打擊投機 西安長沙杭州宣布暫停企業(yè)購房

每經(jīng)記者 蔡雅蕓    每經(jīng)編輯 賈運可    

圖片來源：攝圖網(wǎng)

短短三天時間（6月24日至26日），西安、長沙、杭州相繼出臺暫停企業(yè)（企事業(yè)）單位購房的政策，引發(fā)業(yè)內(nèi)外關(guān)注。那么，在限購、限售、限價等政策的疊加作用下，這些企業(yè)購房的動機是什么?企業(yè)購房與自然人購房又有什么區(qū)別?

《每日經(jīng)濟新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，此前一段時間，企業(yè)可以直接獲得購房資格，并且沒有限售期。此外，上述三個城市新房與二手房價格存在比較明顯的倒掛現(xiàn)象，企業(yè)買賣房屋存在較大利潤空間。企業(yè)在出售房屋時，還可以通過股權(quán)變更或連同公司一起轉(zhuǎn)讓等方式交易房屋，以規(guī)避多種稅費。不過，在搖號買房實施后，企業(yè)團購買房的情況明顯減少。

房價倒掛催動企業(yè)買房

率先出臺限制企業(yè)購房政策的是西安。

在“搖號門”事件后，西安開始啟動公證搖號。6月24日，西安出臺《關(guān)于進一步規(guī)范商品住房交易秩序有關(guān)問題的通知》（以下簡稱《通知》），提出在限購區(qū)域內(nèi)，暫停向企事業(yè)單位及其他機構(gòu)銷售商品住房（含商品住房和二手住房），禁止企業(yè)買房。西安市房管局負責(zé)人解釋稱，這是為了“防止以企業(yè)名義投機炒房”。

此前，以企業(yè)名義買房的情況并不鮮見。西安某房企員工向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，在實施搖號買房之前，她所在的公司就遇到過幾次企業(yè)團購。買方以公司名義打包買下一棟樓，開發(fā)商一般會給1~2個點的優(yōu)惠。開始搖號買房后，企業(yè)團購買房的情況就基本沒有了，注冊公司買房也多是為了讓外地人擁有買房資格。

繼西安后，6月25日，長沙出臺政策，其中提到：“暫停企業(yè)在限購區(qū)域內(nèi)購買商品住房，已購買的商品住房須取得不動產(chǎn)權(quán)屬證書滿5年后方可轉(zhuǎn)讓”。6月26日，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局出臺政策，宣布暫停向企事業(yè)單位及其他機構(gòu)銷售住房。

事實上，以企業(yè)名義買房的情況，不僅存在于西安、長沙、杭州，部分地方此前也出臺過一些針對性措施。以北京為例，2017年3月，北京住建委等部門就聯(lián)合出臺政策，要求企業(yè)購買的商品住房再次上市交易時須取得不動產(chǎn)權(quán)證滿3年。此次，三城直接“暫停”企業(yè)購房資格，顯現(xiàn)出了更大的政策調(diào)控力度和更強的打擊炒房決心。

中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，西安、長沙、杭州都是已出臺限購限售政策的城市，并且其新房和二手房價格存在“剪刀差”。數(shù)據(jù)顯示，西安5月新房均價比二手房低1995元/平方米，而長沙則低了1304元/平方米，企業(yè)購新房后再行甩賣，存在較大利潤空間。

稅費雖多但存規(guī)避渠道

相比自然人，企業(yè)買賣房屋雖然可在一定程度上規(guī)避政策限制，但也需要繳納更多稅費。昨日（6月26日），記者咨詢西安及長沙兩地的地稅部門后了解到，在持有乃至交易環(huán)節(jié)，企業(yè)需支付的稅金和稅種都較自然人多一些。

據(jù)了解，西安和長沙針對個人買房都會有稅收優(yōu)惠政策，對企業(yè)則沒有。其中，西安、長沙規(guī)定，個人購買家庭唯一住房的，90平方米以下契稅為1%，90平方米以上契稅為1.5%；如果是第二套改善住房，90平方米以下契稅為1%，90平方米以上契稅為2%。針對企業(yè)購房，西安征收購房金額3%的契稅，長沙契稅比例為購房金額的4%。

在持有環(huán)節(jié)，企業(yè)每年還需繳納一定比例的房產(chǎn)稅以及城鎮(zhèn)土地使用稅。以長沙為例，企業(yè)每年需繳納房產(chǎn)稅的金額為：房屋余值*1.2%*80%。以一套1.5萬元/平方米，面積為100平方米且房屋余值仍為150萬元的房屋計算，企業(yè)每年需支付房產(chǎn)稅14400元。城鎮(zhèn)土地使用稅則按照房產(chǎn)實際占有面積征收，具體征收標(biāo)準(zhǔn)各地存在一定差異。在交易環(huán)節(jié)，城市維護建設(shè)稅、企業(yè)所得稅等，都是企業(yè)交易時需要繳納的。

雖然企業(yè)購房稅費頗高且稅種更多，但在業(yè)內(nèi)看來，在新房與二手房價格存在較高“剪刀差”的城市購買新房存在較大利潤空間。以炒房為目的企業(yè)，為了其中利益往往會選擇忽略稅費成本。

北京中會仁會計師事務(wù)所主任丁會仁對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，針對房企買賣房屋的多項稅收理論上是存在的，但很多公司在實際操作中會選擇股權(quán)變更或連同公司一起轉(zhuǎn)讓等方式交易房屋。采用這種方式交易，房產(chǎn)實際上并沒有過戶，就不用繳納契稅以及土地增值稅等稅費。

有分析指出，限制企業(yè)購房的政策可能會向其他城市蔓延，以炒房為目的的企業(yè)購房行為將被抑制。此外，記者從某國有銀行城市支行處了解到，該支行不接受企業(yè)購房按揭貸款申請。