“高價地”調(diào)查：精準調(diào)控之下 部分項目面臨“解套難”

每經(jīng)編輯 吳若凡    

每經(jīng)記者 吳若凡攝影報道 每經(jīng)編輯 魏文藝

在限售、限購、限貸以及限價的多重政策影響下，如今的一二線樓市場已經(jīng)不見了往日的火熱。

據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2018年前兩月，商品房銷售面積14633萬平方米，同比增長4.1%，增速比2017年全年回落3.6個百分點。按時間點看，前兩月全國商品房銷售面積增速4.1%，較2017年三四季度有所回升，但仍低于2017年一二季度水平，增速下降趨勢明顯。

而業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟新聞》記者指出，在房地產(chǎn)行業(yè)上行周期中，“地王推漲房價”的邏輯固然成立，在下行周期則存在“等解套”的風(fēng)險。進入2017年，在各地樓市調(diào)控政策頻出，租購?fù)瑱?quán)、物業(yè)自持等新規(guī)出臺的背景下，多城樓市成交價量下滑，諸多“地王”項目也面臨考驗。

                                                       中海地產(chǎn)南京G43地塊現(xiàn)場

現(xiàn)狀：“地王潮”后的市場考驗

2016年堪稱是有史以來最大的“地王年”，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，全年誕生了超過350宗單價和總價“地王”，并且絕大部分都分布在一二線熱點城市，其中杭州、南京、天津、上海等市的“地王”級地塊成交總價均超過了800億元，合肥的“地王”幅數(shù)更是達到了32幅。

克而瑞統(tǒng)計顯示，截至2017年10月，2016年的“地王”項目開盤的只有一成左右；2016年克而瑞研究的50宗“地王”項目中開盤的只占一成多，多數(shù)在建未售，少部分還沒開工。

近期南京區(qū)域“地王”京奧港項目也曝出因資金問題被迫停工，這些引起市場對諸多“地王”項目前景的關(guān)注。而在2016年南京“地王潮”下的諸多高價地塊，也將在2018年開始集中上市。

中原地產(chǎn)南京研究總監(jiān)羅浩告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者， 2018年三季度左右就是南京這批地王集中入市的節(jié)點，高價地的報批量預(yù)計在15個項目以上。

“現(xiàn)在土地增值慢、土地支出多、利息也多，所以企業(yè)必須做高周轉(zhuǎn)，開發(fā)慢了利息就可能很快超過建安成本，不僅不掙錢甚至被拖垮。”地產(chǎn)專業(yè)人士薛建雄直言，今年開發(fā)商迎來了最困難的日子，房企資金回籠難度加大，資金不到位就可能造成工期拖延。

“開發(fā)商對政策持觀望態(tài)度，也從側(cè)面影響了一些地塊的開工。”58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認為，此外土地不開工或停工也可能因為房企的資金出現(xiàn)問題，但從實現(xiàn)情況來看，這種情況應(yīng)該不多。

還有一種原因則是開發(fā)商等待利潤。張波向記者表示，“這些地塊短期回本獲利的壓力較小，所以為了更豐厚的利潤，尋找上市的最佳時機是‘地王'們主動‘停工蟄伏'的一個原因。”

來自中原地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示，僅南京2016年就誕生了63宗“地王”地塊，其中有50宗的樓面地價超萬元，最高總價更是達到了88億元，單價“地王”紅線推高到了45231元/平方米。

但尚未開工的“地王”持續(xù)動工面臨沉重的資金壓力，而開售的地王在“限價”“降價”和“限購”的“三重緊箍咒”之下，也不容易找到出路。“地王潮”之后，更多城市的高價項目到底生存得如何？

                                                        中海地產(chǎn)南京G43地塊現(xiàn)場

調(diào)查：昔日“地王”頂著壓力賣

近日《每日經(jīng)濟新聞》記者實地走訪了部分高價地，了解相關(guān)開發(fā)情況。

以南京麒麟地王為例，2016年4月15日，京奧港以47.6億元拿下麒麟高價地G09地塊，樓面價22353元/平方米，坊間更一度傳言該項目會賣到40000元/平方米。

然而2017年9月11日，京奧港領(lǐng)取1、2號樓的銷售許可證，其中1號樓共100套房源，銷許均價25993.31元/平方米；2號樓共54套房源，銷售許可證上的均價25715.51元/平方米。這意味著，該項目只比當初的樓面地價高出3500元/平方米。

而到了2017年12月，該樓盤被多家媒體曝出了現(xiàn)場停工的傳聞；今年前幾個月，該項目又傳出將被整體轉(zhuǎn)讓。記者近日進一步獲悉，目前該項目正在與接盤方洽談。

再看南京的另一地塊。2017年9月,中海地產(chǎn)拍下的河西南的G43商住兩用地塊，樓面價17956元/平方米。記者通過實地探查后發(fā)現(xiàn)，該地塊已被圍墻圍住，有兩部打樁機，尚在打樁階段，并沒有大面積動工。而記者在現(xiàn)場看到，該地塊周邊尚無新建樓盤，只有幾年前的保障房項目。隨后，記者走訪地塊周邊幾家中介后得知，目前地塊所處的油坊村區(qū)域二手房均價在25000元/平方米左右。

羅浩告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，這塊地成本在20000元/平方米左右，目前產(chǎn)品是兩種類型，一種是六層洋房產(chǎn)品，未來開盤價可能會在3.5萬元/平方米，而周邊高層的價格在30000元/平方米；另一種是規(guī)劃的6棟洋房，200套左右，現(xiàn)房銷售，估計在今年底或者明年上半年入市，價格應(yīng)該能到40000元/平方米（板塊二手房價格在50000元/平方米左右）。不過商業(yè)部分因為難以去化，可能會提前出，先賣商辦。

南京中原市場研究中心的資料顯示，2017年河西板塊是南京商業(yè)庫存的“重災(zāi)區(qū)”，累計存量高達242.08萬平方米，占南京全市庫存總量的46.57%。中海河西南地塊的前景似乎并不樂觀。

“該地塊所在位置潛力不錯，類似于地鐵上蓋，不過交通路網(wǎng)還在建設(shè)中，大概到2020年左右才能通車。”在上述業(yè)內(nèi)人士看來，地塊的未來似乎是未知數(shù)。而目前南京的大多數(shù)地王項目均還沒有上市，一旦上市，只能以微薄利潤開盤。

“有些項目樓面價在23000元/平方米，做精裝只能賣到不到30000元/平方米，目前南京限價還是比較嚴格的，沒有任何項目能夠突破限價。”羅浩表示。

業(yè)內(nèi)：房企利潤減少是必然

新城控股高級副總裁歐陽捷告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，限價導(dǎo)致開發(fā)商競拍的高價地只能延期開發(fā)、推遲銷售，加劇短期供不應(yīng)求。

實際上，一個不容忽視的現(xiàn)象是，由于地價高、一手房價格被限制，南京的許多區(qū)域普遍出現(xiàn)一二手房價格倒掛的現(xiàn)象。上述業(yè)內(nèi)人士表示，有些城市是根據(jù)“成本+合理利潤”框定預(yù)售價，而南京則是根據(jù)該區(qū)域內(nèi)競品的銷售價格來實行“一刀切”定價，簡而言之就是“看邊上賣多少就給你批多少”。

這樣直接導(dǎo)致的結(jié)果是，2016年以前的“地王”普遍能夠解套成功，而2016年之后的“地王”則只能慢慢熬。

羅浩告訴記者，品牌開發(fā)商資金鏈比較雄厚，普遍通過拖延上市時間來博弈。一些知名房企可以通過在周邊城市拿地、快速銷售，來補足資金鏈，再通過“拆東墻補西墻”的方式，拖慢“地王”虧本入市的速度。

張波則表示，不同類型企業(yè)可以根據(jù)自身狀況，通過規(guī)模化效應(yīng)降低建設(shè)成本，加快周轉(zhuǎn)率等都是可以采用的因素。但追求高收益可能不是開發(fā)商首先考慮的，通過拿地增強企業(yè)規(guī)模或者維持可持續(xù)性開發(fā)才是房企拿地的原因所在。

但對于非知名房企和首進南京的房企而言，比如京奧港的麒麟地王，即使面臨政府限價，但在市場和資金壓力下依然要賣，那就只有虧損銷售，最后致使整體轉(zhuǎn)讓。

對于中小房企而言，另外一種方式則是聯(lián)合。上述業(yè)內(nèi)人士告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，目前南京的高價地基本都在一線房企手里，甚至連南京本土開發(fā)商都只能拿區(qū)塊優(yōu)勢不明顯的地和商辦地，更多開發(fā)商選擇聯(lián)合拿地，分別負責操盤、營銷或資金，以降低某一方的絕對壓力。

同時，張波表示，獲取高額利潤無非兩點，降低成本或者提高售價，在售價被卡死的情況下，成本控制就是必選因素。“目前各家開發(fā)商節(jié)奏不一樣，但大多數(shù)開發(fā)商還是按照固定的開發(fā)節(jié)奏，利潤是必然有所減少的。”

羅浩則表示，從3月下旬開始，2018年三季度政府限價及調(diào)控是否出現(xiàn)一定程度的松動值得觀察，這是這些項目能否順利去化的關(guān)鍵。