寧波富達(dá)江灣城項(xiàng)目計(jì)提減值逾10億 4地塊仍待開發(fā)

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 唐潔 每經(jīng)編輯 趙橋    

寧波富達(dá)江灣城項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)圖 唐潔攝鄒利制圖

每經(jīng)記者 唐潔 每經(jīng)編輯 趙橋

近日，寧波富達(dá)（600724，SH）披露了業(yè)績預(yù)虧公告，公司預(yù)計(jì)2017年度將虧損8.39億元左右，而2016年盈利1.27億元。業(yè)績預(yù)虧的主要原因系計(jì)提減值準(zhǔn)備14億元左右。公司的巨額預(yù)虧亦引發(fā)資本市場(chǎng)強(qiáng)烈關(guān)注，并引起上交所問詢。

寧波富達(dá)公告對(duì)寧海桃源路項(xiàng)目、維拉小鎮(zhèn)三期以及江灣城項(xiàng)目的預(yù)計(jì)計(jì)提金額等進(jìn)行了詳細(xì)說明。其中，對(duì)江灣城項(xiàng)目的計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備高達(dá)10.1億元。據(jù)了解，江灣城項(xiàng)目為寧波富達(dá)全資子公司寧波城投置業(yè)于2010年以總價(jià)近30億元取得，由8塊土地組成，如今仍有4塊土地處于待開發(fā)狀態(tài)，而已開發(fā)的江灣城二期去化情況也不容樂觀。

寧波富達(dá)證券代表施亞琴向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“江灣城所處位置十分優(yōu)越，但整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)周期過長，三年規(guī)劃加上開發(fā)建設(shè)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過業(yè)內(nèi)8~12個(gè)月的黃金開發(fā)周期，項(xiàng)目上市后，又遇到了商住政策改革以及限購政策使得項(xiàng)目去化緩慢。”施亞琴同時(shí)坦言，“我們把握市場(chǎng)趨勢(shì)的能力確實(shí)弱了些。”

江灣城項(xiàng)目計(jì)提減值10.1億

1月18日，寧波富達(dá)披露，公司預(yù)計(jì)2017年度將虧損8.39億元左右，扣除非經(jīng)常性損益后虧損8.56億元。業(yè)績預(yù)虧主要原因系計(jì)提減值準(zhǔn)備14億元左右。

根據(jù)公告，經(jīng)減值測(cè)試，寧波富達(dá)需計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備“寧海桃源路項(xiàng)目”3.5億元、“江灣城項(xiàng)目”10.1億元、“維拉項(xiàng)目”0.4億元，合計(jì)計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備14億元左右，影響2017年歸屬于上市公司股東的凈利潤13.10億元左右。同時(shí)，公司表示，旗下與萬科合作開發(fā)的“依云郡”項(xiàng)目因經(jīng)營情況好于預(yù)期，轉(zhuǎn)回存貨跌價(jià)準(zhǔn)備產(chǎn)生投資收益3.40億元左右。

寧波富達(dá)的這一業(yè)績預(yù)告亦引起了上交所的注意。上交所發(fā)問詢函要求寧波富達(dá)分類別、分項(xiàng)目詳細(xì)列示預(yù)計(jì)計(jì)提金額、原因、減值測(cè)試計(jì)算過程以及使用主要數(shù)據(jù)及來源等。

對(duì)于江灣城項(xiàng)目，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查詢相關(guān)資料發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目由寧波城投置業(yè)的全資子公司寧波海曙城投置業(yè)有限公司開發(fā)，項(xiàng)目共8塊土地，分期實(shí)施，建筑類型為住宅及商務(wù)金融，約2/3為商務(wù)金融。截至目前，寧波鄞奉路2-8#、2-9#、2-10#地塊、寧波鄞奉路2-6#地塊尚未啟動(dòng)開發(fā)。

寧波富達(dá)公告稱因規(guī)劃設(shè)計(jì)原因分別于2013年12月、2014年3月、2016年1月取得2-13#、2-14#~15#地塊、2-12#的建筑工程施工許可證。項(xiàng)目總可售面積36.31萬平方米，其中住宅12.26萬平方米，商業(yè)辦公24.05萬平方米。截至2017年末，已簽約住宅面積7.08萬平方米，未售住宅面積5.18萬平方米，商業(yè)辦公24.05萬平方米。

也就是說，寧波富達(dá)在拿地3年以后才拿到了第一宗開發(fā)地塊的建筑工程施工許可證。除了自身規(guī)劃原因外，寧波富達(dá)方面認(rèn)為，商住政策的改革以及限購等調(diào)控政策對(duì)商業(yè)住宅項(xiàng)目都有影響。

公開資料顯示，寧波市于2016年4月1日發(fā)布了《關(guān)于深化住房制度改革，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》，其中指出，在不改變用地性質(zhì)、容積率等必要規(guī)劃條件和土地出讓約定前提下，允許對(duì)不適應(yīng)市場(chǎng)需求的產(chǎn)品類型、住房戶型做出調(diào)整。寧波富達(dá)在公告中表示，計(jì)劃將商務(wù)金融用地用于開發(fā)商住房。

但是，2017年4月23日，寧波限購、限貸政策落地；2017年10月1日限購政策升級(jí)，按揭政策持續(xù)收緊。寧波富達(dá)在公告中表示，隨著商住房的住宅特性被驅(qū)趕，對(duì)商住房的市場(chǎng)預(yù)期明顯降低。

已開發(fā)項(xiàng)目去化緩慢

此前公司董秘辦人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，江灣城住宅項(xiàng)目銷售情況良好，二期價(jià)格已高達(dá)4萬元/平方米。不過，（2017年）下半年受限購等因素影響，銷售速度下降，同時(shí)其他商業(yè)金融項(xiàng)目去化率低，項(xiàng)目拿地時(shí)間太久，各項(xiàng)費(fèi)用成本高，導(dǎo)致未來仍有可能對(duì)業(yè)績?cè)斐捎绊憽?/p>

近日，記者以購房者身份實(shí)地走訪了位于寧波的江灣城項(xiàng)目。記者在江灣城售樓處了解到，上述所說的一期項(xiàng)目已基本售罄。營銷人員稱，二期項(xiàng)目的銷售均價(jià)約在3.6萬元/平方米，位置好的樓層接近4萬元/平方米。

據(jù)了解，二期項(xiàng)目大約是在2016年底開盤，但至今去化情況不盡如人意。寧波房管部門旗下的官網(wǎng)中國寧波住宅與房地產(chǎn)網(wǎng)顯示，江灣城2-14#、2-15#項(xiàng)目當(dāng)前住宅的可銷售套數(shù)共計(jì)208套，已售92套，去化約44%。

記者在售樓處看到了15-2#號(hào)樓所剩可選房源的公示圖，當(dāng)記者以購房者身份表示希望拍一下整個(gè)房源明示圖時(shí)，遭工作人員拒絕，同時(shí)有保安人員圍了上來，記者停止了拍攝。

江灣城項(xiàng)目地處海曙區(qū)的核心位置，距寧波火車站僅有一站公交的距離，整個(gè)項(xiàng)目緊鄰奉化江，高層住宅可望江觀景，周圍交通便捷。那么，為何江灣城項(xiàng)目開發(fā)及銷售不盡如人意？施亞琴表示，“江灣城在規(guī)劃上占用的時(shí)間長達(dá)三年，錯(cuò)過了入市的最佳時(shí)機(jī)，其次整個(gè)江灣城項(xiàng)目的商務(wù)用地占比過高，公司在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和設(shè)計(jì)方面有所欠缺，并且受到商住政策以及調(diào)控政策的影響使得江灣城失去了部分客源。”

隔著鄞奉路，與江灣城對(duì)相的是中國金茂開發(fā)的南塘金茂府。如今，南塘金茂府住宅項(xiàng)目已售罄，其售樓處的工作人員告訴記者，目前售樓處只有六七套酒店式公寓在售。

一位二手房中介人員告訴記者，南塘金茂府的二手房均價(jià)在3萬元/平方米，精裝修交付并且室內(nèi)采用了恒溫恒氧系統(tǒng)。同樣是走高端產(chǎn)品路線，住宅面積同樣是140平方米以上的大戶型，僅一街之隔，與南塘金茂府相比，江灣城3.6萬元~4萬元/平方米的均價(jià)高出不少。

值得一提的是，南塘金茂府在合理的建設(shè)周期內(nèi)完成，并且此后中國金茂繼續(xù)在寧波市場(chǎng)進(jìn)行拓展。公司年報(bào)顯示，2015年中國金茂在寧波再拿一宗土地，項(xiàng)目名稱為寧波江東金茂府。該項(xiàng)目于2016年7月首次開盤，取得10.1億元的銷售業(yè)績。

而彼時(shí)，江灣城拿地6年后，在2016年的1月份才取得2-12#地塊的建筑工程施工許可證，截至目前，整個(gè)項(xiàng)目的8塊土地中仍有4塊處于待建中。當(dāng)被問及未來這部分土地何時(shí)開發(fā)時(shí)，施亞琴表示，“已經(jīng)開發(fā)出來的項(xiàng)目，市場(chǎng)接受程度尚且不高，接下來的項(xiàng)目不能再出錯(cuò)，目前還未有具體（規(guī)劃）。”