房租瘋狂誰(shuí)是罪魁？我愛(ài)我家高管離職后講清11個(gè)問(wèn)題

房租今年在部分地區(qū)的大幅上漲，誰(shuí)是罪魁禍?zhǔn)祝诮盏男袠I(yè)紛爭(zhēng)、長(zhǎng)租公寓之辯中，各類聲音層出不窮。我愛(ài)我家副總裁胡景暉從離職到今日高調(diào)召開(kāi)溝通會(huì)，更是吸引了人們對(duì)于房租快速上漲的高度關(guān)注。

各方的爭(zhēng)辯隨著我愛(ài)我家副總裁胡景暉宣布辭職而到高潮，在宣布辭職之后的24小時(shí)里，胡景暉沒(méi)有停下來(lái)，他爆料離職內(nèi)幕，扯出資本介入租房市場(chǎng)的幾重罪，恩怨情仇之下，我們迫切需要知道，房租的大幅上漲誰(shuí)是推手，由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)責(zé)任？

胡景暉表示，應(yīng)廣大良心媒體的一再要求，今天舉辦溝通會(huì)，表示要揭曉所有真相”。我們一起來(lái)看看溝通會(huì)上胡景暉亮出了哪些觀點(diǎn)。

8月18日，我愛(ài)我家副總裁胡景暉早9點(diǎn)在朋友圈發(fā)布辭職信，宣布辭職，他在辭職信中表示，由于眾所周知的原因，已辭去我愛(ài)我家集團(tuán)的所有職務(wù)，同時(shí)，他表示，近日個(gè)人向媒體指出房租快速上漲的問(wèn)題，已引起中央高層的高度關(guān)注，相信一定會(huì)得到妥善解決。

由于炮轟房租上漲，這期間，有人說(shuō)胡景暉像房地產(chǎn)界的小崔，胡景暉在溝通會(huì)伊始，就回答了這個(gè)問(wèn)題。

胡景暉溝通會(huì)至少講清11個(gè)問(wèn)題

1、如何看長(zhǎng)租公寓的資本介入？胡景暉的看法是，“自如、蛋殼、相寓都挺努力的。長(zhǎng)租公寓這個(gè)詞應(yīng)該改一下叫住宅租賃運(yùn)營(yíng)。這其中有很多資本涌入，但不管什么樣的資本都不能只為了賺錢，資本必須承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，如果資本挾持了許多企業(yè)，一定會(huì)跑偏。”

2、如何看長(zhǎng)租公寓的風(fēng)險(xiǎn)？胡景暉談到，在末日審判的時(shí)候，我的另一大罪狀是，我說(shuō)了長(zhǎng)租公寓爆倉(cāng)，一定比P2P爆雷更厲害，這個(gè)一點(diǎn)也沒(méi)錯(cuò)。我是在告訴政府，告訴同行，我們要老老實(shí)實(shí)地介入，不要看規(guī)模，一定要保證生意是安全的。昨天住建部的官員給我打了電話，對(duì)我表示支持。

我隔空喊話，是要政府管一管長(zhǎng)租公寓。

3、如何看囤房子博租金上漲？胡景暉的觀點(diǎn)是：2007年之前，北京每年的房租漲幅就是在5%，很正常，2008年，很多人都想囤房子，想著奧運(yùn)會(huì)的時(shí)候租給老外掙錢，這是很幼稚的。一年之內(nèi)，房租整體漲了27%，實(shí)際上并沒(méi)有這么多租客。

4、如何看北京市住建委周五的約談？“是很有必要的，我對(duì)房租有三點(diǎn)建議：1、通過(guò)全國(guó)的住建系統(tǒng)，迅速建立全國(guó)房租指導(dǎo)價(jià)，指導(dǎo)價(jià)每個(gè)月以各種渠道向老百姓公示；2、如果有了指導(dǎo)價(jià)，出現(xiàn)了異常交易，老百姓可以向政府舉報(bào)，如果是哄抬房?jī)r(jià)，嚴(yán)處；3、我建議住建部和各地的住建委員、一行三會(huì)建立聯(lián)合工作機(jī)制，嚴(yán)格監(jiān)管進(jìn)入到長(zhǎng)租公寓的資本。如果這三點(diǎn)建議，政府聽(tīng)取了并立即行動(dòng)，爆倉(cāng)問(wèn)題就不會(huì)出現(xiàn)，但是如果繼續(xù)拖延，兩年之后，必然會(huì)出現(xiàn)爆倉(cāng)問(wèn)題。”

5、如何降租金？胡景暉說(shuō)，在北京掛牌出售的房屋里，有10%-11%是處在毛坯狀態(tài)，降租金也不是什么難事，我們可以仿效香港，推出空置稅。總不能等到爆倉(cāng)之后再出招吧，我們要維護(hù)這個(gè)國(guó)家的利益。

6、如何看資本介入長(zhǎng)租公寓？胡景暉認(rèn)為，這是好事情，但是不能為所欲為，政府也應(yīng)該加強(qiáng)立法、指導(dǎo)價(jià)，實(shí)施監(jiān)管，如果我今天的三點(diǎn)建議，政府都吸取了，并且行動(dòng)起來(lái)，長(zhǎng)租公寓存在的潛在風(fēng)險(xiǎn)是一定會(huì)被化解的，但是如果拖下去，就一定會(huì)出大問(wèn)題。我其實(shí)就是對(duì)政府提一個(gè)建議，我做錯(cuò)了么？租房是一個(gè)民生問(wèn)題，民生問(wèn)題一定要謹(jǐn)慎，要避免出現(xiàn)各種風(fēng)險(xiǎn)，要合規(guī)合法，為老百姓負(fù)責(zé)。

7、房租上漲問(wèn)題到底出在哪里？胡景暉說(shuō)：中國(guó)有一個(gè)異樣的問(wèn)題，租客認(rèn)為房租太高，而業(yè)主卻覺(jué)得太薄利，其實(shí)目前還沒(méi)有大量的資本進(jìn)入到長(zhǎng)租公寓，要讓中國(guó)的房租標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到世界的平均水平，那就是：房?jī)r(jià)跌一半，房租翻一番。但是可能嗎？房租翻一番那不就瘋了嗎？于是后來(lái)得到的答案是，在農(nóng)村集體的土地上來(lái)進(jìn)行租賃房屋建設(shè)，租客的需求很簡(jiǎn)單，只要是近地鐵，環(huán)境好，就行了，才不管你土地的性質(zhì)是什么。所以，我認(rèn)為住建部的這個(gè)思路是對(duì)的，但應(yīng)該加快實(shí)施。一個(gè)在公司兢兢業(yè)業(yè)干了18年的老員工，因?yàn)檎f(shuō)了點(diǎn)實(shí)話，隔空和政府喊話，就遭到了這樣的責(zé)問(wèn)。

8、胡景暉下一步去向哪里？胡景暉稱下一步將轉(zhuǎn)投私募，主要針對(duì)國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升值領(lǐng)域及環(huán)保等方面投資，一是因?yàn)楹救苏J(rèn)為，個(gè)人要成功必須既變成老板，也成為資本；二是他和我愛(ài)我家簽過(guò)協(xié)議，不能再做中介行業(yè)和長(zhǎng)租公寓。

9、如何看房地產(chǎn)行的頭部效應(yīng)？胡景暉說(shuō)房地產(chǎn)行業(yè)很容易妖魔化，這個(gè)行業(yè)還有很多不規(guī)范的地方。未來(lái)房地產(chǎn)的一半交易額會(huì)被龍頭企業(yè)占了，剩下的那點(diǎn)也會(huì)被更加細(xì)分。我愛(ài)我家、鏈家都是這樣的龍頭企業(yè)。

10、如何評(píng)價(jià)左暉？胡景暉說(shuō)：對(duì)他的評(píng)價(jià)其實(shí)也很復(fù)雜，因?yàn)樵谒@個(gè)年紀(jì)和他擁有的財(cái)富，他其實(shí)完全可以去周游世界，去度假和曬太陽(yáng)，但他本身是個(gè)工作很努力的人。非常感謝左暉先生爆了一個(gè)很重要的料出來(lái)。其實(shí)雖然存在競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，但是左暉先生一直也是行業(yè)內(nèi)崇拜和學(xué)習(xí)的對(duì)象。

11、如何評(píng)價(jià)與崔永元的比對(duì)？他說(shuō)，“我不敢這么說(shuō)，但我得了他跟他同樣的病，由于各種原因，我得了重度抑郁癥，去年的7月-8月，我一度想結(jié)束自己的生命。在我愛(ài)我家上市過(guò)程中，我曾經(jīng)把全部財(cái)產(chǎn)交給妻子，說(shuō)錢不多，但是也有一些，萬(wàn)一出現(xiàn)什么問(wèn)題，也好安排，但是后來(lái)我逐漸走出了抑郁癥的陰影。”

（以上新聞截屏，均來(lái)自新浪財(cái)經(jīng)）

溝通會(huì)結(jié)束，胡景暉以一首張國(guó)榮的《風(fēng)再起時(shí)》作為此次個(gè)人溝通會(huì)的結(jié)尾。

一場(chǎng)離職引發(fā)的行業(yè)紛爭(zhēng)

8月18日早9點(diǎn)，我愛(ài)我家副總裁、我愛(ài)我家集團(tuán)研究院院長(zhǎng)胡景暉就在朋友圈發(fā)布了離職消息。

在此之前的一天，胡景暉在一場(chǎng)電話會(huì)議上就爆出這些猛料——

以自如、蛋殼公寓為代表的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商，為了擴(kuò)大規(guī)模，以高于市場(chǎng)正常價(jià)格的20%到40%在爭(zhēng)搶房源，人為抬高收房?jī)r(jià)格，這種行為擾亂了業(yè)主的心態(tài)，吊高了業(yè)主的胃口，讓業(yè)主也開(kāi)始要高價(jià)。

再比如，這些長(zhǎng)租公寓重裝修、N+1（多出來(lái)的"1"是指中介做的隔斷間）出租模式加劇了租房?jī)r(jià)格上漲，長(zhǎng)租公寓企業(yè)一味滿足資本市場(chǎng)的胃口，現(xiàn)在發(fā)展嚴(yán)重跑偏了。這恰恰與近期北京住房租賃市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升的現(xiàn)象相契合，“租賃機(jī)構(gòu)提升房租”的話題也引發(fā)熱議。

根據(jù)胡景暉朋友圈顯示，辭職原因是“眾所周知的原因”，公司將其切割。在胡景暉今天早上的溝通會(huì)上，胡景暉表明，近日媒體里報(bào)道了一些辭職的原因，都是事實(shí)。

此前胡景暉向媒體介紹，說(shuō)鏈家老總左暉和我愛(ài)我家老總謝勇電話溝通，說(shuō)謝勇能不能管一下胡景暉，如果管不住，鏈家將全面和我愛(ài)我家在輿論上開(kāi)戰(zhàn)。

左暉隨后作出聲明。聲明顯示，謝勇通過(guò)微信及電話聯(lián)系左暉，溝通了三件事：

一是不希望行業(yè)內(nèi)斗，希望公司高層保持及時(shí)的信息溝通;

二是我愛(ài)我家不支持胡景暉對(duì)媒體的表達(dá)，且不贊成胡景暉的觀點(diǎn);

三是不滿意胡景暉一再有損上市公司形象的行為，在和我愛(ài)我家原董事長(zhǎng)溝通胡景暉在我愛(ài)我家公司的工作安排。

“我表達(dá)的是，同意一起為行業(yè)發(fā)展努力，對(duì)我愛(ài)我家內(nèi)部事情沒(méi)有任何觀點(diǎn)。”左暉在聲明里稱，尊重胡景暉，與謝勇見(jiàn)過(guò)一面，認(rèn)識(shí)不足兩個(gè)月，通過(guò)2通電話，均為謝勇主動(dòng)聯(lián)系。聲明表示，希望謝勇能夠澄清事實(shí)，并表達(dá)了對(duì)胡景暉的祝福。

房租上漲帶來(lái)的焦慮

看似簡(jiǎn)單的個(gè)人離職，牽扯的確實(shí)租房市場(chǎng)的大變化。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，過(guò)去一年，在全國(guó)的一二線城市中，有13個(gè)城市房租漲幅超過(guò)20%。

漲幅最高的是成都，以30.98%的漲幅位列榜首。緊隨其后的是深圳，漲幅高達(dá)29.68%，重慶、西安、天津、合肥等二線城市，漲幅全線超越北上廣，而北京和廣州的漲幅也均超過(guò)20%。

居大不易，把時(shí)間縮短，多家研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)表明，一二線城市房租均在7月出現(xiàn)了上漲，其中北京最為突出。我愛(ài)我家集團(tuán)研究院統(tǒng)計(jì)顯示，2018年前7個(gè)月，北京租房租賃市場(chǎng)交易總量同比增長(zhǎng)14.4%。在價(jià)格上，7月份，北京的住房租賃月租金均價(jià)為4902元/套，環(huán)比6月份上漲2.9%。

月均房租近5000元意味著什么？要知道，一線城市去年高校畢業(yè)生的起薪平均5000元出頭。根據(jù)“2018年中國(guó)大學(xué)畢業(yè)生薪酬水平排行榜”的數(shù)據(jù)，即使清華、北大這樣頂尖名校的畢業(yè)生，平均月薪也就9000出頭。按此計(jì)算，在北京僅租房一項(xiàng)就要花掉他們薪酬中的很大一部分。

令人意外的是，因?yàn)榫W(wǎng)友在論壇上的一張?zhí)樱L(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商們被認(rèn)為是助漲房租的推手，引發(fā)輿論熱炒，不僅驚動(dòng)北京多個(gè)管理部門(mén)，人民日?qǐng)?bào)也發(fā)表評(píng)論，表示應(yīng)嚴(yán)控不良中介惡意“炒租”。

周五晚間，北京市住建委發(fā)布消息，北京市住建委聯(lián)合市銀監(jiān)局、市金融局、市稅務(wù)局等部門(mén)于8月17日集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人。管理部門(mén)要求住房租賃企業(yè)，不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競(jìng)爭(zhēng)搶占房源；不得以高于市場(chǎng)水平的租金或哄抬租金搶占房源；不得通過(guò)提高租金誘導(dǎo)房東提前解除租賃合同等方式搶占房源。

同時(shí)，管理部門(mén)對(duì)住房租賃企業(yè)啟動(dòng)了聯(lián)合專項(xiàng)執(zhí)法檢查，嚴(yán)查不按約定用途使用融資資金的行為；嚴(yán)查哄抬租金擾亂市場(chǎng)的行為；嚴(yán)查不按規(guī)定進(jìn)行租賃登記備案的行為。一經(jīng)查實(shí)，各部門(mén)將從嚴(yán)處罰、聯(lián)合懲戒。

人民日?qǐng)?bào)在8月17日晚間發(fā)布微博評(píng)論，“房租起起落落，若契合市場(chǎng)邏輯，并無(wú)不可。但無(wú)良中介興風(fēng)作浪，惡意哄抬，不僅擾亂租賃秩序，加重租客生活成本，更影響城市宜居度，傷害城市形象。嚴(yán)防“炒租”，對(duì)相關(guān)行為一經(jīng)查實(shí)，即從嚴(yán)處罰、聯(lián)合懲戒。依法監(jiān)管，還租賃市場(chǎng)以健康。”

然而，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商也感到委屈。蛋殼方面表示，網(wǎng)絡(luò)傳播的帖子所述事件，經(jīng)過(guò)內(nèi)部調(diào)查，發(fā)現(xiàn)并沒(méi)有這個(gè)業(yè)主和房源，是虛假信息，屬于典型的造謠中傷，擾亂市場(chǎng)行為。自如也回應(yīng)，事件為不實(shí)傳聞，無(wú)從考證，從未對(duì)該區(qū)域給出高于市場(chǎng)普租價(jià)格的租金。

房租瘋漲誰(shuí)之過(guò)？

“追不上房?jī)r(jià)的你，能追上房租嗎？”“躲過(guò)了高房?jī)r(jià)，躲不過(guò)高房租”、“樓市在用租金暴漲懲罰不買房的人”這些扎心的話正撩撥著租房一代年輕人的焦慮。

是什么助推了一二線城市房?jī)r(jià)的上漲？

除去畢業(yè)季這一每年都有的常規(guī)操作，以北京為例，貝殼研究院提供的報(bào)告《北京租金上漲的真相》中認(rèn)為，近來(lái)北京市集中清理與拆除違規(guī)公寓、群租房以及隔斷房等不符合消防安全的租賃住房，導(dǎo)致市場(chǎng)上低端租賃房源減少，同時(shí)對(duì)“黑中介”“二房東”的打擊導(dǎo)致部分不合規(guī)房源下架，掛牌房源總數(shù)下滑。此前低端房源的租客不得不轉(zhuǎn)向收費(fèi)更高的其他產(chǎn)品類型，需求端的增長(zhǎng)推動(dòng)了這部分產(chǎn)品租金上漲。

2017年，北京拆除違法建設(shè)5985萬(wàn)平方米，2018年，北京計(jì)劃拆除違法建設(shè)4000萬(wàn)平方米以上。2017年，北京商品房銷售面積為875萬(wàn)平方米，保障房銷售面積267萬(wàn)平方米，加起來(lái)1142萬(wàn)平方米，不及當(dāng)年拆除面積的1/5。供給明顯減少，而政府的各類政策性租賃住房未能及時(shí)跟上，供需突然失衡，房租自然不可避免會(huì)上漲。

貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，北京租賃人口共800萬(wàn)人，目前租賃房源量約為350萬(wàn)間，面臨著400萬(wàn)間以上的租賃缺口。供不應(yīng)求仍為當(dāng)前北京住房租賃市場(chǎng)的主要矛盾，其實(shí)不僅是北京，中國(guó)主要一線城市都存在類似的供給問(wèn)題。

中信證券研報(bào)分析稱，房租上漲的一個(gè)原因是，前期高房?jī)r(jià)向房租的傳導(dǎo)滯后使房租補(bǔ)漲。對(duì)比房?jī)r(jià)和房租的漲幅，過(guò)去幾年北上廣深的房?jī)r(jià)幾乎翻了三倍，而北京2012年8月平均租金60.13元/月/平米，到2018年7月平均租金也僅上升到92.33元/月/平米，上漲幅度僅為53.55%，因此租金上升仍具有一定空間。

同時(shí)資本介入的上租公寓也讓房?jī)r(jià)水漲船高，胡景暉上述的論述也證明了這一點(diǎn)。

蘇寧金融研究院特約研究員江瀚指出，房租與房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期背離其實(shí)是一個(gè)難以為繼的現(xiàn)象，之前由于中國(guó)居民買房往往都是為了投資，而不是為了通過(guò)收租來(lái)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期的收益，所以中國(guó)房租較低的現(xiàn)象才會(huì)長(zhǎng)期存在，如今國(guó)家已經(jīng)逐步明確“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，那么原先的很多炒房黨就會(huì)變身為“包租公、包租婆”，從而將房租作為自己重要的收益來(lái)源。

來(lái)源：券商中國(guó)（quanshangcn），記者：艾佳