杭州“萬人搖號”背后：新舊房價倒掛明顯 二手房價“虛高”或存風險

經(jīng)歷了上周末瘋狂的排隊驗資場景后，日前，杭州兩大“紅盤”融信瀾天和華夏四季登記搖號名額定格在11927組和6687組，杭州也首次出現(xiàn)“萬人搖號”樓盤。 然而，在“瘋狂”搖號的背后，也有不少業(yè)內(nèi)人士擔憂，在一、二手房價倒掛明顯的情況下，搖號并未解決供需關系等關鍵問題。如何解決“房住不炒”和高預期帶來的額外需求之間的平衡成為市場難題。 對此，浙報傳媒地產(chǎn)研究院院長丁建剛對《每日經(jīng)濟細紋》記者表示，只要限價政策導致的“價格雙軌制”存在，面對巨大的經(jīng)濟利益，搖號實際上就可能變相成為“中獎”機會，相當于樓市中的“打新股”。 新舊房價倒掛現(xiàn)象明顯 “去年至今，不論是限價或者搖號政策，主要目標都是希望改變市場預期，實現(xiàn)市場公平?！倍〗▌偙硎?，但由于限價只能限商品房的價格，而不能限二手房的價格，這樣就形成了價格雙軌制，使得買房存在套利空間，搖號便成了一種全民福利，“相當于樓市中的‘打新股’，在新房和二手房價格倒掛較嚴重的區(qū)域和樓盤，必然會出現(xiàn)火爆排隊搖號等現(xiàn)象。” 記者近日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，本次萬人搖號的融信瀾天最新備案均價為18460元/平方米，而周邊最近的萬科未來城二手房掛牌價超過3萬元/平方米；華夏四季精裝修均價為26105元/平方米，而旁邊的北大資源未名府在2016年時，毛坯單價已沖上3萬元/平方米。 此外，臨平山北、良渚以及三墩等新興區(qū)域，都是房價倒掛比較嚴重的板塊。比如另一家熱門搖號盤匯高栢悅中心，均價17504元/平方米，而周邊區(qū)域二手房目前均價普遍在2萬元/平方米以上。 相比之下，在成熟度較高的市中心、錢江新城以及申花板塊，一、二手房價格倒掛現(xiàn)象較少。相應的，這些板塊的搖號積極性也并不高。 “市區(qū)的房價上漲空間有限，現(xiàn)在二手房預期高的主要出現(xiàn)在新興的周邊板塊，尤其是相對偏遠，但交通、產(chǎn)業(yè)條件近年來有大改善的區(qū)域?！焙贾菽撤康禺a(chǎn)中介人士對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，近期以來，二手房市場開始有惜售的情緒，“新房市場越熱，二手房市場預期越高?！?不過，上述人士也表示，從經(jīng)手的二手房購房人群組成來看，杭州二手房市場或許有“虛高”嫌疑，“限購以后，實際上剛需和投資客能夠購房的數(shù)量有了明顯壓抑，購買力更強的是拆遷戶?！?據(jù)介紹，去年杭州市區(qū)拆遷力度空前，達到5萬多戶。這些拆遷的基本都是城中村，兩代人、三代人同堂，一戶拆遷補償?shù)馁M用基本在800萬～1000萬元。 “相比普通購房者，拆遷戶首先手中有大量現(xiàn)金，在購房過程中也有特別的優(yōu)勢。比如一戶可以購買三套房，房款和契稅都有相應的補貼?！痹撊耸勘硎荆氨热缛ツ瓿菛|融創(chuàng)某樓盤，有傳言周邊拆遷戶購買量就占了將近一半。近期以來，我們手中成交的大戶型房源全部都是拆遷戶，很多甚至都是全款付清。不過這也存在一個問題，就是這批人購房完畢之后，在調(diào)控政策下的未來幾年購房預期會有明顯下降。” 同策研究院首席分析師張宏偉對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，需求上講，主要需要解決的問題是控制投資預期。供應上來說，土地轉(zhuǎn)讓和樓盤入市的節(jié)奏需要進一步加快。 供地增加未與房源供應同步 記者注意到，自去年以來杭州土地出讓明顯有了較大增幅。 據(jù)第三方平臺住在杭州網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，杭州市區(qū)2017年全年成功出讓土地153宗（主城區(qū)81宗，蕭山區(qū)35宗，余杭區(qū)37宗），總面積522.4萬平方米（約7836畝），總可建面積1226.8萬平方米，總成交金額1942.98億元，同比2016年的全年成交額（1597.7億元）上漲21.6%，創(chuàng)歷史新高。 其中，杭州市區(qū)涉宅用地（宅地、商住用地）共成交86宗，總出讓面積402.6萬平方米（約6038.8畝），總可建面積912.2萬平方米，總成交金額1685.6億元，平均樓面價18478元/平方米。成交金額、平均樓面價同時刷新紀錄。 另據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2018年5月28日，杭州市土地出讓金達1244億元，同比上漲210%。 丁建剛認為，盡管有大量供應土地，但近期市場上開發(fā)節(jié)奏明顯減緩，房子供應量沒有達到與土地供應量同步?！皼]有上市的主要原因是被限制了價格，開發(fā)商不愿意以被限的低價上市，但對此又沒有相應的措施，只好降低開發(fā)速度。” 而相對于去年搶地大戰(zhàn)中高價拿地的房企來說，減緩開發(fā)節(jié)奏將帶來財務成本的激增。據(jù)悉，2018年杭州市區(qū)36個板塊均創(chuàng)地價紀錄，其中一些區(qū)域已經(jīng)刷出了新盤首開價格新高，例如“5萬元+”的申花，“近7萬元”的錢江新城以及“近9萬元”的市中心等。 “現(xiàn)在來看，一些高價拿地的房企風險明顯增加?！睆埡陚ブ赋?，“據(jù)我們了解到的情況，房企定價一般通過成本疊加法，即以樓面價為基準、疊加各類成本最終定價，相比一些政府限價政策中的定價以利潤疊加為準，雙方不同的定價準則導致開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)兩難。同時，由于近期資本市場融資環(huán)境嚴峻，對房企融資成本和資金周轉(zhuǎn)壓力等都是考驗?！?《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，近期，杭州市場轉(zhuǎn)讓高價地的案例已經(jīng)出現(xiàn)。據(jù)澎湃新聞報道，去年8月以18205元/平方米樓面價拿下轉(zhuǎn)塘地塊的杭州世騰已準備轉(zhuǎn)讓土地。 “政府調(diào)控初衷在于保證市場活躍度，又能將樓市熱度調(diào)節(jié)在可控范圍內(nèi)。但從相應政策角度看，限價導致了一、二手房價格倒掛，搖號則更加促進了購房欲望。因此，如何進一步調(diào)控是眼下許多地方政府面臨的問題?！彪p贏機構(gòu)總經(jīng)理章惠芳對記者表示，接下來可以調(diào)控的手段還很多，比如二手房限售、增收契稅等，有待進一步關注。 據(jù)悉，截至目前，在全國范圍內(nèi)，已有上海、南京、長沙、杭州、西安、武漢和深圳等8個城市發(fā)布了房源統(tǒng)一搖號政策，即全部或者部分房源需要搖號出讓。而搖號購房的背后，是“限價”政策導致一、二手房價格倒掛的現(xiàn)象。 丁建剛表示，相比限價政策帶來的系列“后遺癥”，利用稅收、金融手段調(diào)控市場過熱可能更為長效。如按每戶持有住宅的套數(shù)梯級征收契稅：第一套征收契稅3%；第二套6%；第三套15%；第四套30%等。或者使用金融貨幣政策：首套房按揭基準利率，二套房基準利率上浮20%。