李宇嘉：從租金上漲反思租房供給端改革路徑

李宇嘉

針對近期房地產(chǎn)市場亂象，為嚴(yán)厲打擊侵害群眾利益的違法違規(guī)行為，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會同中宣部、公安部等部委，近日聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于在部分城市先行開展打擊侵害群眾利益違法違規(guī)行為 治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動的通知》，決定于2018年7月初至12月底，在北京、上海等30個城市先行開展治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動。這其中就包括對住房租賃市場的整頓治理。

近期，房屋租金水平也在明顯上漲。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，5月CPI同比上漲1.8%，其中居住類價格指數(shù)同比上漲2.2%，拉高居住類價格的主要是房屋租賃價格。5月份，全國房租指數(shù)同比上漲2.4%，1~5月份房租指數(shù)同比上漲2.5%，二者比居住類價格指數(shù)高0.2個百分點(diǎn)以上。事實上，2016年本輪房地產(chǎn)市場回升以來，整體居住類價格指數(shù)中，租賃價格指數(shù)漲幅更高，租金價格指數(shù)月平均漲幅、累計漲幅分別比整體居住類價格漲幅高0.65個百分點(diǎn)和0.77個百分點(diǎn)。

熱點(diǎn)城市租金上漲更明顯。據(jù)房天下租房網(wǎng)的數(shù)據(jù)，2017年2月~2018年5月，全國17個城市房租價格快速上升。其中，漲幅超過10%的城市有6個，漲幅在5%~8%的有5個，北京（25.9%）、上海（19.5%）、深圳（15.5%）漲幅居前。隨著畢業(yè)季的到來，房租又要迎來上漲。房租上漲引起監(jiān)管層高度重視。5月20日住建部部署樓市調(diào)控的文件中，首次提出“穩(wěn)房價”與“控租金”并重，北京住建委年度白皮書也明確提出，將個體房屋租金納入監(jiān)管。

2016年以來，隨著《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》的發(fā)布，培育和發(fā)展租賃市場，構(gòu)建“租購并舉”的住房新制度，成為我國樓市的長效機(jī)制。與此同時，多渠道租賃供應(yīng)受到政策眷顧，如新增供地配建或“自持”租賃，13個城市試點(diǎn)集體土地建設(shè)租賃住房，閑置低效商業(yè)辦公用房改建為租賃住房，租賃領(lǐng)域銀行授信、證券化、發(fā)債等金融創(chuàng)新投入力度很大，50多個城市或省份出臺鼓勵租賃發(fā)展的政策，熱點(diǎn)城市規(guī)劃的租賃占到新增供應(yīng)30%左右等?？梢?，租賃“供給側(cè)”著墨頗多。

問題是，商品房市場依舊火爆、成交量屢創(chuàng)新高的情況下，短期租賃人口不會爆發(fā)式增長。同時，租賃“供給側(cè)”提速，低成本供地、供房備受重視，緣何住房租金價格還會暴漲呢？

筆者認(rèn)為，很大程度上在于，機(jī)構(gòu)和資本套政策紅利，攫取低成本空間價值。壯大規(guī)?；?、機(jī)構(gòu)化租賃，這是發(fā)展住房租賃的重點(diǎn)，政策本意是攻克個體租客和房東“散租”模式下，租賃亂象叢生之弊病，如隨意漲租、克扣押金、室內(nèi)配套缺失、消防安全隱患重重、短期行為嚴(yán)重等。

但是，在資本和機(jī)構(gòu)眼里，土地、金融、稅收等政策優(yōu)惠下，存量空間低成本的租賃是價值洼地。于是，過去市場自發(fā)供給的低成本租賃，成為各路資本爭相角逐的領(lǐng)域。幾乎不到兩年時間，京滬深等每一個熱點(diǎn)城市都涌現(xiàn)出200~300家長租公寓。據(jù)筆者調(diào)研，長租公寓大致可分為兩類，一是收儲舊工業(yè)廠房、廢棄酒店、商業(yè)群樓的集中式公寓；二是“打隔斷”、“上下鋪”的分散式公寓。前者盈利靠低成本收房，后者靠提高單位面積收益，說白了就是漲租金。

筆者發(fā)現(xiàn)，盤活存量房源的長租公寓，租金水平相比改造前上漲50%~200%不等。近期，深圳富士康員工集體發(fā)聲要求漲工資，跟上房租的漲幅。這一事件暴露出，需要反思長租公寓運(yùn)營模式及對租賃市場的影響。

特別是，租賃企業(yè)興起、存量盤活主導(dǎo)，對整體租金有明顯的拉動效應(yīng)。無論是補(bǔ)上消防、衛(wèi)生等安全短板，還是提高居住體驗，不僅要投入真金白銀，還要大量人力服務(wù)跟上，再考慮到稅賦及企業(yè)盈利，租金上漲是必然的。

事實上，隨著收入水平提高，居住消費(fèi)升級，供給端涌現(xiàn)出配套好、體驗性強(qiáng)的租賃房屋，這是需求倒逼供給跟上的結(jié)果。同時，85后、90后日益成為租賃市場的主力，他們對生活和居住有更高的要求，租賃供給端升級也有助于滿足對美好生活的訴求。問題是，房價支付能力更多受投資需求、貨幣供給所決定，而租金支付能力則更多受到工資、收入水平的決定。殘酷的現(xiàn)實是，作為租賃主力的流動人口、新就業(yè)大學(xué)生，其收入水平無法支撐租金過快上漲。

以深圳為例，富士康員工的訴求，本質(zhì)上是基層員工、廣大市民支付不起租金上漲的切實反映。據(jù)了解，富士康流水線員工的可支配收入在2100~2400元，附近城中村住房單間租金在700~800元，租金占可支配收入的30%左右，剛好符合租金不超過可支配收入三分之一的國際慣例。

2017年，深圳常住居民人均可支配收入52938元，月均收入4411元。按照收入分配“二八定律”，中位數(shù)估計就在2500元左右。也就是說，2500元代表深圳80%的常住人口月可支配收入。

2008~2017年，城市更新主導(dǎo)的深圳舊改，已將大量低成本的城中村住房拆除，取而代之的是高檔商品房。“十三五”期間，深圳計劃將100萬套（間）城中村住房改造為長租公寓，這意味著，城中村住房的租金至少上漲50%。但是，深圳常住居民每年可支配收入增幅僅在8%~9%，未來租金/收入比將超過45%。近一半收入用來支付房租，這是深圳1600萬租客所無法承受的。2017年，深圳人均可支配收入在全國排第三位，深圳存在的問題，恐怕在其他熱點(diǎn)城市也一樣存在。

隨著“租購并舉”上升為國家戰(zhàn)略，2017年下半年以來，各省市都發(fā)布了住房租房發(fā)展規(guī)劃，謀劃了“十三五”及未來大規(guī)模的租賃住房籌建藍(lán)圖。由于租賃需求主要集中在十幾個熱點(diǎn)城市，這些城市供地彈性很小、供地成本高、配套難落地，租賃供給更多依賴存量盤活，這是近兩年長租公寓蓬勃興起的原因。但同時，存量盤活也導(dǎo)致租金快速上漲，支付能力下降，衍生出的問題就是，租客大批向外圍遷徙，或者打隔斷、上下鋪、合租和群租等不體面租賃普遍化。

筆者認(rèn)為，從提高租住質(zhì)量的角度，盤活存量沒有問題，但基于租賃需求集中在中低收入群體、收入對租金敏感等現(xiàn)實，租賃供給的公共屬性、政策屬性更強(qiáng)。因此，除了發(fā)揮市場配置的作用外，更多應(yīng)該是“補(bǔ)短板”。

過去，地方政府過分重視商品房買賣市場，租賃市場野蠻生長，這也是“售強(qiáng)租弱”、租賃亂象叢生的原因。未來，除了增加公租房建設(shè)外，更重要的是加大存量租賃住房（特別是城中村、老舊小區(qū)）配套補(bǔ)缺力度，如排除消防安全隱患，配置電梯、物業(yè)管理、社區(qū)警衛(wèi)，教育醫(yī)療能同權(quán)同享等。公共服務(wù)“補(bǔ)短板”，降低租住成本的效應(yīng)明顯，這才是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重點(diǎn)，而不是拆了再建、整治后漲租金，這樣供給的效率會很低。

（作者為資深地產(chǎn)研究人士）