿下備受關(guān)注的上海黃浦區(qū)淮海中路新天地地塊，并訂立協(xié)議成立合資公司，瑞安房地產(chǎn)占股25%。公開資料顯示，該地塊樓板價(jià)約44963元/平方米，預(yù)計(jì)該項(xiàng)目總投資將超過250億元。

“130億元拿地當(dāng)然是很龐大的數(shù)字，但是以地段和樓面面積來(lái)看，我們覺得這個(gè)價(jià)錢是很合理的，所以能拿下這塊地我們很開心，我還約了股東到家吃飯，要慶祝一下。”羅康瑞在發(fā)布會(huì)上說(shuō)。

但是，黃立沖對(duì)未來(lái)的商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)并不太看好。“最近一段時(shí)間國(guó)內(nèi)消費(fèi)有所減緩，未來(lái)再開發(fā)過多商業(yè)項(xiàng)目，就算是在上海，租期回報(bào)也有一定壓力。當(dāng)然，這還要取決于所開發(fā)物業(yè)本身能否做成功。如果瑞安使用少數(shù)股權(quán)做一個(gè)杠桿，更多扮演開發(fā)管理人的角色，也可以。”

“我們對(duì)未來(lái)兩年、三年甚至再長(zhǎng)一些時(shí)間都還是有些擔(dān)憂，也有不明朗的地方，所以我們會(huì)穩(wěn)健為先，然后穩(wěn)中求進(jìn)，而這也是瑞安接下來(lái)做業(yè)務(wù)的方針。”羅康瑞強(qiáng)調(diào)說(shuō)，“當(dāng)然，有適合的地段、適合的地塊，我們一定會(huì)買的。”