禹洲地產(chǎn)靠收并購(gòu)儲(chǔ)備近3000億“貨”：好信用勝過(guò)強(qiáng)大“朋友圈”

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 魏文藝     

每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 魏文藝

當(dāng)“碧萬(wàn)恒”等全國(guó)性房企憑借品牌優(yōu)勢(shì)，正通過(guò)搶跑三四線城市創(chuàng)造錯(cuò)位優(yōu)勢(shì)，陽(yáng)光城、世茂、禹洲等閩系房企，則以明顯的多點(diǎn)布局來(lái)平衡風(fēng)險(xiǎn)、保證質(zhì)量增長(zhǎng)，并進(jìn)一步深化全國(guó)性布局。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，在閩系企業(yè)中，禹洲地產(chǎn)是深耕大本營(yíng)最顯著的企業(yè)，其拿地穩(wěn)健、輕債上場(chǎng)的模式，也在閩系企業(yè)中顯得卓爾不群。

深耕大本營(yíng)20余年

1994年，伴隨禹洲新村的開(kāi)發(fā)，一家新興的福建房企以“海西拓荒者”的姿態(tài)進(jìn)入行業(yè)，這就是禹洲地產(chǎn)。也由于提前十年鎖定廈門東部的開(kāi)發(fā)區(qū)域，1998年禹洲花園一出，便成為當(dāng)?shù)貥鞘袠?biāo)桿。

2002年，禹洲打造了廈門首個(gè)綜合體世貿(mào)商城。次年，禹洲首開(kāi)華僑海景城成為區(qū)域高端住宅市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)。2004年，禹洲開(kāi)發(fā)的海灣新城也成為廈門首個(gè)大型園林養(yǎng)生社區(qū)。

至2005年，禹洲多項(xiàng)目同期面世，儼然已成廈門的“地主”。由于根基穩(wěn)固，禹洲在2008年未受到金融危機(jī)影響，依舊占據(jù)海西房地產(chǎn)市場(chǎng)的龍頭位置。

從發(fā)展歷程可發(fā)現(xiàn)，福建是禹洲的大本營(yíng)。禹洲官方數(shù)據(jù)顯示，去年禹洲在福建海西經(jīng)濟(jì)區(qū)的合約銷售額約140億元，其中廈門超過(guò)80億元，福州約40億元，其他銷售貢獻(xiàn)還有泉州和龍巖。

禹洲的“錢倉(cāng)”分布和“糧倉(cāng)”一致。來(lái)自億翰智庫(kù)的數(shù)據(jù)顯示，2017年禹洲在福建市場(chǎng)累計(jì)拿地面積14.96萬(wàn)平方米，總金額60.18億元，其中在海西區(qū)通過(guò)招拍掛、收并購(gòu)拿到的項(xiàng)目總建筑面積超80萬(wàn)平方米，位于漳州、廈門等多個(gè)城市。

禹洲地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，目前，禹洲在廈門已有30余個(gè)項(xiàng)目，遍及廈門六大區(qū)域。

外拓貨值近三千億

“中小房企生存空間被壓縮是不爭(zhēng)的事實(shí)，‘馬太效應(yīng)’之下龍頭房企規(guī)模會(huì)越來(lái)越大，全國(guó)化布局的腳步也會(huì)越來(lái)越廣?！卑簿涌褪紫治鰩煆埐ㄕf(shuō)。

在以“快”著稱的閩系房企中，禹洲地產(chǎn)的“固本”策略非常顯著。也由此，當(dāng)開(kāi)啟對(duì)外拓展戰(zhàn)略時(shí)，禹洲地產(chǎn)的策略制定為“區(qū)域深耕，全國(guó)領(lǐng)先”。

據(jù)禹洲微信公眾號(hào)的數(shù)據(jù)，截至去年11月30日禹洲地產(chǎn)土地儲(chǔ)備面積約1090萬(wàn)平方米，在長(zhǎng)三角的土儲(chǔ)占比已達(dá)到54%，但海西依然達(dá)到32%。此外京津冀、長(zhǎng)江中游土儲(chǔ)均占6%，大灣區(qū)土儲(chǔ)占2%，形成“五大區(qū)域”的布局版圖。

國(guó)信證券統(tǒng)計(jì)顯示，按2017年銷售均價(jià)計(jì)算，當(dāng)前禹洲土地儲(chǔ)備對(duì)應(yīng)貨值合計(jì)約2826億元，已覆蓋三年千億計(jì)劃所需貨值2600億元的109%。

禹洲地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，只要舍得放棄利潤(rùn)，放大杠桿，單純追求規(guī)模，就能沖上去。但千億之后的第二年、第三年很難保持住這規(guī)模，真正的高質(zhì)量發(fā)展要在規(guī)模相當(dāng)?shù)那闆r下，將盈利水準(zhǔn)保持在同行之上。

收購(gòu)和并購(gòu)的土地一直是禹洲土儲(chǔ)的主要來(lái)源。2018年初收購(gòu)沿海家園后，禹洲則新進(jìn)入了北京、沈陽(yáng)、佛山等重點(diǎn)城市，增加了天津、武漢的貨量。

“并購(gòu)和收購(gòu)是禹洲的強(qiáng)項(xiàng)，最近十幾年公司毛利率空間保持在30%左右，就與收購(gòu)、并購(gòu)原則息息相關(guān)。”上述禹洲人士表示，收并購(gòu)并不簡(jiǎn)單，建立完善的財(cái)務(wù)體系、法律體系、成本管控體系，完善的信用體系比強(qiáng)大的朋友圈更重要。

目前禹洲形成了“嘉譽(yù)系”（剛需）、“朗廷系”（改善）和“雍禧系”（高端）三大產(chǎn)品系，并已在上海、南京、杭州等多個(gè)城市落地。無(wú)疑，優(yōu)質(zhì)、完善的產(chǎn)品是奠定公司銷售業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的基礎(chǔ)。