多城土地調(diào)控加碼成“潮” 開(kāi)發(fā)商如何突破高壓周期？

每經(jīng)編輯 吳若凡    

每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 曾健輝

2017年以來(lái)，樓市調(diào)控政策層出不窮，并逐漸從大城市向三四線城市延展，調(diào)控手段也日臻嫻熟，覆蓋售前、售中到售后。至今，仍有城市在連續(xù)升級(jí)調(diào)控政策，市場(chǎng)端“限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售”疊加，土地端“競(jìng)持、熔斷、評(píng)分、搖號(hào)”迭出。

尤其是土地端，出讓結(jié)構(gòu)已經(jīng)出現(xiàn)重大改變，“競(jìng)自持”“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”等新出讓方式開(kāi)始試水，共有產(chǎn)權(quán)房、租賃住房用地的比例明顯增多。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，土地市場(chǎng)的變革，使開(kāi)發(fā)商的生存環(huán)境受到進(jìn)一步壓縮，如何盡最大可能從限制中爭(zhēng)取合理的發(fā)展空間，成為各類房企都不得不考量的重大問(wèn)題。

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樓市與土地雙管齊下 城市調(diào)控加碼成“潮”

2017年以來(lái)，樓市調(diào)控不斷加碼升級(jí)，并更強(qiáng)調(diào)點(diǎn)滴式、補(bǔ)丁式調(diào)控，即一方面通過(guò)政策試水、檢驗(yàn)市場(chǎng)反應(yīng)，再逐步加碼，預(yù)防調(diào)控用力過(guò)猛市場(chǎng)反轉(zhuǎn)冰封的情況；另一方面，因地制宜、防微杜漸，不斷堵塞監(jiān)管漏洞，嚴(yán)防死守投機(jī)炒房，確保房?jī)r(jià)指數(shù)保持穩(wěn)定。

這一輪調(diào)控的風(fēng)向在土地端體現(xiàn)得頗為顯著。從土地出讓規(guī)則來(lái)看，2017年北京、上海等城市，在土地出讓時(shí)增加了限制性條件，如限定未來(lái)房屋售價(jià)、配建保障性住房和競(jìng)拍自持面積等。

例如北京，出讓土地時(shí)就加入了“70/90政策”和“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的要求。而且這種有條件的土地出讓方式逐漸常態(tài)化。2017年11月16日，北京還提出2017~2021年供應(yīng)1000公頃集體土地建設(shè)租賃住房，平均每年供地任務(wù)量約200公頃，限價(jià)商品住宅、高端商品住宅、共有產(chǎn)權(quán)住宅以及租賃型住宅將構(gòu)成2018年北京新房產(chǎn)品供應(yīng)的多元化。

在土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)上，共有產(chǎn)權(quán)房、租賃住房以及其他保障性住房的土地供應(yīng)規(guī)模開(kāi)始增加，這在北京是顯而易見(jiàn)的。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年北京市共成交71宗住宅地塊，規(guī)劃建筑面積968.96萬(wàn)平方米。其中，共有產(chǎn)權(quán)房面積達(dá)到300.77萬(wàn)平方米，占住宅總規(guī)劃面積的31%；租賃住房面積91.44萬(wàn)平方米，占住宅總規(guī)劃面積的9.4%；配建的限價(jià)商品房達(dá)到337.38萬(wàn)平方米。

上海也不例外。2017年7月6日，上海市政府發(fā)布的《上海市住房發(fā)展‘十三五’規(guī)劃》中，主要涉及從供應(yīng)端管控地價(jià)、盤活存量以及加強(qiáng)供應(yīng)端質(zhì)量等方面。

深圳則對(duì)人才住房給予更多支持，“招拍掛”出讓商品住房用地，土地溢價(jià)率超過(guò)一定比例的，由競(jìng)價(jià)轉(zhuǎn)為競(jìng)配建人才住房和保障性住房面積。

市場(chǎng)成交不斷下降 房企面臨“錢緊”

這一輪調(diào)控之下，房產(chǎn)市場(chǎng)反應(yīng)明顯，地價(jià)下滑、成交打折、供應(yīng)放緩、購(gòu)房者入市等諸多現(xiàn)象隨之發(fā)生。

新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷評(píng)價(jià)認(rèn)為，從本質(zhì)上說(shuō)，限價(jià)是政府強(qiáng)制開(kāi)發(fā)商打折銷售，對(duì)購(gòu)房者是利好。但限價(jià)令又會(huì)吸引更多購(gòu)房者入市，導(dǎo)致需求放大，加劇供不應(yīng)求。

“由于許多城市實(shí)行限價(jià)，反而使得部分有資格的改善性購(gòu)房需求提前釋放，搖身變成了合規(guī)的投資需求，這恰恰是供不應(yīng)求的大城市開(kāi)盤即售罄的原因。因此，排除一二線城市供應(yīng)減少的因素，目前成交量的下降并不明顯，也意味著潛在需求依然巨大。”歐陽(yáng)捷表示。

在其看來(lái)，目前的土地拍賣規(guī)則的關(guān)鍵在于：無(wú)論是加競(jìng)保障房，還是競(jìng)自持住宅，或是熔斷制，土地出讓模式需要穩(wěn)定性。既然出臺(tái)新政，就應(yīng)當(dāng)考慮周全、一以貫之，這既是體現(xiàn)政府決策的嚴(yán)肅性、科學(xué)性，也是給市場(chǎng)一個(gè)正確的預(yù)期和導(dǎo)向，還可以給投標(biāo)人一個(gè)穩(wěn)定的、系統(tǒng)的競(jìng)標(biāo)規(guī)則，既兼顧管理目標(biāo)，也體現(xiàn)公正公平。

而對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，限制之下反應(yīng)可能更明顯，首先的反應(yīng)就是“錢緊”。

安居客首席分析師張波告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，資金壓力是懸在企業(yè)尤其是中小房企頭頂上的一把劍。例如競(jìng)自持方式就把房企由賣房角色轉(zhuǎn)變成房東角色，資金的回流期延長(zhǎng)，如果沒(méi)有金融產(chǎn)品支持，房企的資金壓力可想而知。

另外，限房?jī)r(jià)也對(duì)房企的運(yùn)營(yíng)能力提出極大考驗(yàn)，如何在房?jī)r(jià)收入有限制的基礎(chǔ)下，既保證房屋質(zhì)量又能有合理的盈利空間，此并非易事。

“錢少了，最苦的當(dāng)然還是中小房企。因?yàn)?lsquo;蛋糕’還要重新再分配，成長(zhǎng)性更快的‘大象'會(huì)大塊切走更多的增量蛋糕，并搶奪銀行收回的存量信貸。”張波直言，未來(lái)中小房企可能更加邊緣化。

資金風(fēng)險(xiǎn)加重 房企應(yīng)快速周轉(zhuǎn)穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)

在限購(gòu)、限貸不斷擴(kuò)展的形勢(shì)下，投資者逐漸退出，具有購(gòu)房資格的客戶就像池子里的魚在不斷減少，客戶資源正變得稀缺，客戶正變得更加挑剔，競(jìng)爭(zhēng)正變得愈加激烈。對(duì)于企業(yè)而言，難到只有降價(jià)這一招嗎？

歐陽(yáng)捷直言，房企降價(jià)動(dòng)機(jī)不強(qiáng)，但兩種情形不可不防：一是中小房企現(xiàn)金斷流、不得已甩貨出逃；二是大型房企客戶截流、拼全力搶奪市場(chǎng)。

“城市群的三四線城市正在上演土拍火熱的戲碼。隨著大房企進(jìn)駐搶地，有的縣城土拍溢價(jià)率高達(dá)80%甚至160%。”歐陽(yáng)捷告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，殊不知，這些中小房企正被大房企帶進(jìn)溝里，當(dāng)市場(chǎng)或者政府不能接受地價(jià)帶動(dòng)的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)時(shí)，不論是客戶選擇還是政府調(diào)控，這些房企都很難逃脫破產(chǎn)、爛尾、重組的結(jié)局，而且可能再無(wú)翻身機(jī)會(huì)。

“所以開(kāi)發(fā)商首先要防患于未然，犧牲部分利益來(lái)維護(hù)社會(huì)和經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。”同時(shí)歐陽(yáng)捷指出，其次，房企應(yīng)定期進(jìn)行現(xiàn)金流壓力測(cè)試、資金盤點(diǎn)，加大融資力度和現(xiàn)金儲(chǔ)備，不浪費(fèi)資金用于回購(gòu)、分紅和參股，控制適度的投資節(jié)奏、絕不激進(jìn)搶地，確保安全跨越市場(chǎng)波動(dòng)期。

第三，房企還要加快進(jìn)度、加力推廣、加速推盤，絕不浪費(fèi)每一個(gè)客戶，老盤快速去存貨，新盤保守定價(jià)格，同時(shí)提前準(zhǔn)備銷售應(yīng)對(duì)預(yù)案，一旦降價(jià)出現(xiàn)，必定隨行就市。

張波則表示，房企的運(yùn)營(yíng)能力可以形容為“走鋼絲”，即“左右平衡、合理速度”，做好企業(yè)規(guī)模控制和成本投入兩項(xiàng)的平衡，控制好企業(yè)的開(kāi)發(fā)速度。

一般來(lái)說(shuō)，規(guī)模化越大，企業(yè)成本就越容易得到控制。但如果是取得“有條件”土地，則是越多越好，充分認(rèn)清自己的融資能力和盈利空間再投入成本就顯得尤為重要。另外，在控制企業(yè)速度方面，則是開(kāi)發(fā)進(jìn)度和資金投入節(jié)奏把握更為重要，快周轉(zhuǎn)未必適合“限房?jī)r(jià)”地塊，快速大量投入也未必適合“自持地塊”。