超一線城市打響個人限賣第一槍，限售限離限企業(yè)買房！重點打擊離婚買房

深圳樓市重度調(diào)控消息今日坐實！四大調(diào)控重點怕是讓很多人坐不住了！

重點一：單位不能購買住宅；

重點二：新供應(yīng)用地的商務(wù)公寓只租不售，新政后購買的商務(wù)公寓5年限售；

重點三：新政后個人購房3年限售，之前買的不受限制；

重點四：離婚2年內(nèi)買房，實施差別化按揭政策。

今天又見段子火了：

繼2016年10月4日，深圳發(fā)布重大樓市調(diào)控政策后，時隔21個月，今天，深圳再次發(fā)布重磅樓市調(diào)控政策。

個人購房3年限售，是本次深圳樓市調(diào)控的一大看點，也是最重手段之一。此前已出臺這一政策的城市包括廣州、成都、西安等50多城，但此前北上深三大超一線城市均不在調(diào)控之列。

從限制企業(yè)購房來看，繼西安、長沙、杭州、上海后，深圳是全國第5個發(fā)布企業(yè)不得購買住房的政策。

券商中國記者注意到，此次系列政策和此前網(wǎng)傳的深圳請示內(nèi)部文件大部分相同，略有改動。

1.深圳樓市調(diào)控四大重點

重點一：限制企事業(yè)單位購房

新政表示，暫停企事業(yè)單位、社會組織等法人單位在本市購買商品住房。

7月31日起，停止辦理企事業(yè)單位、社會組織等法人單位購買新建商品住房和二手住房網(wǎng)簽手續(xù)；通知發(fā)布之日前已辦理網(wǎng)簽的，可繼續(xù)完成交易。

已出臺相關(guān)政策的城市：北京、上海、廣州、長沙、杭州、西安、南京等。

重點二：抑制商務(wù)公寓市場投資投機行為

新政表示，各類新供應(yīng)用地（含招拍掛、城市更新、征地返還用地等）上建設(shè)的商務(wù)公寓一律只租不售且不得改變用途。企業(yè)整體持有年限與土地出讓年限應(yīng)當一致，對外出租單次租期原則上不超過10年。

7月31日起，個人、企事業(yè)單位或社會組織等法人單位新購買的商務(wù)公寓，自取得不動產(chǎn)權(quán)登記證書之日起5年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓。通知發(fā)布之日前已辦理網(wǎng)簽但尚未取得不動產(chǎn)權(quán)利證書的，不在禁止轉(zhuǎn)讓之列。

已出臺相關(guān)政策的城市：北京、廣州、上海等。

重點三：新政后購買的住宅3年限售

新政表示，居民家庭新購買商品住房的（不含人才住房、安居型商品房），自取得不動產(chǎn)權(quán)利證書之日起3年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓。但是此前已辦理網(wǎng)簽但尚未取得不動產(chǎn)權(quán)利證書的新建商品住房和二手住房，不在禁止轉(zhuǎn)讓之列。

已出臺相關(guān)政策的城市：廣州、成都、西安等50多城，但此前北上深均不在調(diào)控之列。

重點四：抑制“假離婚”等投機行為

對購房人離婚2年內(nèi)申請住房商業(yè)貸款或公積金貸款的，各商業(yè)銀行、市公積金中心按貸款首付款比例不低于70%執(zhí)行；若無房貸記錄且能提供離婚前家庭無住房證明的按貸款首付款比例不低于30%執(zhí)行；若能提供離婚前家庭僅有1套住房證明的按貸款首付款比例不低于50%執(zhí)行。

已出臺相關(guān)政策的城市：北京、廣州等。

除了打擊違法違規(guī)行為。對社會關(guān)注度較高、預(yù)計購房人數(shù)較多的樓盤，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盡可能采用“線上誠意登記、公證搖號”、“線下公證選房”的模式開展相關(guān)銷售工作，并對預(yù)售商品住房的公證搖號、按序選房過程進行全程監(jiān)管。

已出臺相關(guān)政策的城市：上海、長沙、杭州、西安等。

2.深圳市規(guī)土委微信公眾號逐條解讀

深圳市規(guī)土委微信公眾號發(fā)布了住建部專家、深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒對于政策的逐條解讀。

一是關(guān)于企業(yè)限購。

近期，一些熱點項目以公司名義購房的數(shù)量占到了房源總套數(shù)的20%以上，部分手握大量資金的買家通過注冊公司搖號購房，對剛需形成擠壓。為此，深圳借鑒北京、上海等城市做法限制企業(yè)購房；一是有利于堵住漏洞，避免個人繞開限購政策進行炒房，二是有助于“搖號購房”的公平性，防止企業(yè)“與民爭利”。政策的出臺及時且必要。

二是關(guān)于商務(wù)公寓限售。

近五年，深圳成交再轉(zhuǎn)手的商務(wù)公寓占總成交規(guī)模的70%左右；近一年半，企業(yè)購買一手商務(wù)公寓占總成交規(guī)模的16.9%，個人和企業(yè)炒作商務(wù)公寓比較明顯。

2017年以來，北京、上海、廣州均加大力度，抑制商務(wù)公寓投機炒作。該政策的出臺，一是有利于抑制投機，堵住社會資金炒作商務(wù)公寓；二是確保產(chǎn)業(yè)用地供給，發(fā)揮商務(wù)公寓基本配套作用；三是增加租賃供應(yīng)，促進企業(yè)和個人持有商務(wù)公寓出租經(jīng)營。政策的實施，可能影響開發(fā)商參與城市更新的積極性，但對規(guī)范市場、抑制炒作、保證未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，具有積極的意義。

三是關(guān)于個人限售。

2017年，深圳產(chǎn)權(quán)兩次轉(zhuǎn)移時間不滿3年的住房占二手房總成交量的46%，二手房炒作較為明顯。近兩年，北京、成都、西安等50多個城市出臺了住房限售政策，抑制市場炒作、穩(wěn)定房價預(yù)期。該政策的實施，有利于抑制短期炒作和非理性購房，防止未來過度拋售可能導(dǎo)致的經(jīng)濟風(fēng)險；政策僅對新房限售、未追溯已購住房，有利于住房合理流動且富有人性化。

四是關(guān)于抑制離婚炒房。

今年以來，深圳離婚人數(shù)增長較快，存在通過離婚規(guī)避“深八條”限購、限貸政策投機炒房問題。目前，北京、廣州等多個城市已出臺類似政策，限制借助離婚炒房。該政策的出臺，進一步完善了差別化信貸政策、補上政策漏洞，也有利于框正社會倫理和公德；政策措施較為精細，有利于避免“一刀切”對剛需的傷害，措施具體精準也體現(xiàn)人性化。

3.粵港澳大灣區(qū)即將橫空出世

2015年上一輪樓市上漲潮中，深圳領(lǐng)漲。在2016年深圳出臺了嚴厲的樓市調(diào)整政策之后，成交量和成交價得到了抑制。

6月份最新月度數(shù)據(jù)顯示，深圳新房已經(jīng)連續(xù)21個月下跌，6月份成交均價54093元/平方米，環(huán)比減少18元。自2016年10月以來，深圳新房房價累計下跌1518元。6月份深圳新房成交2705套，同比減少248套，跌幅8.4%。

值得注意的是，今天深圳統(tǒng)計局公布了2018年上半年的經(jīng)濟數(shù)據(jù)。其中，全市生產(chǎn)總值（GDP）11009.38億元，按可比價格計算，同比增長8.0%，增速分別比同期全國和廣東省高1.2個、0.9個百分點。

數(shù)據(jù)顯示，今年上半年上海、北京和廣州GDP分別是15558.15億元、14051.2億元和10652.98億元，深圳排名第三；深圳增速最快，上海、北京和廣州分別為6.9%、6.8%和6.2%。

此外，粵港澳大灣區(qū)即將橫空出世，它包含香港、澳門兩個特別行政區(qū)，以及廣東9座城市，這一新灣區(qū)將可能成為世界“灣區(qū)經(jīng)濟”的重要代表。在粵港澳大灣區(qū)廣東9座城市中，深圳的房價最高，樓市調(diào)控政策也最嚴。

廣東9座城市中，目前，出了肇慶不限購之外，其他城市都出臺了不同程度的調(diào)控政策。其中，廣州戶籍限購2套，單身1套，外地限購1套；二套房貸款還清首付5成，未還清首付7成。

4.政治局會議下決心解決樓市問題

同樣在今天，中共中央政治局召開會議，會議要求，下決心解決好房地產(chǎn)市場問題，堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲。加快建立促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉介紹，和之前的常委會對房地產(chǎn)的內(nèi)容相比，明確了房地產(chǎn)市場是有問題的，要求下決心解決問題。

房地產(chǎn)下半年剛開始，就開啟了全面嚴打模式。7月份，在住建部發(fā)布的30城市巡查整頓房地產(chǎn)通知后，全國多城市密集開啟了一輪房地產(chǎn)嚴打整頓。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，已經(jīng)有超過40個城市發(fā)布了各種房地產(chǎn)調(diào)控政策與執(zhí)法結(jié)果，疊加其他政策，7月房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)超過40次，刷新最近2年樓市調(diào)控同期記錄；年內(nèi)累計樓市調(diào)控超過220次。

張大偉認為，房地產(chǎn)政策密集發(fā)布的最核心原因，還是部分城市房價出現(xiàn)了波動，雖然一二線熱點城市房價依然平穩(wěn)，但三四線城市房價出現(xiàn)波動，是密集調(diào)控政策發(fā)布的最核心原因。逢漲必查成為了2018年上半年房地產(chǎn)市場調(diào)控政策歷史最密集的最主要原因。房地產(chǎn)調(diào)控的方向不變，平穩(wěn)依然是趨勢。

5.行業(yè)如何解讀

深圳樓市新政后，引發(fā)了廣泛關(guān)注，有觀點認為樓市要“涼涼”?？纯礃酚屑已芯恐行暮椭性禺a(chǎn)首席分析師張大偉對新政的解讀。

樂有家研究中心：針對短線客

限售

對于買房自住長持的人而言，限售對他們不會有太大影響。本次限售政策的出臺，主要針對的是短線投資客。短炒客頻繁換手，推動了房價的上漲，對市場對剛需都造成了不好的影響。從深圳近幾年出臺的政策來看，都在逐步打壓投資行為。

而此次深圳出臺住宅限售3年、公寓限售5年的政策，從限制交易的角度抑制了短炒客通過短期炒房來獲利的方式，是對前期推行政策的進一步補充。讓樓市回歸到“房住不炒”的本質(zhì)，進一步控制了房價的上漲，使得二手交易市場往健康有序的方向發(fā)展，利好剛需。

此外，限售政策的出臺將利好“滿五唯一”的二手住宅房源，購房者可多多關(guān)注。由于政策出臺突然，市場可能會迎來一小波毀約潮，建議買賣雙方在交易前了解清楚各自的情況，避免糾紛，順利交易。

限離

為了降低買房首付，“假離婚”一直是不少人鉆漏洞買房的方式，也成為投資客常用的買房手段之一。而本次對于離婚差異化的信貸政策執(zhí)行，則扼殺了違法違規(guī)的“假離婚”現(xiàn)象，利好樓市長遠健康發(fā)展。

禁止企業(yè)購房

當前深圳樓市住房相對緊張，禁止企業(yè)購房給予個人購房者更多的購房機會，有助于緩解住房市場的供求壓力。此外，由于限購等原因，會有一些投資客通過公司名義購買住宅，所以禁止企業(yè)購房也有助于打擊投資客炒房。

當前深圳樓市企業(yè)購房的比例并不普遍，占比較小，但這一政策的出臺，也表明了政府嚴格執(zhí)行限購政策的決心，相當于給限購政策打補丁。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉：一線城市首個全面升級限售

首先，深圳作為一線城市，在6月份統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)中，新建住宅與二手房住宅均環(huán)比上漲0.3%。調(diào)控依然是為了避免樓市出現(xiàn)明顯的上行現(xiàn)象。

深圳最近不僅僅樓市調(diào)控政策加碼，房地產(chǎn)的利率也出現(xiàn)了繼續(xù)的上行。四大國有銀行、招行、中信等銀行在深圳房貸市場的首套房利率已全部上浮15%，二套房上浮20%。

其次，深圳本身執(zhí)行的調(diào)控政策限購等均比較嚴格，本次在一線城市中第一個開始了全面升級限售，對于市場來說影響比較大，基本杜絕了短期炒作的可能性，市場有望繼續(xù)回歸平穩(wěn)。

第三，深圳的政策主要是針對過去調(diào)控的繼續(xù)加碼與繼續(xù)打補丁。其中針對公寓類的政策也是深圳歷史最嚴格。

第四，特別針對離婚買房人群，明確提及了要求2年內(nèi)懲罰性的首付，有利于減少投機。

第五，作為西安、長沙、杭州、上海后，全國第5個發(fā)布企業(yè)不得購買住房的政策，利用企業(yè)購買住宅的，除了少數(shù)公寓投資企業(yè)外，大部分都是短炒客。投機需求集中。所以針對這類型購房者進行調(diào)控，是房地產(chǎn)的補缺政策。

暫停企事業(yè)單位買住房，這一政策有可能繼續(xù)向多個城市蔓延。對于供需結(jié)構(gòu)緊張的城市來說，這個政策對于緩解市場供需緊張有明顯的影響。在其他大部分一二線城市，都有企業(yè)買房的現(xiàn)象。預(yù)計這一政策有望多城市復(fù)制。