深圳小產(chǎn)權(quán)房要轉(zhuǎn)正？產(chǎn)辦、商辦類需補(bǔ)繳地價(jià)，住宅仍未松綁，但城市舊改或提速

27日下午，一則深圳小產(chǎn)權(quán)房可轉(zhuǎn)正的消息，刷爆了時(shí)報(bào)君的朋友圈。眾所周知，深圳小產(chǎn)權(quán)房占全市建筑面積比例之高，在全國都位居前列。一旦開啟轉(zhuǎn)正的閥門，對(duì)房價(jià)的影響將……

那么，事情究竟是怎么回事呢？

今日，深圳規(guī)土委與深圳市法制辦聯(lián)合發(fā)布《深圳市人民政府關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留產(chǎn)業(yè)類和公共配套類違法建筑的處理辦法（征求意見稿）》（以下簡稱意見稿），對(duì)深圳產(chǎn)業(yè)類和公共配套類違建的處理有了明確方向。

比較重磅的信息包括：

產(chǎn)業(yè)類歷史違建既可先確認(rèn)為非商品性質(zhì)再轉(zhuǎn)為商品性質(zhì)，也可一步到位確認(rèn)為商品性質(zhì)，公共配套類歷史違建僅能確認(rèn)為非商品性質(zhì)。

其中，生產(chǎn)經(jīng)營性歷史違建需補(bǔ)繳50%的市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)，商業(yè)辦公類歷史違建需補(bǔ)繳全額市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)后方可辦理商品性質(zhì)。

如果文件正式施行，意味著深圳產(chǎn)辦類“小產(chǎn)權(quán)”補(bǔ)繳地價(jià)50%即可轉(zhuǎn)正。

需要注意的是，根據(jù)文件解釋，產(chǎn)業(yè)類歷史違建，包括生產(chǎn)經(jīng)營性和商業(yè)、辦公類歷史違建。而生產(chǎn)經(jīng)營性歷史違建，是指廠房、倉庫等實(shí)際用于工業(yè)生產(chǎn)或者貨物儲(chǔ)藏等用途的建筑物及生活配套設(shè)施。

商業(yè)、辦公類歷史違建，是指實(shí)際用于商業(yè)批發(fā)與零售、商業(yè)性辦公、服務(wù)（含餐飲、娛樂）、旅館、商業(yè)性文教體衛(wèi)等營利性用途的建筑物及生活配套設(shè)施。

辦法所稱公配類歷史違建，是指實(shí)際用于非商業(yè)性文教體衛(wèi)、行政辦公及社區(qū)服務(wù)等非營利性用途的建筑物及生活配套設(shè)施。

值得注意的是，此次將處理重心聚焦于產(chǎn)業(yè)類和公共配套類兩類歷史違建，暫不處理住宅類歷史違建，但政府仍將嚴(yán)厲打擊違法建設(shè)和非法銷售行為。

通知表示，在開展產(chǎn)業(yè)類和公共配套類歷史違建處理的同時(shí)，政府將持續(xù)保持查違高壓態(tài)勢(shì)，開展查違三年攻堅(jiān)行動(dòng)，絕不允許新增1平方米違建，堅(jiān)決拆除重點(diǎn)違建和已作出拆除處罰決定違建，加快拆除嚴(yán)重影響規(guī)劃的歷史違建，清理拆除違法亂搭建。

合一城市更新集團(tuán)董事總經(jīng)理羅宇認(rèn)為：在歷史上產(chǎn)業(yè)類的違建很多，此次新政的出臺(tái)，可以有效的解決城中村權(quán)屬不夠的問題，因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)類的建筑，占地面積大。罰款方面，此次采取了折中的辦法，更貼近實(shí)操。同時(shí)出臺(tái)優(yōu)惠政策，罰款和補(bǔ)繳地價(jià)比較便宜。總體上說，如果這個(gè)政策能落地下來，將能夠?yàn)樯钲谂f改提速。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，對(duì)于部分違章建筑持有者來說，此政策意味著新的政策出現(xiàn)，也利好后續(xù)對(duì)于此類違法建筑的處理。不過，此次政策并非單純的小產(chǎn)權(quán)房的轉(zhuǎn)正概念，因?yàn)槔锩娓鄰?qiáng)調(diào)了“生產(chǎn)經(jīng)營性歷史違建”的概念，對(duì)于此類違建，主要是強(qiáng)調(diào)了以生產(chǎn)屬性為主的建筑形態(tài)，和小產(chǎn)權(quán)房居住屬性的建筑還是有差異，這是當(dāng)前理解此類政策需要注意的內(nèi)容。當(dāng)然，通過此類補(bǔ)繳地價(jià)的形式進(jìn)行“轉(zhuǎn)正”，是比較務(wù)實(shí)的做法。一方面是有助于此類房源真正納入管控，有助于防范違章建筑無管控的尷尬現(xiàn)象出現(xiàn)。另一方面是通過此類補(bǔ)繳地價(jià)，真正從市場(chǎng)化的角度進(jìn)行整改，即對(duì)違法行為進(jìn)行了懲罰，也有助于土地財(cái)政收入的增加。

近幾年，隨著深圳土地的緊缺和現(xiàn)房供應(yīng)量的減少，深圳逐漸進(jìn)入城市更新期。后續(xù)的城市更新項(xiàng)目逐漸增多，有一些投資客開始把目光聚焦在深圳龐大體量的小產(chǎn)權(quán)房上，市場(chǎng)上也不乏“博拆遷”的小產(chǎn)權(quán)房公開買賣。一般來說，購買小產(chǎn)權(quán)房都會(huì)開具律師見證，但其實(shí)交易的違法性并不會(huì)因?yàn)橛新蓭熞娮C而合法化。深圳市司法局早在2009年就發(fā)文嚴(yán)厲禁止律師為違法建筑銷售行為提供見證服務(wù)，2016年再次發(fā)文禁止，雖然只是針對(duì)違法建筑類小產(chǎn)權(quán)房，但是有合法報(bào)建手續(xù)的小產(chǎn)權(quán)房，因不符合上市交易條件，如交易行為本身無效，見證同樣無效。

此前，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見（征求意見稿）》，立刻引起社會(huì)廣泛關(guān)注。不過，對(duì)于城中村，更確切地說是小產(chǎn)權(quán)房，在目前的住房架構(gòu)中始終是個(gè)尷尬的存在：法律不承認(rèn)其地位，在市場(chǎng)上不能自由交易，不能用來抵押貸款，而且時(shí)不時(shí)就遭遇清理違建的打擊。

（吳家明 證券時(shí)報(bào)網(wǎng)）