花樣年資產(chǎn)輕重模式生變 潘軍：重拾房地產(chǎn) 2020年沖千億目標(biāo)

每經(jīng)記者 吳若凡     每經(jīng)編輯 魏文藝    

2017年花樣年?duì)I業(yè)收入同比下降10.42%，在行業(yè)的排位也由30強(qiáng)下降至108位?；幽臧l(fā)展模式輕重失衡帶來的營(yíng)收下降已經(jīng)引起公司的警覺。最近，花樣年控股集團(tuán)董事局主席潘軍對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，已經(jīng)意識(shí)到公司發(fā)展出現(xiàn)了“輕重失衡”，并在2018年及時(shí)作出了應(yīng)對(duì)和初步調(diào)整。在克而瑞2018年1~5月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售排名中，花樣年已升至89位。在今年6月的南京發(fā)布會(huì)上，潘軍表示，要重拾房地產(chǎn)，并提出2020年實(shí)現(xiàn)1000億元的業(yè)績(jī)目標(biāo)，欲重回主流地產(chǎn)商行列。

                             花樣年控股集團(tuán)董事局主席潘軍 圖片來源：每經(jīng)記者 吳若凡攝

營(yíng)收下滑超10% 花樣年重提房地產(chǎn)

在花樣年2013年度業(yè)績(jī)會(huì)上，潘軍曾對(duì)媒體表示：“誰再叫我開發(fā)商，我跟誰急。”

持續(xù)刻意剝離房地產(chǎn)屬性，花樣年“得其所償”，全力將彩生活推入港股，上市之初風(fēng)光一時(shí)無兩，估值一度超過母公司花樣年。

不過眼下彩生活的市值和市盈率優(yōu)勢(shì)已然減弱。來自同花順的數(shù)據(jù)顯示，截至目前，彩生活的動(dòng)態(tài)市盈率約20倍（綠城服務(wù)約44倍、中海物業(yè)約26倍），市值約102.76億元（綠城服務(wù)141億元、中海物業(yè)32.87億元）。

規(guī)模最大的彩生活在物業(yè)板塊的價(jià)值卻久久無法在股價(jià)上得到充分體現(xiàn)。在此前一次面對(duì)面的交流會(huì)上，潘軍曾對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者直言，“彩生活的故事從2012年至2014年，已經(jīng)講完了。”

隨后的2016年，花樣年即開始調(diào)整戰(zhàn)略，“推廣了兩年時(shí)間，在此期間，我們發(fā)現(xiàn)自身輕重比例有些失衡。”潘軍表示。

如今，多重建設(shè)導(dǎo)致社區(qū)商業(yè)嚴(yán)重過剩，而想要再次回到房地產(chǎn)主戰(zhàn)場(chǎng)，花樣年將面臨如何解決目前的“失衡”？

從花樣年成績(jī)單可以發(fā)現(xiàn)，頗為明顯的“失衡”是業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)率懸殊。財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2017年花樣年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)合同銷售金額201.64億元，同比增長(zhǎng)超過六成；但營(yíng)業(yè)收入?yún)s僅為97.83億元，較上年同期下降10.42%。

值得一提的是，雖然彩生活的營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)21.36%，但整體數(shù)值16.28億元，僅占總成績(jī)單的16.6%?；幽甑奈飿I(yè)開發(fā)收入約66億元，較2016年下降了21.1%，影響了“大盤”走勢(shì)。

隨之，花樣年在房地產(chǎn)領(lǐng)域的排名出現(xiàn)明顯變化。潘軍直言，“我們從30強(qiáng)跌到50強(qiáng)，后來跌到百?gòu)?qiáng)。”克而瑞數(shù)據(jù)顯示，花樣年2017年度銷售額的行業(yè)排名是108位。

潘軍將此歸結(jié)為“同行跑得快”。

“因?yàn)槟菚r(shí)我的注意力不在房地產(chǎn)而是主要放在了社區(qū)部分。2012年募得第一筆錢，2013年私募成功，2014年上市，2016年發(fā)展至今，彩生活已成為行業(yè)老大，在規(guī)模上甚至是全球老大。”潘軍告訴記者，但言語中也難掩錯(cuò)失傳統(tǒng)房地產(chǎn)黃金期后的尷尬和焦慮。

在優(yōu)淘城總裁薛建雄看來，房企過度輕資產(chǎn)之后，會(huì)出現(xiàn)規(guī)模太小的情況。新城控股高級(jí)副總裁歐陽捷則表示，盡管眾多房企紛紛走向輕資產(chǎn)，在國(guó)內(nèi)整體環(huán)境下，房企還沒有找到能取代地產(chǎn)開發(fā)的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，輕資產(chǎn)對(duì)公司整體利潤(rùn)的貢獻(xiàn)并未顯現(xiàn)。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，房企輕資產(chǎn)化腳步放慢的原因在于，輕資產(chǎn)化要形成規(guī)模，企業(yè)自身必須在運(yùn)營(yíng)、投資、建設(shè)的某一方面有著明顯優(yōu)勢(shì)。而目前房企在這幾方面有著明顯優(yōu)勢(shì)的并不多，從而輕資產(chǎn)化在實(shí)際落地過程中的速度和效果都會(huì)大打折扣。

張波表示，目前國(guó)內(nèi)房企還是更擅長(zhǎng)于房產(chǎn)的開發(fā)銷售模式，輕資產(chǎn)化放慢的同時(shí)，重資產(chǎn)化模式還是房企們會(huì)堅(jiān)持的老路。“尤其是在流動(dòng)性過剩，利率下行的長(zhǎng)期趨勢(shì)下，持有重資產(chǎn)的成本越來越低，重資產(chǎn)將變得越來越有價(jià)值。也許不久大家就會(huì)發(fā)現(xiàn)，在日益嚴(yán)重的資產(chǎn)配置荒時(shí)代，恐怕沒有比優(yōu)質(zhì)的重資產(chǎn)更好的資產(chǎn)了。”

90%押注住宅沖千億 商業(yè)持續(xù)輕運(yùn)營(yíng)

沒有規(guī)模就沒有江湖地位。的確，花樣年在2012年前后提出轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)的戰(zhàn)略，再到如今主動(dòng)承認(rèn)出現(xiàn)了“輕重失衡”，要重拾房地產(chǎn)，實(shí)際上就是要重拾重資產(chǎn)。

不過從目前其資產(chǎn)情況來看，似乎并不容易。

就土儲(chǔ)增量而言，截至2017年底，花樣年規(guī)劃土地儲(chǔ)備建筑面積約1560.91萬平方米，同比2016年僅增加4.2%。其中已簽署框架協(xié)定的物業(yè)規(guī)劃建筑面積為662.68萬平方米。在布局區(qū)域上，一線城市占比25.9%，二線城市占比65.8%。

另外，來自花樣年的數(shù)據(jù)顯示，截至2018年5月，花樣年商業(yè)在管項(xiàng)目達(dá)到34個(gè)，其中自持項(xiàng)目10個(gè)，管理商業(yè)面積達(dá)300萬平方米。預(yù)計(jì)到2020年，全國(guó)項(xiàng)目布局將達(dá)到80個(gè)，資產(chǎn)管理面積超過500萬平方米。

潘軍告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“原來花樣年的商業(yè)、住宅比重是‘五五開’，但實(shí)際操作下來發(fā)現(xiàn)，住宅都賣完了卻剩下了80%的商業(yè)。”

“所以我們開始調(diào)結(jié)構(gòu)，目前我們的結(jié)構(gòu)有了側(cè)重，90%是住宅，10%是商業(yè)。”潘軍透露，未來花樣年要“輕重并舉”，即社區(qū)服務(wù)和房地產(chǎn)開發(fā)同時(shí)發(fā)力，房地產(chǎn)開發(fā)要拉上來，住宅的現(xiàn)金流要做上去。

潘軍認(rèn)為，未來花樣年體系內(nèi)外的貨量?jī)?chǔ)備已經(jīng)超過3000億元，所以今年業(yè)績(jī)目標(biāo)設(shè)定在300億元，明年為500億元，到2020年完成1000億元目標(biāo)。這三年業(yè)績(jī)加在一起才1800億元，目前的貨量?jī)?chǔ)備完全能夠支撐千億目標(biāo)。

不過在提出“住宅商業(yè)缺一不可”、重走輕重并舉的道路時(shí)，潘軍強(qiáng)調(diào)，花樣年的商業(yè)仍然是以輕資產(chǎn)為主，買商業(yè)物業(yè)來自持，太重了。

值得注意的是，潘軍所言的商業(yè)主要是社區(qū)商業(yè)。

“目前社區(qū)商業(yè)的投資回報(bào)率有的為1%~2%，有的能做到8%~12%，這里面差距非常大，而社區(qū)商業(yè)成敗要看項(xiàng)目人口需求、入住客戶的消費(fèi)能力、開發(fā)商的品牌、操盤策略及后期運(yùn)營(yíng)等。”薛建雄表示。

不少業(yè)內(nèi)人士直言，社區(qū)商業(yè)體量雖相對(duì)較小但運(yùn)營(yíng)非易，要想真正從社區(qū)商業(yè)長(zhǎng)期獲利，依然要經(jīng)受挑戰(zhàn)。

歐陽捷告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“商業(yè)的根本一定是看投資回報(bào)率，最后的考量標(biāo)準(zhǔn)，一定是價(jià)值是否能不斷提升。”