熱點城市屢現(xiàn)“一房難求” 是庫存告急還是捂盤惜售？

每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 魏文藝    

近幾月以來，西安、南京、杭州等熱點城市的房地產(chǎn)市場，新開樓盤頻現(xiàn)“認(rèn)籌人數(shù)遠(yuǎn)超房源數(shù)”現(xiàn)象，造成的直接結(jié)果便是市場上“一房難求”。

值得注意的是，進(jìn)入2018年，各地頻頻出臺或升級樓市調(diào)控政策，目前各地發(fā)布的調(diào)控政策數(shù)量超百個。與此同時，各城市的“人才爭奪戰(zhàn)”也不斷升級，加入“人才爭奪戰(zhàn)”的城市也在持續(xù)增加。

那么，在樓市調(diào)控趨嚴(yán)的背景之下，為何熱點城市會出現(xiàn)“一房難求”現(xiàn)象？原因何在？新城控股高級副總裁歐陽捷對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，搶奪人才的城市并沒有做好增加住房供應(yīng)的準(zhǔn)備，而搖號購房更加劇了供求失衡的市場預(yù)期，住房短缺已成為人口凈流入城市房地產(chǎn)市場的長期矛盾。

                                                        圖片來源：視覺中國

多城“一房難求” 買房猶如買彩票

易居研究院最新數(shù)據(jù)顯示，截至2018年3月底，全國范圍受監(jiān)測的100個城市新建商品住宅庫存總量為43712萬平方米，環(huán)比減少1.0%，同比減少8.7%。

觀察歷史數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前全國百城庫存規(guī)模相當(dāng)于2013年3月的水平，即庫存規(guī)?；芈涞搅宋迥昵八?，全國去庫存“戰(zhàn)役”可謂效果明顯。

但不少城市的房地產(chǎn)市場卻出現(xiàn)這樣一個有趣的現(xiàn)象：遠(yuǎn)郊盤比近郊盤貴，毛坯房比精裝房貴，二手房比一手房貴。

例如杭州樓市，“3·29”新政出臺前，倒賣房號現(xiàn)象較為普遍，其中最為火爆的錢江新城板塊，房號已經(jīng)叫到50萬元起，較為偏遠(yuǎn)的蕭山板塊，房號也要10萬元到20萬元。

究其原因，杭州市場分析人士認(rèn)為，部分房企惜售情況嚴(yán)重，限價政策導(dǎo)致一二手房產(chǎn)生嚴(yán)重的價格倒掛，進(jìn)一步推高了一手房市場，同時滋生關(guān)系戶、“號子費”“一手房更名”等樓市亂象。

而樓市持續(xù)火熱的長沙也如此，許多購房者“一房難求”，部分開發(fā)商捂盤惜售，尤其是高額認(rèn)籌金也讓許多剛需購房者叫苦不迭。據(jù)騰訊房產(chǎn)報道，長沙較熱門樓盤認(rèn)籌金10萬元起收，這給剛需購房者增加了不小的壓力。不少剛需無奈轉(zhuǎn)向老小區(qū)，二手房價也順勢上漲。

而西安則得益于人才落戶政策。4月16日，西安市公安局在官方微博高調(diào)宣布，西安迎來2018年第300000位“新西安人”。

但隨之而來的問題是，西安當(dāng)?shù)赜行潜P一開盤就出現(xiàn)千人“搶房”現(xiàn)象，部分區(qū)域還出現(xiàn)了開發(fā)商要求全款優(yōu)先、捆綁銷售、捂盤惜售以及故意營造緊張氣氛的情況。

“類似杭州最新?lián)u號中簽率僅為6%這樣的事情，已是見怪不怪了，這也意味著供需比已接近20 ：1。”歐陽捷告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，雖然新房價格低于二手房，但買新房猶如中彩票，而搖號購房使得本來無需買房的人也傾巢而出了，從而導(dǎo)致供求失衡加劇。

人口激增供應(yīng)緩慢 “房荒”引發(fā)多重效應(yīng)

這些熱點城市為何會出現(xiàn)“一房難求”現(xiàn)象？歐陽捷認(rèn)為，搶奪人才的城市并沒有做好增加住房供應(yīng)的準(zhǔn)備。相反，實行搖號購房的城市會越來越多，更加劇了供求失衡的市場預(yù)期，住房短缺已成為人口凈流入城市房地產(chǎn)市場的長期矛盾。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波則對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，多地出現(xiàn)的所謂“一房難求”現(xiàn)象，反映了在“人才爭奪戰(zhàn)”的背景下，短期內(nèi)新增需求的急劇擴(kuò)大，樓市供應(yīng)承壓。他認(rèn)為，在人才政策的吸引下，市場對優(yōu)質(zhì)地段優(yōu)質(zhì)房源的需求進(jìn)一步擴(kuò)大，個別在售商品住宅項目短時間內(nèi)出現(xiàn)了一定程度的供需矛盾。

“從去年以來的成交走勢來看，一線城市新房市場供需持續(xù)低位徘徊，房價穩(wěn)中有落，房住不炒的調(diào)控效果明顯。與此同時，二線城市的房地產(chǎn)調(diào)控也不斷處于收緊過程中，多地市場呈現(xiàn)理性回歸趨勢。”張波告訴記者，近期多個二線城市樓市出現(xiàn)的趨熱成交行情，很大程度上與當(dāng)?shù)氐娜瞬乓M(jìn)政策有關(guān)。相對一線城市而言，二線城市相對具有較低的房價水平和購房門檻，加上人才政策為購房需求的轉(zhuǎn)移創(chuàng)造了可能性，新增購買力急劇涌入，催熱了二線城市的房地產(chǎn)市場。

人才集中釋放購房需求，對城市競爭也會產(chǎn)生影響。歐陽捷指出，一二線城市依仗其發(fā)展?jié)摿Α⒕蜆I(yè)機(jī)會、生活環(huán)境、財政優(yōu)勢，把大專人才甚至中專、技校人才一網(wǎng)打盡，必然導(dǎo)致不均衡的發(fā)展態(tài)勢在不同等級城市之間進(jìn)一步加劇。

緩解“一房難求” 增加土供是關(guān)鍵

實際上，由于戶籍人口快速增長，多城新房市場剛性購買需求持續(xù)攀升，這對地方樓市的供應(yīng)水平提出了更高的要求。

歐陽捷表示，要解決“一房難求”，只有增加土地。城市的發(fā)展土地資源不可或缺，用于居住生活的土地資源還可通過產(chǎn)業(yè)用地轉(zhuǎn)換，或通過農(nóng)村集體建設(shè)用地進(jìn)入可售住宅市場等辦法來增加住宅用地。

但無法忽視的一點是，激增的人口會客觀推增住宅用地的供應(yīng)，一定程度上使所在區(qū)域的城市教育、醫(yī)療、體育、文化等公建配套也將面臨用地不足。這也就意味著上學(xué)難、就醫(yī)難、健身難等問題會出現(xiàn)，具體到房地產(chǎn)市場，排隊、搖號、漲價便在所難免。

“城市土地有限、耕地永久保護(hù)、用地指標(biāo)不足，有限的可建設(shè)用地更多用來拉開城市框架、改善交通條件、吸引產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐。這些原因，也會制約城市住宅用地的供應(yīng)。”歐陽捷直言。

但令人欣慰的是，日前國務(wù)院辦公廳印發(fā)的《城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤節(jié)余指標(biāo)跨省域調(diào)劑管理辦法》，為一些城市增加住宅用地供應(yīng)打開了希望之門。

該辦法明確：“耕地后備資源嚴(yán)重匱乏的直轄市，占用耕地、新開墾耕地不足以補(bǔ)充所占耕地，或者資源環(huán)境條件嚴(yán)重約束、補(bǔ)充耕地能力嚴(yán)重不足的省，由于實施重大建設(shè)項目造成補(bǔ)充耕地缺口，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，在耕地后備資源豐富省份落實補(bǔ)充耕地任務(wù)的行為”。

以上海為例，可以調(diào)整基本農(nóng)田保護(hù)規(guī)劃，增加城市建設(shè)用地，重新調(diào)整人口規(guī)模上限，利用上海的集約建設(shè)經(jīng)驗打造集約型城市，在不大幅增加建設(shè)用地的同時，容納更多的人口和產(chǎn)業(yè)。

另外，租賃住房用地供應(yīng)的聚焦，雖然一定程度上將加劇新建商品住宅的供需矛盾，但市場上絕對的有效供給能夠被提升。而著力提升租賃住房的供應(yīng)能力，有助于利用“租購并舉”的住房制度，滿足越來越強(qiáng)盛的居住需求。

目前執(zhí)行此類策略的城市已經(jīng)不少。例如杭州將租賃住房用地納入年度土地供應(yīng)計劃，并計劃在未來3年內(nèi)，新增租賃住房占新增商品房總量的30%；南京將建設(shè)或籌集的租賃性住房不低于50萬平方米；武漢表示將選取符合住房租賃市場需求的新建商品房項目，按照一定比例（約為10%~20%）和相關(guān)要求配建租賃住房。

“未來，隨著人才新政吸引力的不斷釋放，加之租賃住房的批量推出，熱點城市房地產(chǎn)市場供需的矛盾將逐步得以緩解。在調(diào)控趨嚴(yán)的背景下，樓市的穩(wěn)步健康發(fā)展仍是主旋律。”張波表示，在未來的調(diào)控方向上，堅持做好分類調(diào)控，遏制投機(jī)炒作的同時，支持和滿足群眾的剛性居住需求。