靠賣未完成開發(fā)的別墅項(xiàng)目艱難扭虧 陽光股份持續(xù)盈利能力待解

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 舒曼曼 實(shí)習(xí)記者 李詩琪    

每經(jīng)記者 舒曼曼 實(shí)習(xí)記者 李詩琪 每經(jīng)編輯 宋思艱

3月17日，陽光股份（000608，SZ）發(fā)布2017年年報(bào)，同比大幅扭虧。2017年，公司營收5.34億元，同比降16%；歸屬上市公司股東凈利潤1.52億元，較2016年虧損4.68億元同比增長132.54%。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，其出售子公司北京瑞騰陽光及天津楊柳青項(xiàng)目公司股權(quán)獲得投資收益達(dá)4.84億元，成為扭虧轉(zhuǎn)盈的重要因素。

盡管陽光股份通過拋售資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)扭虧轉(zhuǎn)盈，但縱觀陽光股份近年來的經(jīng)營情況和財(cái)務(wù)表現(xiàn)，在每年超過2億的財(cái)務(wù)費(fèi)用壓力下，其地產(chǎn)開發(fā)銷售毛利率已降至13.31%，持續(xù)盈利還是個(gè)未知數(shù)。對(duì)于陽光股份未來的計(jì)劃，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者致電陽光股份董秘辦公開電話，但截至發(fā)稿尚未得到回應(yīng)。

兩賣股權(quán)扭虧為盈

當(dāng)前陽光股份的主營業(yè)務(wù)主要集中在投資性房地產(chǎn)出租、資產(chǎn)管理、存量住宅以及商住等開發(fā)庫存銷售四個(gè)方面。然而，就目前公司的經(jīng)營狀況以及財(cái)務(wù)狀況來看，陽光股份的轉(zhuǎn)型明顯不甚順利。

陽光股份2017年大幅扭轉(zhuǎn)2016年的虧損態(tài)勢，實(shí)現(xiàn)盈利。實(shí)際上，這已經(jīng)是陽光股份近年來第二次實(shí)現(xiàn)扭虧轉(zhuǎn)盈，而采取的挽救策略也如出一轍。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查詢相關(guān)公告了解到，2014年，由于相關(guān)地產(chǎn)項(xiàng)目的拖累等原因，陽光股份歸屬于母公司股東的凈利潤為虧損5.85億元，出現(xiàn)2008年上市以來首虧。基于這種情況，2015年公司便開啟了轉(zhuǎn)讓股權(quán)挽救業(yè)績的步伐。2015年，陽光股份累計(jì)轉(zhuǎn)讓了北京朝陽路商業(yè)45%股權(quán)、北京瑞港100%股權(quán)，剝離天津辛莊項(xiàng)目51%股權(quán)并將上海銀河賓館裙樓收購股比從90%降至50%。

經(jīng)歷此番運(yùn)作，陽光股份終于在2015年實(shí)現(xiàn)了2018萬元的盈利。但好景不長，2016年，由于開發(fā)產(chǎn)品銷售結(jié)轉(zhuǎn)成本增加、相關(guān)項(xiàng)目退出以及上年同期無重大資產(chǎn)處置收益，公司又一次巨虧4.7億元。

對(duì)此，陽光股份再度選擇了賣股權(quán)的挽救手段。公告顯示，2017年公司轉(zhuǎn)讓了持有的楊柳青項(xiàng)目及北京瑞騰的100%股權(quán)，累計(jì)獲得投資收益4.84億元。

從2015年開始，陽光股份啟動(dòng)向輕資產(chǎn)模式的轉(zhuǎn)型，引入麥肯錫制定了業(yè)務(wù)體系，確立未來業(yè)務(wù)將主要聚焦在對(duì)京津滬地區(qū)不良、低效資產(chǎn)的收購、改造、提升和退出上。

也正是從2015年，其債務(wù)結(jié)構(gòu)開始面臨壓力，財(cái)務(wù)成本居高不下。2015年其融資規(guī)模達(dá)到44.3億元，2016年達(dá)到45.1億元，2017年在出售資產(chǎn)償債后，融資規(guī)模降至24.5億元。但其財(cái)務(wù)費(fèi)用在2015年上升至3億元，此后一直保持在逾2億元的規(guī)模，而其2015年以來營業(yè)收入也徘徊在6億左右。

與此同時(shí)，陽光股份開發(fā)產(chǎn)品銷售業(yè)務(wù)的毛利率也呈現(xiàn)逐年下降趨勢，2017年已經(jīng)降至13.31%。

新業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型仍無時(shí)間表

值得一提的是，去年陽光股份通過出售天津楊柳青項(xiàng)目獲得投資收益約3億元，此筆交易在增加公司利潤、補(bǔ)充公司現(xiàn)金及降低公司負(fù)債同時(shí)，也結(jié)束了陽光股份對(duì)住宅類項(xiàng)目的開發(fā)。

以商業(yè)地產(chǎn)為主要業(yè)務(wù)的陽光股份，在住宅業(yè)務(wù)上曾搖擺不定。

2011年，陽光股份曾集中出售了進(jìn)行住宅項(xiàng)目開發(fā)的子公司給首創(chuàng)置業(yè)，發(fā)力商業(yè)地產(chǎn)，但2012年陽光股份又收購天津楊柳青項(xiàng)目，重新涉足住宅業(yè)務(wù)。不過，項(xiàng)目一期竣工后銷售不達(dá)預(yù)期，該項(xiàng)目2014年計(jì)提減值4.1億元，直到2016年天津房地產(chǎn)市場回暖，天津楊柳青項(xiàng)目一期銷售才有所好轉(zhuǎn)，全年簽約金額約4億元，回款金額2.7億元，但該項(xiàng)目毛利率只有5.1%。

楊柳青項(xiàng)目主要資產(chǎn)為已完成開發(fā)的待售物業(yè)及未開發(fā)的土地。陽光股份在公告中也分析稱，公司在傳統(tǒng)住宅開發(fā)領(lǐng)域，與行業(yè)龍頭差距較大，短期內(nèi)不具備塑造此方面競爭力的基礎(chǔ)條件。

陽光股份在轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的評(píng)估說明中表示，楊柳青項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)同類型樓盤主要以去庫存銷售為主，而一期開發(fā)的鷺嶺項(xiàng)目銷售價(jià)格明顯低于其他樓盤。洋房銷售均價(jià)10000元/平方米，聯(lián)排別墅均價(jià)16000元/平方米，與楊柳青核心區(qū)域市場分化明顯。記者查詢發(fā)現(xiàn)，周邊房價(jià)明顯高于該項(xiàng)目，以該商圈御河墅項(xiàng)目為例，多層均價(jià)為16000元～22000元/平方米，聯(lián)排別墅均價(jià)25000元/平方米左右。

記者注意到，陽光股份在年報(bào)中指出，輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)還面臨管理半徑較大的問題，且投資性房地產(chǎn)主要位于京滬蓉，項(xiàng)目數(shù)量及體量均較小，并不具備規(guī)模優(yōu)勢。主營業(yè)務(wù)沒有規(guī)模優(yōu)勢，輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)無法聚焦，如何實(shí)現(xiàn)持續(xù)發(fā)展將是陽光股份思考的頭號(hào)難題。

在2017年5月的一次投資者交流會(huì)中，陽光股份在回答投資者關(guān)于發(fā)力做什么新業(yè)務(wù)、是否有具體計(jì)劃的問題時(shí)表示，公司會(huì)持續(xù)關(guān)注并研究與地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的新業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)，但暫無明確的時(shí)間表。

第一太平戴維斯華北區(qū)項(xiàng)目及開發(fā)顧問部負(fù)責(zé)人熊志坤對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，相對(duì)單純依靠租金收入的模式而言，陽光股份對(duì)資產(chǎn)投資、改造、營運(yùn)，并以合適的價(jià)格賣出去，存在不少利潤空間。不良資產(chǎn)的項(xiàng)目獲取一般需要大筆資金投入，獲取足夠的資金來源和快速提升資產(chǎn)價(jià)值也將給陽光股份帶來挑戰(zhàn)。