致力于成為標(biāo)桿性商業(yè)地產(chǎn)品牌 印力與萬(wàn)科是“事業(yè)合伙”

每經(jīng)記者 吳抒穎    每經(jīng)編輯 梁秋月    

CFP圖

萬(wàn)科收購(gòu)印力后，便宣布會(huì)將其打造成萬(wàn)科商業(yè)開(kāi)發(fā)與管理的主要平臺(tái)。而這場(chǎng)發(fā)生在萬(wàn)科股權(quán)之爭(zhēng)膠著之時(shí)的并購(gòu)，也讓印力這家低調(diào)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)公司從此站在了鎂光燈下。

“我們希望它能成為領(lǐng)跑者，數(shù)一數(shù)二。希望平臺(tái)服務(wù)更多客戶(hù)”。在2018年3月27日的萬(wàn)科2017年度業(yè)績(jī)推介會(huì)上，萬(wàn)科執(zhí)行副總裁、首席運(yùn)營(yíng)官?gòu)埿竦倪@番“小目標(biāo)”，無(wú)不透露了萬(wàn)科在商業(yè)地產(chǎn)的野心。

盡管萬(wàn)科已經(jīng)是印力的第一大股東，但作為其旗下的商業(yè)地產(chǎn)平臺(tái)，印力一直相對(duì)獨(dú)立。萬(wàn)科并未將印力并表，且目前并非所有萬(wàn)科的商業(yè)項(xiàng)目都已經(jīng)交由印力管理。萬(wàn)科與印力兩者的融合問(wèn)題一直備受外界關(guān)注。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者問(wèn)及這一問(wèn)題時(shí)，印力合伙人、高級(jí)副總裁付凱表示，在事業(yè)合伙人時(shí)代，資產(chǎn)是誰(shuí)的、向誰(shuí)匯報(bào)等問(wèn)題，都變得不是那么重要。

印力的雄關(guān)漫道

“服務(wù)的客戶(hù)數(shù)量”，是付凱代表印力對(duì)外公開(kāi)釋放的“領(lǐng)跑者”衡量標(biāo)準(zhǔn)。之所以提出這樣的目標(biāo)，付凱解釋?zhuān)×κ欠?wù)于普通人的，萬(wàn)科也是，因此希望將印力服務(wù)的客戶(hù)數(shù)量做到數(shù)一數(shù)二。

這個(gè)指標(biāo)無(wú)疑具有濃厚的“印力”特色，在此之前，從來(lái)沒(méi)有一家從事商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)提出這樣的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，而大部分從事商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)落腳點(diǎn)都在運(yùn)營(yíng)面積和租金收入方面。例如華潤(rùn)置地2019年的目標(biāo)是，單購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)面積就可以達(dá)到550萬(wàn)平方米，整體租金收入將超過(guò)100億港幣。

問(wèn)題隨之而來(lái)，如果以此作為衡量標(biāo)準(zhǔn)，那么支撐這個(gè)指標(biāo)的維度是什么？這勢(shì)必又回歸到了規(guī)模和收入的考量上。印力提供的數(shù)據(jù)顯示，目前印力在全國(guó)持有或管理的商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量為126家，管理面積約1000萬(wàn)平方米；年已服務(wù)4.2億客戶(hù)。

未來(lái)的增長(zhǎng)目標(biāo)如何確定？付凱指出，萬(wàn)科對(duì)印力的要求是NOI（營(yíng)運(yùn)凈收入）整體年增長(zhǎng)10%；至于規(guī)模，他說(shuō)，郁亮已經(jīng)不糾結(jié)誰(shuí)是老大了，我們也不糾結(jié)。但如果一定要確定一個(gè)目標(biāo)，印力希望是，未來(lái)三年目標(biāo)管理面積達(dá)到2000萬(wàn)平方米。

印力為此還設(shè)定了一些對(duì)外拓展項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)。付凱向每經(jīng)記者介紹，排在第一位的是，具備成為一個(gè)行業(yè)標(biāo)桿潛質(zhì)的項(xiàng)目；第二是跟萬(wàn)科協(xié)同的一些項(xiàng)目，“比如說(shuō)萬(wàn)科要在某個(gè)城市拿地，里面有商業(yè)，去跟他們一起合作”；第三則是財(cái)務(wù)指標(biāo)表現(xiàn)優(yōu)秀的項(xiàng)目。

更多的嘗試在新零售領(lǐng)域。付凱說(shuō)，“印力的決心非常大，失敗幾次，也還會(huì)繼續(xù)嘗試下去”，在他看來(lái)，這對(duì)于提升“客戶(hù)服務(wù)數(shù)量”也有幫助。為此，印力計(jì)劃搭建一支投向新零售領(lǐng)域的基金，同時(shí)準(zhǔn)備在商場(chǎng)里加入更多智能的元素，例如智能穿衣鏡等。

“智能零售是各家實(shí)體商場(chǎng)都在嘗試的服務(wù)，這對(duì)客流有幫助嗎？”面對(duì)每經(jīng)記者拋出的問(wèn)題，付凱分析稱(chēng)，所謂的智慧商業(yè)，更多是服務(wù)于客戶(hù)一些比較舒適的體驗(yàn)，這其中可能也包括一些噱頭，以后不能形成（消費(fèi)）習(xí)慣的，將來(lái)就會(huì)去掉。

如同華潤(rùn)有萬(wàn)象城、中糧有大悅城等為消費(fèi)者所熟知的品牌，印力同樣希望能夠樹(shù)立起這樣的標(biāo)桿，這是印力目前尚未達(dá)到的高度。印力旗下定位于中高端區(qū)域性購(gòu)物中心的“印象城”，目前僅在杭州、寧波和蘇州等少數(shù)城市布局。付凱說(shuō)，希望能做到旗下的某一個(gè)商場(chǎng)被更多的消費(fèi)者提及，這也算是所謂的“領(lǐng)先領(lǐng)跑”中的目標(biāo)之一。

萬(wàn)科、印力的協(xié)作

萬(wàn)科目前持有印力62.07%的權(quán)益，是它的第一大股東。印力成為萬(wàn)科旗下的商業(yè)地產(chǎn)平臺(tái)也已經(jīng)一年有余，但此前在多個(gè)公開(kāi)場(chǎng)合，萬(wàn)科高管被問(wèn)及兩者的融合情況時(shí)，都未見(jiàn)明確表態(tài)。

從萬(wàn)科、印力目前的一些細(xì)節(jié)來(lái)看，兩者更多是“協(xié)作”的關(guān)系，而非“合并”的關(guān)系。例如，萬(wàn)科目前仍沒(méi)有將印力并表；且在廣深區(qū)域，萬(wàn)科商業(yè)目前分為萬(wàn)科廣深公司和印力廣深公司。

付凱作為印力的高管回答了《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者提出的關(guān)于兩者融合的問(wèn)題。他以萬(wàn)科的另一條產(chǎn)品線泊寓舉例稱(chēng)，在這個(gè)體系中，雖然萬(wàn)科南方區(qū)域本部首席執(zhí)行官?gòu)埣o(jì)文是牽頭人，但是泊寓無(wú)論從資產(chǎn)到團(tuán)隊(duì)的歸屬，都是分散的，這是一種事業(yè)合伙人的形式。他說(shuō)，萬(wàn)科的整個(gè)商業(yè)管理體系也是類(lèi)似于這種模式。

每經(jīng)記者追問(wèn)，在對(duì)外拓展項(xiàng)目的時(shí)候，會(huì)以萬(wàn)科的名義還是印力的名義時(shí)，付凱回答，萬(wàn)科有時(shí)候也會(huì)用印力的牌子去做拓展，印力也經(jīng)常會(huì)需要協(xié)助（萬(wàn)科）的地區(qū)公司去與當(dāng)?shù)卣鰷贤ā?/p>

他認(rèn)為，事業(yè)合伙人制度在印力落地后，層級(jí)界限被打破是必然。“并不是說(shuō)級(jí)別低的人就不能承擔(dān)級(jí)別高的人的工作，如果能競(jìng)爭(zhēng)過(guò)它，你就可以承擔(dān)一些事情；第二是，所謂的職能界限以后可能會(huì)越來(lái)越弱化，更多的以事件為核心，跨部門(mén)跨團(tuán)隊(duì)的組織去承接這些事情”。

但如果具體到一些業(yè)務(wù)層面例如融資上，印力實(shí)際上還是相對(duì)獨(dú)立的個(gè)體。“融資這一塊，印力基本上是靠自己。”付凱表示。在萬(wàn)科成為第一大股東之前，印力就已經(jīng)和凱德、凱雷等機(jī)構(gòu)有過(guò)合作。“印力不需要通過(guò)萬(wàn)科打渠道，去年發(fā)的CMBS等，更多的是基于資本對(duì)印力的的信任，所以征信主體還是印力，萬(wàn)科是不會(huì)給印力做背書(shū)的”。