杭州一長(zhǎng)租公寓資金斷裂，運(yùn)營(yíng)商人去樓空，4000租戶踩雷

原本以為“爆倉(cāng)”只適用于股票市場(chǎng)，沒(méi)想到現(xiàn)在長(zhǎng)租公寓行業(yè)也玩起了“爆倉(cāng)”。我愛(ài)我家前副總裁胡景暉在周末的溝通會(huì)上曾提到，“長(zhǎng)租公寓爆倉(cāng)，一定比P2P爆雷更厲害”，可謂語(yǔ)不驚人死不休。

杭州一起長(zhǎng)租公寓“爆倉(cāng)”，果然是一語(yǔ)成讖。

如今運(yùn)營(yíng)商人去樓空，4000租戶或面臨押金租金損失。不完全統(tǒng)計(jì)，這已經(jīng)是今年以來(lái)第5起因資金鏈斷裂而爆雷的問(wèn)題長(zhǎng)租公寓。從2017年底至今，無(wú)論是問(wèn)題平臺(tái)數(shù)量還是出現(xiàn)頻率，明顯加速。

今年以來(lái)，資金加持下加速狂奔的長(zhǎng)租公寓正面臨金融杠桿和發(fā)展速度的拷問(wèn)。

又一長(zhǎng)租公寓“爆倉(cāng)”，運(yùn)營(yíng)商人去樓空

杭州一家長(zhǎng)租公寓“爆倉(cāng)”了....

8月20日，杭州鼎家網(wǎng)絡(luò)科技有限公司公告稱，因經(jīng)營(yíng)不善導(dǎo)致資金斷裂，已停止運(yùn)營(yíng)。并引入上海寓團(tuán)公寓管理公司作為鼎家業(yè)務(wù)承接方，與相關(guān)業(yè)主及租戶對(duì)接承租事宜。

8月23日下午，券商中國(guó)記者致電上海寓團(tuán)公寓管理公司的相關(guān)負(fù)責(zé)人，對(duì)方證實(shí)，“別找鼎家了，根本找不到人，（租戶）押金根本退不回來(lái)”。

目前，其官網(wǎng)仍能打開(kāi)，首頁(yè)介紹了長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品“鼎寓”；官方介紹，該公司定位為“B2C品牌長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商”，主營(yíng)業(yè)務(wù)互聯(lián)網(wǎng)+房產(chǎn)中介及租賃；2016年成立于杭州，在本土同類企業(yè)中頗具影響力，在崗員工300余人；截至2017年底已發(fā)展長(zhǎng)租公寓超過(guò)5000間。

4000戶租客受損

據(jù)媒體《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》報(bào)道，鼎家破產(chǎn)約有4000戶租客受損，涉及的網(wǎng)貸平臺(tái)有6家，租房分期互金平臺(tái)“愛(ài)上街”綁定的租戶最多；目前，鼎家的租戶及業(yè)主組成了大大小小的維權(quán)群，想通過(guò)協(xié)商或者法律等途徑挽回?fù)p失。

“公司又不承擔(dān)鼎家的債務(wù)，不管租戶退押金。”上述上海寓團(tuán)公寓人士告訴記者，現(xiàn)在的解決方案是，對(duì)于租期未滿的租戶和房東，正在協(xié)調(diào)解決，雙方愿意各自承擔(dān)部分損失（租戶再交一次押金），繼續(xù)續(xù)約的話，則可與該公司繼續(xù)簽約長(zhǎng)租公寓處理；對(duì)于辦理了租房分期貸款的租戶，該人士稱，只能等鼎家主動(dòng)聯(lián)系租戶解除分期協(xié)議。

可以說(shuō)，這家運(yùn)營(yíng)長(zhǎng)租公寓的杭州鼎家網(wǎng)絡(luò)科技有限公司宣布破產(chǎn)，給業(yè)主和租戶留下了一地雞毛。查看公開(kāi)工商資料和訴訟信息，更是顯示這家公司劣跡斑斑，拿到房東物業(yè)后，強(qiáng)拆水表、意圖賴掉意向金，變相索取違約金、滯納金和賠償金；違規(guī)吞沒(méi)租戶房租等等。

8月2日，該公司實(shí)控人魏永峰稱，說(shuō)公司跑路、倒閉是“造謠”；公司只是房租延付，原因除了部分到期租金未收進(jìn)，另一個(gè)原因是，“6月份公司查處了一個(gè)由公司高管聯(lián)合中層管理者利用職務(wù)之便私自收房，侵吞租金，收業(yè)主回扣，多收租客水電費(fèi)，侵吞公司收益?zhèn)蚪?，給公司造成巨大損失。”奇葩的理由，暴露了該公司內(nèi)控和管理上之亂。

到了8月15日，意識(shí)到事情不對(duì)勁的業(yè)主和租戶就趕到鼎家辦公處維權(quán)，鼎家公司辦公處已經(jīng)被搬空；再接著，就迎來(lái)了一紙破產(chǎn)通知。

天眼查顯示，鼎寓實(shí)控人魏永峰及杭州鼎家網(wǎng)絡(luò)科技有限公司旗下還有至少9家公司，只是目前，鼎家資產(chǎn)是否被轉(zhuǎn)移到其他公司高管，或者究竟是破產(chǎn)、還是卷錢跑路，未有定論。

異化的“金融+長(zhǎng)租公寓”創(chuàng)新

坑了4000租戶的鼎家公寓，B2C長(zhǎng)租公寓的模式理解起來(lái)并不復(fù)雜。

和其它長(zhǎng)租公寓類似，租客在該平臺(tái)找到房后，簽合同時(shí)，一般會(huì)同步辦理租房分期，也被稱為“租房貸”——具體來(lái)看是，租客在第三方租房分期貸款平臺(tái)（比如這次的“愛(ài)上街”）開(kāi)通租房貸服務(wù)，然后“愛(ài)上街”平臺(tái)將一次性把租金付給鼎家，再由與該平臺(tái)綁定銀行卡的租戶每月定期扣款交房租的形式、將貸款返還給該平臺(tái)。

在業(yè)內(nèi)看來(lái)，這項(xiàng)“消費(fèi)分期貸款+長(zhǎng)租公寓”的模式，被認(rèn)為是一項(xiàng)多贏的創(chuàng)新，減輕租客一次性押一付三的房租負(fù)擔(dān)、提高長(zhǎng)租公寓平臺(tái)用戶體驗(yàn)、幫助消費(fèi)金融平臺(tái)有效獲客。然而，行業(yè)的野蠻生長(zhǎng)，“金融+長(zhǎng)租公寓”異化，部分長(zhǎng)租公寓平臺(tái)瘋狂滾動(dòng)現(xiàn)金流。

更有甚者，部分分散式公寓名下不自持物業(yè)，但拿到的房子就是分期產(chǎn)品，于是支付房主一個(gè)季度房租就能拿到租戶一年的房租，甚至用租戶合同再去舉債，瘋狂滾現(xiàn)金流，美麗屋CEO韓光認(rèn)為，幾乎是靠金融杠桿撬動(dòng)運(yùn)作，一旦出事將波及整個(gè)行業(yè)。

今年3月，位于上海的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商“愛(ài)生活愛(ài)公寓”通過(guò)租金貸、裝修貸等方式疾馳擴(kuò)張，10個(gè)月的時(shí)間規(guī)模從3000間攀升至12000間，然而由于公寓建設(shè)成本高昂、短期難以回收盈利，加之杠桿率奇高，最后資金鏈斷裂。公開(kāi)報(bào)道顯示，該公寓負(fù)債金額達(dá)1.3億~1.4億元，波及租客押金達(dá)1500萬(wàn)~2000萬(wàn)元。最后該公司被并購(gòu)。

“長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商杠桿很高而投入又大，而一旦中間出現(xiàn)租客退租、房屋空置率提高，資金鏈就被崩掉。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師陳雷告訴記者，而長(zhǎng)租公寓發(fā)生資金鏈斷裂清盤之后，租戶將如何維權(quán)？比如租期未滿如何維權(quán)、通過(guò)平臺(tái)辦理了分期貸款怎么維權(quán)？押金怎么退回？目前政策并未明確規(guī)定，租戶只能依靠法律途徑維權(quán)。

資金加持下狂奔的長(zhǎng)租公寓

這并不是今年以來(lái)的首例長(zhǎng)租公寓“爆倉(cāng)”案例。記者了解到，今年以來(lái)，已經(jīng)有好租好住、愛(ài)家愛(ài)公寓、長(zhǎng)沙優(yōu)租客、愷信亞洲、鼎家這五家分散式長(zhǎng)租公寓出了問(wèn)題，而問(wèn)題原因，無(wú)一例外，全部都是資金鏈斷裂帶來(lái)的運(yùn)營(yíng)危機(jī)；其中4起都發(fā)生在上半年，而且統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，長(zhǎng)租公寓爆雷數(shù)量、頻率，從2017年底至今，明顯加速。

伴隨著問(wèn)題長(zhǎng)租公寓增多的同時(shí)，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商直接融資“爆量”。

記者統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年以來(lái)，市場(chǎng)排名TOP10的分散式公寓從2012年至今融資25起，累計(jì)融資75億元，這之中，僅僅在2018年至今的融資額已經(jīng)達(dá)到了64億；TOP10的集中式公寓累計(jì)融資約60億元，也有近14億元發(fā)生在2018年。

今年以來(lái)，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商的融資次數(shù)增加、單筆融資金額增加明顯；而且，在激烈競(jìng)爭(zhēng)中，自如、優(yōu)客逸家、蛋殼公寓、蘑菇租房四大平臺(tái)分別融資40億元、10億元、12億元（1.7億美元）、2億元（0.3億美元），平臺(tái)頭部效應(yīng)漸漸顯現(xiàn)，對(duì)資本和資源集聚吸引。更多詳情可查看《千億資本入局！一邊是租房客的煩惱，一邊是三類資本玩家大舉殺入！長(zhǎng)租市場(chǎng)四大盈利模式確立》。

另一方面，租賃市場(chǎng)資產(chǎn)證券化大額單正頻繁出現(xiàn)。

統(tǒng)計(jì)顯示，今年以來(lái)，資產(chǎn)證券化項(xiàng)目規(guī)模達(dá)百億的已有5例，包括“招商融創(chuàng)-招商蛇口長(zhǎng)租公寓第一期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”、“飛馳-建融招商長(zhǎng)租公寓系列資產(chǎn)支持票據(jù)”、“深創(chuàng)投安居集團(tuán)人才租賃住房資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”以及碧桂園和恒大的住房租賃ABS項(xiàng)目。海銀財(cái)富研究院創(chuàng)新產(chǎn)品分析師徐聰認(rèn)為，隨著住房租賃市場(chǎng)資產(chǎn)證券化的規(guī)模隨著行業(yè)發(fā)展，未來(lái)大額成為常態(tài)。

在不少業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，長(zhǎng)租公寓盈利有一部分是依靠品質(zhì)和品牌溢價(jià)率，而瘋狂加杠桿帶來(lái)問(wèn)題無(wú)疑將影響到租房需求對(duì)于長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的信任。蜂鳥屋創(chuàng)始合伙人段純海判斷，公寓真正的盈利模式=租金差價(jià)+金融杠桿+持有物業(yè)溢價(jià)。在實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)數(shù)字化的基礎(chǔ)上，通過(guò)金融杠桿擴(kuò)張規(guī)模、搶占市場(chǎng)，必須控制好杠桿比例防范風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)溢價(jià)，獲得盈利。

來(lái)源：券商中國(guó)（ID：quanshangcn） 記者：史安都