蘇州土拍遇冷難覓“地王” 盈利空間收窄 房企拿地愈發(fā)謹慎

每經(jīng)記者 唐潔    每經(jīng)編輯 魏文藝    

7月23日、24日，蘇州12宗土地掛牌出讓，其中3宗住宅用地流拍，4宗土地僅以底價成交，其余成交住宅類地塊最高溢價率為18%。此次土拍遇冷與2015年以及2016年蘇州“地王”頻出的現(xiàn)象形成鮮明對比。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，此次蘇州土地流拍并非偶然，早在2017年11月份，蘇州便有兩宗土地流拍。嚴苛的融資環(huán)境下房企拿地越發(fā)謹慎，調(diào)控政策效應進一步顯現(xiàn)，土拍降溫向多地傳導已成為不爭的事實。

從“地王”到“零溢價”到流拍

今年春節(jié)后，蘇州土地市場僅在4月份進行過一次集中拍地，且所推地塊中沒有純住宅類用地，所以7月份這場土拍對于盤踞在蘇州的開發(fā)商而言意義非凡。不過，此次土拍一改過去蘇州“地王”頻現(xiàn)的局面，不僅多宗土地遭遇流拍，且4宗成交地塊以底價出讓。

此次流拍的蘇地2018-WG-10號地塊位于相城區(qū)元和街道文靈路東、安元路北，此前曾是各路房企必爭的熱門區(qū)域。該地塊規(guī)劃為商服用地、城鎮(zhèn)住宅用地，總用地面積為95502平方米，容積率為2.2，起始總價為31.5億元，起始樓板價為15000元/平方米。

昔日的熱門區(qū)域為何現(xiàn)在無人問津？近日，《每日經(jīng)濟新聞》記者實地探訪了該宗流拍地塊。記者在現(xiàn)場看到，該地塊所處地段交通便利，緊鄰地鐵姚祥站，距蘇州火車站僅5站距離，周圍已有中糧、九龍倉、葛洲壩等多家房企入駐。馬路對面便是區(qū)域內(nèi)的上海建工“地王”。

2016年5月24日，上海建工下屬全資子公司上海建工房產(chǎn)有限公司以55.2億元的成交總價，競得相城區(qū)這塊面積為11.59萬平方米的土地，折合樓面價19046元/平方米，溢價率116%，成為區(qū)內(nèi)新“地王”。

然而兩年多過去了，該地塊仍被標有“上海建工”字樣的圍護墻圍起來，目前正在施工。記者圍繞該地塊走了一圈，未看到售樓處，也未見到公開的銷售電話。與今年各房企追求的高周轉相比，“地王”的入市時間也顯得比較緩慢。

時間來到2017年，蘇州土拍再次出讓相城區(qū)元和街道的兩宗土地。但該次土拍，不管是樓面價還是溢價率，均已大幅下降。

具體來看，葛洲壩以26.71億元的總價競得相城區(qū)采蓮路東、富元路南一宗土地，樓面價14289元/平方米；與之相鄰的另一宗地塊則被蘇州市相之悅房地產(chǎn)有限公司以底價競得，總價37.30億元，樓面價10357元/平方米。與上海建工19046元/平方米的樓面價相比，這兩宗土地的出讓價趨于理性。

而此次流拍的10號地塊讓人頗感意外。業(yè)內(nèi)分析稱，流拍的這3宗地塊起拍樓面價均比較高，且要求地塊內(nèi)需設置一所幼兒園，建成后需無償移交屬地政府，增加了房企的隱性成本。

起拍價降3億 還是流拍了

流拍土地中，蘇地2018-WG-8號地塊去年曾流拍過一次。此次該地塊的起始總價較去年的23.16億元降低了3.08億元，樓板價也由15000元/平方米降至13000元/平方米，但仍遭遇流拍。

公告顯示，該地塊位于吳中區(qū)文溪路北側，起始總價20.07億元?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者走訪該地塊時注意到，地塊內(nèi)有多處高壓線，環(huán)境較為復雜。

記者查證相關資料獲悉，距離該地塊不遠處的編號為蘇地2015-G-6號的地塊，于2015年6月成交，成交樓板價為7453元/平方米。這也意味著三年時間內(nèi)，樓面起拍價增長了1倍多。隨后記者走訪了緊鄰該地塊的小區(qū)海馨花園，獲悉該小區(qū)目前均價約20000元/平方米。

同時根據(jù)要求，8號地塊內(nèi)需建設面積不低于4050平方米的幼兒園，依此推算，該地塊的盈利空間其實十分有限。

而于吳中區(qū)甪直鎮(zhèn)甪直大道南側的蘇地2018-WG-9號地塊，則是本次土拍中住宅類用地溢價率最高的一塊地，樓面價11564元/平方米，溢價率18%。

在該區(qū)域內(nèi)，弘陽地產(chǎn)曾于2016年4月8日競得了位于甪直大道北側的蘇地2016-WG-7號地塊，樓面價14191元/平方米。旭輝地產(chǎn)于2017年6月12日競得了位于甪直大道北側的蘇地2017-WG-11號地塊，樓面價12731.05元/平方米。對比上述兩家房企的拿地價格，此次蘇州路勁11564.34元/平方米的土拍樓面價可以說性價比較高。