樓市調(diào)控關(guān)鍵期 需夯實(shí)地方主體責(zé)任

李宇嘉

8月7日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在遼寧沈陽(yáng)召開(kāi)部分城市房地產(chǎn)座談會(huì)，會(huì)上提出要認(rèn)真學(xué)習(xí)領(lǐng)會(huì)、全面貫徹落實(shí)不久前中共中央政治局會(huì)議提出的促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的指示精神，下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲。

本次座談會(huì)特別重申了將加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控，并提出兩大具體的工作要求：一是加快制定住房發(fā)展規(guī)劃；二是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不力的城市要堅(jiān)決問(wèn)責(zé)。

毫無(wú)疑問(wèn)，此次住建部會(huì)議，首先是對(duì)上周政治局會(huì)議關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控最新指示的落實(shí)。7月31日，政治局會(huì)議對(duì)強(qiáng)化房地產(chǎn)調(diào)控作出了明確表態(tài)，“下決心解決房地產(chǎn)問(wèn)題”的提法及表態(tài)之明確，在政治局會(huì)議上還是第一次。

此前一段時(shí)期，多個(gè)地方的房?jī)r(jià)又出現(xiàn)快速反彈，投機(jī)炒作之勢(shì)開(kāi)始抬頭，與“房住不炒”的精神背道而馳，亟待強(qiáng)化調(diào)控。但與此同時(shí)，經(jīng)濟(jì)的外部環(huán)境發(fā)生變化，內(nèi)部金融市場(chǎng)波動(dòng)，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行“穩(wěn)中有變”。再加上部分地方出現(xiàn)財(cái)政壓力，宏觀政策在統(tǒng)籌上也需要作出前瞻性的調(diào)整。

圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)

同時(shí)，在貨幣政策松緊適度的框架下，需要逆經(jīng)濟(jì)風(fēng)向行事，流動(dòng)性需要“合理充裕”；財(cái)政政策要“更加積極”，但要與“補(bǔ)短板”和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型契合。這也是為了防止資金變相進(jìn)入樓市，防止積極財(cái)政政策異化為地方加杠桿，因此在政策層面需要遏制房?jī)r(jià)上漲，引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，改變投資行為，讓合理充裕的流動(dòng)性能對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)形成“雨露滋潤(rùn)”。

但是，自今年3月開(kāi)始，樓市出現(xiàn)新一輪反彈，70城新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅從2月的0.2%（近一年新低）反彈至6月的1.1%，創(chuàng)2016年10月調(diào)控以來(lái)新高，這一現(xiàn)象值得警惕。

究其原因，供應(yīng)短缺或許是其中的一個(gè)方面。長(zhǎng)達(dá)2年的調(diào)控在市場(chǎng)上積累了大量需求，加上近期多個(gè)城市一二手房?jī)r(jià)格倒掛，一線城市（主要是廣深）盡管政策嚴(yán)厲，但自3月份開(kāi)始，新房?jī)r(jià)格結(jié)束連續(xù)9個(gè)月下跌，近期連續(xù)4個(gè)月上漲。

另一方面，在人才政策、公積金政策的激勵(lì)下，今年以來(lái)二線城市房?jī)r(jià)也出現(xiàn)了快速的上漲，新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅從年初的0.2%反彈至6月份的1.4%，創(chuàng)20個(gè)月的漲幅新高。與此同時(shí)，三四線城市房?jī)r(jià)本來(lái)已開(kāi)啟自然回落過(guò)程，但由于需求外溢、房?jī)r(jià)上漲預(yù)期又一次反彈，加上開(kāi)發(fā)商集中拿地導(dǎo)致土地價(jià)格飆升，一些三四線城市房?jī)r(jià)跟隨者進(jìn)入了上漲通道。

盡管各大城市房?jī)r(jià)上漲有一些客觀條件，比如前期寬松政策的滯后效應(yīng)、70城房?jī)r(jià)指數(shù)已歷37個(gè)月上漲、市場(chǎng)預(yù)期還未扭轉(zhuǎn)等，但從根本上講，在長(zhǎng)達(dá)2年“因城施策”調(diào)控框架下，作為調(diào)控責(zé)任主體的地方政府，其主觀能動(dòng)性、調(diào)控的主體責(zé)任尚未得到有效貫徹和落地，這是房?jī)r(jià)上漲和炒作抬頭的主要原因。

比如，早在2017年4月，住建部、國(guó)土部就聯(lián)合發(fā)文，明確在售庫(kù)存6個(gè)月以下的城市，要加快商品住房供應(yīng)，供地彈性小的熱點(diǎn)城市，要加強(qiáng)存量盤活力度。再比如，2016年6月份國(guó)務(wù)院39號(hào)文發(fā)布以來(lái)，監(jiān)管層一再?gòu)?qiáng)調(diào)，要構(gòu)建“租購(gòu)并舉”的住房新制度，通過(guò)存量盤活、集體土地入市、租金補(bǔ)貼、監(jiān)管跟上等手段，建立樓市長(zhǎng)效機(jī)制，有效分流住房需求。

但從目前情況來(lái)看，實(shí)際上很多城市的土地供應(yīng)并未跟上，存量盤活效果不佳，商品住房批準(zhǔn)預(yù)售的項(xiàng)目數(shù)量反而下降，供給側(cè)改革還停留在租賃試點(diǎn)項(xiàng)目上，以房企和市場(chǎng)投資機(jī)構(gòu)為主體的規(guī)?；赓U模式盡管增加了租賃供應(yīng)，但也明顯抬高了租金水平，甚至誕生很多靠“打隔斷”、“漲租金”變相套取租賃政策紅利的企業(yè)。這也導(dǎo)致距離分流需求、引導(dǎo)預(yù)期的住房新制度還有很遠(yuǎn)的距離。

上半年，全國(guó)各地出臺(tái)樓市調(diào)控政策累計(jì)達(dá)到200次左右，實(shí)施限售的城市約50個(gè)。但凡政策力度到位，持續(xù)“打補(bǔ)丁”和“補(bǔ)漏洞”的城市，比如北京、上海、南京，房?jī)r(jià)非跌即平或漲幅可控。

這也說(shuō)明了，調(diào)控政策數(shù)量創(chuàng)新高，房?jī)r(jià)漲幅未得到有效控制，投資投機(jī)再次抬頭，根源就在于部分地方政府“不積極”、“頭痛醫(yī)頭”。比如，有些地方用一線城市或某些地域更高的房?jī)r(jià)進(jìn)行比對(duì)，認(rèn)為本地房?jī)r(jià)屬于價(jià)值洼地，比價(jià)心理助長(zhǎng)調(diào)控“松口氣、歇歇腳”。

值得警惕的是，當(dāng)前房?jī)r(jià)和樓市泡沫有呈現(xiàn)觸頂之勢(shì)的苗頭，無(wú)論是守住系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)不發(fā)生的底線，還是讓釋放出的資金流入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，前提都必須是遏制房?jī)r(jià)上漲。5月份，住建部曾約談12個(gè)房?jī)r(jià)較快上漲的城市，這些城市快速響應(yīng)，“四限”加碼后房?jī)r(jià)漲幅明顯回落。

因此，當(dāng)前調(diào)控再迎關(guān)鍵時(shí)期，啟動(dòng)政策傳達(dá)效果更好的約談問(wèn)責(zé)機(jī)制，無(wú)疑將是剎住房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭、打擊投機(jī)炒作的關(guān)鍵之舉。

在此次座談會(huì)上，住建部再次明確了完善和落實(shí)差別化的住房信貸和稅收政策，預(yù)計(jì)后續(xù)很多城市會(huì)像深圳、廣州、長(zhǎng)沙等一樣，限制信貸和公積金杠桿利用、限制信貸準(zhǔn)入門檻，有針對(duì)性地打擊假離婚、多次利用杠桿、企業(yè)名義購(gòu)房等。另外，此次住建部對(duì)打擊市場(chǎng)亂象著墨頗多，各地市場(chǎng)巡查和專項(xiàng)整治會(huì)集中展開(kāi)，一批違規(guī)者將被嚴(yán)懲。

值得注意的是，此次座談會(huì)上，加快制定住房發(fā)展規(guī)劃被置于住建部工作部署首位，這背后自有其深刻的邏輯。近期樓市供求矛盾緊張，克爾瑞監(jiān)測(cè)的29個(gè)重點(diǎn)城市，一半城市的庫(kù)存消化周期在6個(gè)月及以下，21個(gè)城市在12個(gè)月以內(nèi)。

當(dāng)市場(chǎng)需求比較旺盛，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期還存在之時(shí)，若新房供應(yīng)跟不上來(lái)，供求矛盾會(huì)通過(guò)“排隊(duì)”、“搖號(hào)”等信號(hào)放大。因此，增加住房和用地供應(yīng)，并推動(dòng)租賃供給側(cè)改革真正落地，這既能緩解市場(chǎng)預(yù)期和供求矛盾，又能夠保持房地產(chǎn)行業(yè)體量穩(wěn)定。

同時(shí)，住建部還明確了“支持合理住房消費(fèi)”，也意在夯實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)有效需求，保持樓市供需在高位平衡。

綜上，按照政治局的工作部署，下半年及明年去杠桿還要繼續(xù)推進(jìn)，只不過(guò)基于風(fēng)險(xiǎn)考慮，要控制節(jié)奏和力度；貨幣政策要回歸常態(tài)，但要逆風(fēng)向行事，保持松緊適度、流動(dòng)性合理充裕；財(cái)政政策要更加積極，但重點(diǎn)在中西部和民生事業(yè)等方面的補(bǔ)短板；要逐漸擺脫房地產(chǎn)依賴癥，但要考慮對(duì)經(jīng)濟(jì)金融和地方財(cái)政的短期影響。

未來(lái)，隨著去杠桿的深入，以及控制地方政府債務(wù)、控制影子銀行等改革堅(jiān)定推進(jìn)，內(nèi)需可能會(huì)受到一定波及。因此在供給側(cè)領(lǐng)域，支持租賃和合理住房需求將是有效對(duì)沖的途徑，但這就需要地方一定要落實(shí)主體責(zé)任。（作者為深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員）