十問廈門房?jī)r(jià)：為何收入低房?jī)r(jià)高？今年還會(huì)跌嗎……

圖片來源：視覺中國(guó)

作者：黃漢彬（廈門資深地產(chǎn)媒體人）

第1問：廈門為何收入低房?jī)r(jià)高?

廈門均價(jià)4萬，深圳房子均價(jià)5.5萬。深圳地域更大，平均下來是5.5萬，廈門地域小，平均下來是4萬，所以理論上廈門的房?jī)r(jià)更接近真實(shí)水平。深圳地域大，貴的賣十幾二十萬，但正是因?yàn)樗?，最邊緣的可能賣3萬，所以平均下來是5萬。所以其實(shí)深圳相對(duì)核心區(qū)的房?jī)r(jià)是貴很多的，絕對(duì)不止5.5萬，也就是說如果通過房?jī)r(jià)收入比來對(duì)比的話，廈門房?jī)r(jià)收入比還比深圳更好。并且廈門地小人多，價(jià)格相對(duì)來說也是更合理的。

第2問：廈門房?jī)r(jià)合理嗎？

廈門的房?jī)r(jià)可能還沒到天花板，因?yàn)椴⒉皇撬腥硕寄苜I房，從古至今都是這個(gè)道理。廈門地少人多，買得起的人已經(jīng)可以支撐上漲空間了，買不起的人永遠(yuǎn)都覺得價(jià)格不合理。

第3問：廈門房?jī)r(jià)今年還會(huì)跌嗎？

會(huì)跌，只是速度問題。五緣灣區(qū)域今年也在慢慢下降，同一個(gè)小區(qū)的房子差的去年就開始降價(jià)了，好的今年開始降。本質(zhì)原因是缺錢才會(huì)降價(jià)賣房子。10套房子里面本來是只有1、2個(gè)人降價(jià)，時(shí)間拖得越長(zhǎng)就會(huì)越多人缺錢，這是一定的。所以降價(jià)的人也會(huì)越來越多，降價(jià)幅度和范圍也會(huì)逐漸增加。

第4問：廈門不同區(qū)域房?jī)r(jià)下跌為何快慢不一？

原因主要是因?yàn)椋旱谝?，房子的資源豐富，學(xué)區(qū)好、地段好、房子好相對(duì)抗跌；第二，這種類型的房子置換不多，例如海峽國(guó)際社區(qū)，多為自住，自住的房子不會(huì)賣就不會(huì)跌，從概率上來講一個(gè)小區(qū)或區(qū)域自住的人越多，房子拿出來賣的越少，這個(gè)地方?jīng)]有成交就沒有下跌；第三，最先跌的往往就是去年漲的最快的，而去年漲的最快的就是投資需求買入的小戶型房子。

第5問：廈門房?jī)r(jià)為何比其他城市跌得快？

廈門跌幅領(lǐng)跑全國(guó)，且廈門房?jī)r(jià)僅次于北京深圳上海這三個(gè)城市。

從大周期的宏觀角度，所有城市都是一樣的，都會(huì)走到價(jià)格下跌的地步。其他城市現(xiàn)在發(fā)生的事情都是廈門去年發(fā)生過的事情（如新房限價(jià)，搖號(hào)等）。泉州漳州現(xiàn)在走的路就是廈門去年走過的路。

周期來看，廈門的這一輪調(diào)控是從2016年7月15號(hào)開始，廈門在2016年9月30號(hào)出的調(diào)控，限購(gòu)限貸同時(shí)加碼，然后在2017年3月26號(hào)又加上了限售。其他幾個(gè)城市2016年10月開始調(diào)控，廈門領(lǐng)先三個(gè)月。再有另一些城市是到去年底，甚至到今年現(xiàn)在才限購(gòu)限貸。所以每個(gè)政策出臺(tái)的節(jié)奏不一致，這就叫差異化。每個(gè)城市都調(diào)一次，這叫差異化。所以導(dǎo)致廈門現(xiàn)在走在比較前面。廈門是第一個(gè)出調(diào)控政策的城市、第一個(gè)出限購(gòu)限售的城市、執(zhí)行的最徹底的城市。

從原政策的執(zhí)行力度來看，很多城市出政策來變通對(duì)沖緩解稀釋政策的效應(yīng)。如西安在16年、17年也出了調(diào)控政策。為什么西安市場(chǎng)在去年整年，包括今年中還這么火爆？因?yàn)樗麖娜ツ觊_始出了人才政策，只要是個(gè)人才、本科生就可以免費(fèi)落戶。這個(gè)在廈門和很多城市是不可能的事情，和限購(gòu)政策完全抵消，增加了購(gòu)房的需求。

第6問：廈門房?jī)r(jià)中期走勢(shì)如何？

新盤的供應(yīng)經(jīng)過五年、十年的累積，交房后就會(huì)合成數(shù)據(jù)。所以我們只要把住新房的源頭就能算出供需數(shù)量。比如從2012年開始，廈門每年的土地供應(yīng)量平均值是150平方萬左右。而從2012年到現(xiàn)在，廈門每年的銷售量，新盤銷售，在這過去的7~8年里，平均每年只生產(chǎn)150萬平方，但是每年要賣掉300萬平方，那一年就缺口150萬平方，7年就是1050萬平方，已經(jīng)把過去的庫(kù)存全部被消耗光了，還不夠。剩下人就只能買二手房。

300萬平方其實(shí)就可以代表這個(gè)城市，如果取平均值，就基本上可以代表這個(gè)城市未來幾年的需求量就是300萬平方。以賣一套房子是一百平米來算，就是3萬套。這個(gè)城市的新盤的需求是三萬套，但是它一年只供1.5萬套。如果累積到一定程度，市場(chǎng)就供不應(yīng)求，這是需求層面。就是市場(chǎng)畸形的結(jié)構(gòu)導(dǎo)致的城市房?jī)r(jià)上漲，供不應(yīng)求。廈門的供需結(jié)構(gòu)是全國(guó)最畸形的城市，這就是為什么一個(gè)小城市，房?jī)r(jià)會(huì)這么高的原因。

此外，廈門每年人口凈流入比例很高，著可以通過孩子的讀書來作為參考。學(xué)位是把戶籍人口和非戶籍人口加在一起。最近幾年廈門的學(xué)位空缺程度逐年增加，而且每年都要翻倍，說明城市常住人口是越來越多。這些就是中長(zhǎng)期來看購(gòu)買力支撐。

第7問：廈門周邊城市（比如漳州港）會(huì)跟跌嗎？

漳州港現(xiàn)在的房?jī)r(jià)是透支了R3線建成后的價(jià)格。此外，供大于求，漳州港有200多萬庫(kù)存，這是廈門一年供應(yīng)量。

漳州港充滿變數(shù)，和廈門相比，人們更愿意選擇廈門，且廈門周邊也有2萬左右的房子，但漳州港的房子要取決于價(jià)差，價(jià)差大，就會(huì)有人買，因?yàn)闆]有不能買的房子，只有不能買的價(jià)格。

第8問：廈門的商住項(xiàng)目還有購(gòu)買價(jià)值嗎？

商住的問題是如果體現(xiàn)不出租金收益它的增值就會(huì)變慢，就會(huì)相對(duì)慢，或者叫做跑不贏平均值。商住的問題主要有：無法入戶；體驗(yàn)差；居住成本高。

此外，商住交易成本高交易稅費(fèi)平均在10%，正常的商品房滿兩年的交易數(shù)據(jù)應(yīng)該是在三個(gè)點(diǎn)。交易稅費(fèi)高就會(huì)讓很多人不想賣，說白了它就吃掉了你的利潤(rùn)。因?yàn)橐瓦@部分稅來，而且是讓買家來承擔(dān)，無形當(dāng)中就導(dǎo)致房?jī)r(jià)賣不高，而出租也就成為其剩下的唯一可取之處。

第9問：廈門地價(jià)大跌了嗎？

我們要承認(rèn)一個(gè)事實(shí)，土地價(jià)格是下跌了。但是只是單純拿兩個(gè)結(jié)果去對(duì)比，會(huì)感覺到很驚悚，如果考慮到里面的基本原因，可能只是下跌，但并沒有那么驚悚。

以7月2號(hào)拍的同安、翔安的地1萬8、1萬9，與翔安在2016年8月26號(hào)拍的地王是3萬7千多，3萬8千左右作對(duì)比，產(chǎn)生2萬的差距主要由于以下原因：

首先，這兩塊地位置完全不一樣：一塊在翔安南，是翔安未來最有前景的區(qū)域；另一塊在廈大翔安校區(qū)偏遠(yuǎn)的地方，那個(gè)地方與地王之間的發(fā)展周期至少差5年。你拿一個(gè)發(fā)展周期差5年的進(jìn)行對(duì)比，這肯定是不行的。

第二，是條件差異，2016年8月份的時(shí)候還沒有開始調(diào)控，特別是對(duì)土地市場(chǎng)沒有調(diào)控，當(dāng)時(shí)的土地拍賣條件就是正常的條件，你花錢蓋什么樣的房子你說了算?，F(xiàn)在，2017年開始廈門就對(duì)土地市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控了。

第10問：開發(fā)商還敢在廈門拍地嗎？

相比原來，現(xiàn)在有7090政策，就是這塊土地拍下來，必須有70%的房子是在90平方以下的，之前的地王就沒有這個(gè)限制。這個(gè)限制導(dǎo)致開發(fā)商沒有辦法去做別墅，而只有做別墅，價(jià)格才能產(chǎn)生大的溢價(jià)，開發(fā)商的利潤(rùn)才會(huì)多，利潤(rùn)多，開發(fā)商才會(huì)拿更高的成本去拍下土地。

有70%的房子要在90平方以下，90平方顯然是做不了高溢價(jià)的房子，只剩下30%。以前沒有限制的時(shí)候，開發(fā)商想怎么排就怎么排，只要容積率排的下，怎么排都可以，這是一個(gè)限制。另一個(gè)限制就是，140平方不能做復(fù)式的房子。我們知道，做復(fù)式的房子可以空出很多面積來贈(zèng)送，抽出來的面積就可以給房子產(chǎn)生溢價(jià)。多出一個(gè)客廳或是房子的面積就能產(chǎn)生溢價(jià)，客戶也能接受。開放商就敢拍高一點(diǎn)。

再有“一次性銷售”，10萬平米以下的地必須一次性銷售，10萬平米以上要分兩次銷售，這個(gè)政策對(duì)開發(fā)商來說是很可怕的事情。因?yàn)橐粔K地你分多次銷售，可以拉長(zhǎng)周期，可以根據(jù)行情的變化調(diào)節(jié)價(jià)格，低開高賣，越賣越高，對(duì)開放商來說這是正確的銷售策略。若是一次性全部放出來在房產(chǎn)市場(chǎng)上賣，開放商處于被動(dòng)的狀態(tài)。在很多對(duì)土地拍賣的限制條件下，造成了大家不敢以很高的價(jià)格拍賣土地。

最后，開發(fā)商的錢不夠了，過去的2016年和2017年，開發(fā)商花了巨大的價(jià)格拍下土地，結(jié)果這兩年碰到房產(chǎn)政策，房子不好賣了，手上的現(xiàn)金回的慢了，就不能再投入去開發(fā)了。錢不多就不會(huì)亂拿地。

來源：鎂刻地產(chǎn)（ID：Real-estate-Circle）

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