深圳樓市調(diào)控“升級(jí)”：暫停企業(yè)購買商品住房 新購住房限售3年

每經(jīng)記者 董青枝 袁恩澤    每經(jīng)編輯 魏文藝    

近日傳聞的深圳樓市調(diào)控政策終于落地！

7月31日下午，深圳市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市規(guī)劃國土委等單位關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知（以下簡稱通知），內(nèi)容包括：暫停企事業(yè)單位、社會(huì)組織等法人單位在本市購買商品住房；個(gè)人、企事業(yè)單位或社會(huì)組織等法人單位新購買的商務(wù)公寓5年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓；居民家庭新購買商品住房的（不含人才住房、安居型商品房），自取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書之日起3年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓；對(duì)離婚進(jìn)行差別化住房信貸政策等。

多名業(yè)內(nèi)人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，此次樓市調(diào)控政策屬于“打補(bǔ)丁”行為，為的是堵截之前的政策漏洞，特別對(duì)一些利用政策漏洞出現(xiàn)的投資投機(jī)行為打擊得最為嚴(yán)重。新政的實(shí)施，能讓商品房回歸居住屬性，更有利于房地產(chǎn)市場的長期、穩(wěn)定發(fā)展。

                                                  深圳市規(guī)劃和國土資源委員官網(wǎng)截圖

暫停企業(yè)購買商品住房

通知規(guī)定，暫停企事業(yè)單位、社會(huì)組織等法人單位在本市購買商品住房。通知發(fā)布之日起，停止辦理企事業(yè)單位、社會(huì)組織等法人單位購買新建商品住房和二手住房網(wǎng)簽手續(xù)；通知發(fā)布之日前已辦理網(wǎng)簽的，可繼續(xù)完成交易。

之前流傳的請(qǐng)示文件中就明確顯示，招商雙璽、潤府三期等熱點(diǎn)樓盤呈現(xiàn)的房價(jià)倒掛、企業(yè)購房、離婚買房等現(xiàn)象，反映出市場投機(jī)行為依然存在；而且招商雙璽以公司名義購房的數(shù)量占到搖號(hào)人數(shù)的22%，部分手握大量資金的賣家往往會(huì)通過注冊(cè)多個(gè)公司來參與搖號(hào)，增加購房成功率。

美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，由于此前企業(yè)購買住宅是不限購、不限貸的，因此某些人會(huì)利用這個(gè)漏洞來購買多套住宅，以達(dá)到投資、投機(jī)的目的。在前兩個(gè)月一手豪宅入市的時(shí)候，這個(gè)漏洞明顯被放大，也明顯出現(xiàn)了與自然人搶房的情況，因此不得不控制。如今限制企業(yè)購買住宅有利于壓抑炒風(fēng)，彰顯公平。

其實(shí)，近來，西安、長沙、杭州、上海等地都已紛紛出臺(tái)企業(yè)暫停購房政策。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)稱，深圳此次暫停企業(yè)購房也符合當(dāng)前全國購房的基調(diào)，這樣也利好短缺房源的更公平分配。

商務(wù)公寓限售5年 住房限售3年

通知要求加強(qiáng)商務(wù)公寓銷售和運(yùn)營管理，各類新供應(yīng)用地（含招拍掛、城市更新、征地返還用地等）上建設(shè)的商務(wù)公寓一律只租不售且不得改變用途。企業(yè)整體持有年限與土地出讓年限應(yīng)當(dāng)一致，對(duì)外出租單次租期原則上不超過10年。

通知發(fā)布之日起，個(gè)人、企事業(yè)單位或社會(huì)組織等法人單位新購買的商務(wù)公寓，自取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記證書之日起5年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓。通知發(fā)布之日前已辦理網(wǎng)簽但尚未取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書的，不在禁止轉(zhuǎn)讓之列。

美聯(lián)研究中心認(rèn)為，在住宅限購之后，商務(wù)公寓的需求增加明顯，尤其是高端商務(wù)公寓已不斷刷新商品房均價(jià)的上限，再加上外地投資者的大量涌入，對(duì)深圳房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)運(yùn)行帶來不穩(wěn)定因素。因此對(duì)這種帶居住功能的非住宅項(xiàng)目進(jìn)行限售，有利于穩(wěn)定整個(gè)市場的導(dǎo)向。

數(shù)據(jù)顯示，2017年初~2018年4月，企業(yè)法人在深圳購買新建商務(wù)公寓2011套，占比16.9%，說明企業(yè)整體購買商務(wù)公寓案例明顯增加，外地資金來深圳批量炒房。過去五年（2013年7月~2018年6月），深圳商務(wù)公寓交易量共4.46萬套。同時(shí)，2017年，深圳3年內(nèi)轉(zhuǎn)手的二手房屋交易量高達(dá)217.6萬平方米，占二手房交易量比重46.2%。

而著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家宋清輝認(rèn)為，“商務(wù)公寓一律只租不售，且不得改變用途”這一條政策，對(duì)商務(wù)公寓影響是致命的，商務(wù)公寓恐將進(jìn)入一段“冰封期”。

同時(shí)，通知要求加強(qiáng)商品住房轉(zhuǎn)讓管理，要求居民家庭新購買商品住房的（不含人才住房、安居型商品房），自取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書之日起3年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓。而通知發(fā)布之日前已辦理網(wǎng)簽但尚未取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書的新建商品住房和二手住房，不在禁止轉(zhuǎn)讓之列。

宋清輝對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者指出，“個(gè)人自取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書之日起3年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓”是深圳市首次提出，這條政策的主要意圖在于抑制炒房投機(jī)，估計(jì)這次炒房客要哭了；深圳樓市新政目的是讓房子回歸住的本質(zhì)，對(duì)后續(xù)樓市會(huì)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響，炒房客可能因?yàn)槌钟谐杀镜脑黾佣艞壋捶康拇蛩恪?/p>

不過，中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認(rèn)為，商品住房3年的限售政策看起來似乎很嚴(yán)重，但深圳之前針對(duì)兩年內(nèi)出售已經(jīng)有相關(guān)高稅收政策；對(duì)于改善型、首套剛需類和長期投資型群體來說基本上不受政策的影響，綜觀這兩年的樓市調(diào)控政策，顯然短炒和樓市投機(jī)客的操作空間已經(jīng)受到擠壓。

離婚2年內(nèi)申請(qǐng)房貸 首付不低于70%

值得一提的是，政策對(duì)購房人離婚2年內(nèi)申請(qǐng)住房商業(yè)貸款或公積金貸款的，各商業(yè)銀行、深圳市公積金中心按貸款首付款比例不低于70%執(zhí)行；若無房貸記錄且能提供離婚前家庭無住房證明的按貸款首付款比例不低于30%執(zhí)行；若能提供離婚前家庭僅有1套住房證明的按貸款首付款比例不低于50%執(zhí)行。

何倩茹分析稱，離婚買房主要的目的是為了規(guī)避限購、限貸政策，一些家庭是逼于無奈，但一些家庭也有炒房的嫌疑。對(duì)于離婚買房的行為，一定程度上有違公序良俗。而且部分離婚的家庭難以復(fù)婚，還可能發(fā)生糾紛，實(shí)際上存在較大風(fēng)險(xiǎn)，帶來不穩(wěn)定的社會(huì)因素。因此這個(gè)政策的出臺(tái)，不單堵截了樓市政策的漏洞，也保持婚姻的神圣地位。

嚴(yán)躍進(jìn)則進(jìn)一步指出，對(duì)于假離婚政策給予打補(bǔ)丁的政策建議，這樣也防范此類群體“騙取”首套優(yōu)惠貸款利率的做法，類似規(guī)定比較務(wù)實(shí)，也有助于打擊部分假離婚來炒房的現(xiàn)象。

此外，深圳市房地產(chǎn)主管部門將進(jìn)一步加大市場整頓力度，聯(lián)合市場監(jiān)管、公安、宣傳等部門開展打擊侵害群眾利益治理房地產(chǎn)市場亂象專項(xiàng)行動(dòng)，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)、自媒體惡意炒作、發(fā)布虛假信息、擾亂房地產(chǎn)市場秩序等違法違規(guī)行為。同時(shí)，進(jìn)一步加強(qiáng)新建商品住房的銷售管理工作，對(duì)社會(huì)關(guān)注度較高、預(yù)計(jì)購房人數(shù)較多的樓盤，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盡可能采用“線上誠意登記、公證搖號(hào)”“線下公證選房”的模式開展相關(guān)銷售工作，并對(duì)預(yù)售商品住房的公證搖號(hào)、按序選房過程進(jìn)行全程監(jiān)管。

對(duì)于此次政策，宋丁認(rèn)為，政策出臺(tái)顯然是對(duì)原有深圳樓市政策進(jìn)一步針對(duì)性的調(diào)控，樓市在一年多又暴露出新的問題，這次是一對(duì)一的補(bǔ)漏性的調(diào)控，可稱為“靶向治療”。

其實(shí)自2016年9月以來，深圳一手住宅成交均價(jià)已連續(xù)21個(gè)月下跌。據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，今年6月份深圳全市一手住宅共成交2705套，環(huán)比上漲5.5%；新房住宅成交均價(jià)每平方米54093元，環(huán)比上月下降18元。

此次政策出臺(tái)對(duì)深圳樓市有何影響？相關(guān)業(yè)內(nèi)人士對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，二手房成交量出現(xiàn)下滑是肯定的，對(duì)于中介公司業(yè)績的沖擊會(huì)很明顯，而前期高杠桿買房的短炒客更要防止斷供。

而何倩茹認(rèn)為，此次調(diào)控政策屬于打補(bǔ)丁行為，對(duì)一般購房人并無太大影響。雖然本輪政策基本上參照自其他城市，但也足以使購房者出現(xiàn)觀望的心態(tài)。預(yù)計(jì)政策實(shí)行之后，短時(shí)間內(nèi)市場的成交量將下滑，但對(duì)于政策的消化期，預(yù)計(jì)也不需要太久，3個(gè)月足以。