證券時(shí)報(bào)：棚改貨幣化安置要因地制宜因時(shí)而動(dòng)

近日，“國(guó)開(kāi)行棚改項(xiàng)目審批權(quán)限上收總行”的消息引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注，一時(shí)間“全國(guó)棚改叫停”、“棚改貸款一刀切”、“房地產(chǎn)市場(chǎng)重大利空”等解讀也引發(fā)了市場(chǎng)的恐慌和地產(chǎn)股的下跌。

實(shí)際上，棚戶(hù)區(qū)改造是完善住房保障制度的一個(gè)政策工具。據(jù)統(tǒng)計(jì)，過(guò)去五年，有6000多萬(wàn)居民出棚進(jìn)樓，居住環(huán)境和條件得到改善，棚改取得顯著成效。今年為更好解決老百姓住房問(wèn)題，政府工作報(bào)告中提出，啟動(dòng)新的三年棚改攻堅(jiān)計(jì)劃，今年改造580萬(wàn)套，3年計(jì)劃改造1500萬(wàn)套。這也是為了改變城市中一邊是高樓大廈一邊是棚戶(hù)區(qū)的面貌，解決棚戶(hù)區(qū)老百姓的住房問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)2020年全面建成小康社會(huì)的重要任務(wù)之一。盡管從總量來(lái)看，與去年600萬(wàn)套目標(biāo)相比，今年棚改目標(biāo)有所降低，各省棚改任務(wù)總體下降，但是棚改這一大的政策方向沒(méi)有改變，也不可能全面取消。

除了改善老百姓居住環(huán)境，前幾年大力推進(jìn)棚改也有經(jīng)濟(jì)下行壓力大的考慮。為對(duì)沖經(jīng)濟(jì)下行壓力，央行通過(guò)抵押補(bǔ)充貸款(PSL)，向國(guó)開(kāi)行等政策性銀行發(fā)放專(zhuān)項(xiàng)貸款來(lái)支持棚改等特定行業(yè)，PSL成為棚改貨幣化安置資金的主要來(lái)源。同時(shí)，由于前兩年部分城市特別是三四線(xiàn)城市去庫(kù)存壓力較大，而與實(shí)物補(bǔ)貼相比，棚改貨幣化安置相當(dāng)于給了拆遷老百姓貨幣補(bǔ)貼去買(mǎi)房，在國(guó)家去庫(kù)存政策倡導(dǎo)下，多地將貨幣化安置作為棚改安置的重要途徑，并且比例逐年提高。

然而，在去庫(kù)存取得顯著成效的同時(shí)，棚改貨幣化安置也透支了三四線(xiàn)城市住房需求，部分城市的房?jī)r(jià)明顯上漲。如今，部分城市不僅庫(kù)存降至近幾年新低，甚至出現(xiàn)房?jī)r(jià)領(lǐng)漲全國(guó)，并且房?jī)r(jià)上漲預(yù)期仍在加強(qiáng)，風(fēng)險(xiǎn)不斷積聚。這與以棚改貨幣化安置為主的去庫(kù)存政策初衷并不一致，貨幣化安置不是讓老百姓拿錢(qián)去炒房。

因此，在拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)和去庫(kù)存任務(wù)階段性完成的情況下，棚改貨幣化安置政策需要因時(shí)而動(dòng)進(jìn)行調(diào)整。但是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域性差異明顯，全國(guó)不可能“一刀切”，各地應(yīng)根據(jù)政府財(cái)力、庫(kù)存和市場(chǎng)實(shí)際情況來(lái)選擇棚改安置辦法，庫(kù)存壓力大的地方仍可以貨幣化安置為主，而庫(kù)存較低、房?jī)r(jià)上漲壓力大的地方應(yīng)降低貨幣化安置比例、更多采用實(shí)物安置，即拆多少建多少，把老百姓直接安置進(jìn)來(lái)。今年，部分省市調(diào)低了棚改目標(biāo)，個(gè)別省市調(diào)高了棚改目標(biāo)，還有部分省市取消了棚改貨幣化安置優(yōu)惠政策，有的省市加大了實(shí)物安置住房建設(shè)力度，這些都符合因地制宜推進(jìn)貨幣化棚改工作的政策導(dǎo)向。

在因地制宜推進(jìn)貨幣化棚改工作的同時(shí)，中央和地方政府也需加強(qiáng)資金管理，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。此次國(guó)開(kāi)行棚改項(xiàng)目審批權(quán)限上收總行，進(jìn)行總量和發(fā)放進(jìn)度的監(jiān)管，或更多是從防控金融風(fēng)險(xiǎn)角度考慮。最新消息顯示，此次國(guó)開(kāi)行重新梳理授信白名單、強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管理是面向所有業(yè)務(wù)，不僅針對(duì)棚改項(xiàng)目。目前，新棚改項(xiàng)目基本暫停審批，但已經(jīng)在放款的存量項(xiàng)目還會(huì)正常發(fā)放。

而隨著未來(lái)部分三四線(xiàn)城市棚改貨幣化安置比例的下降，對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)投資及銷(xiāo)售的拉動(dòng)作用將逐漸減弱，支撐房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力也不可持續(xù)。

（證券時(shí)報(bào) 張達(dá)）