正榮地產(chǎn)港交所掛牌 卡位精準(zhǔn)投資實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量增長

1月16日，正榮地產(chǎn)（06158，HK）于香港聯(lián)交所掛牌交易。

作為中國大型的綜合性房地產(chǎn)開發(fā)商，正榮地產(chǎn)專注于開發(fā)住宅物業(yè)，以及開發(fā)、運(yùn)營及管理商業(yè)及綜合用途物業(yè)。

根據(jù)中國指數(shù)研究院報(bào)告，按合約銷售計(jì)，2016年，正榮集團(tuán)在中國所有非上市私有房地產(chǎn)開發(fā)商中名列第二。招股文件所載數(shù)據(jù)亦顯示，2014年至2016年間，正榮地產(chǎn)始終保持了高速增長的發(fā)展態(tài)勢。

顯然，憑借在中國一二線城市或具有高增長潛力城市的可觀土地儲(chǔ)備、高度發(fā)展的房地產(chǎn)開發(fā)及管理能力、獨(dú)特的市場定位策略等競爭優(yōu)勢，正榮地產(chǎn)已于房地產(chǎn)市場的競爭中脫穎而出。

而未來，公司將繼續(xù)立足于“改善大師”的品牌定位，依托“145X”策略，致力于成為中國最大的房地產(chǎn)開發(fā)商之一這一目標(biāo)。

業(yè)績高增長

根據(jù)招股文件，近年來，正榮地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)績增長迅猛。

合并全面收益表載，截至12月31日止年度，公司2014年實(shí)現(xiàn)收益30.40億元人民幣；2015年實(shí)現(xiàn)收益43.10億元人民幣；2016年實(shí)現(xiàn)收益146.04億元人民幣，復(fù)合年增長率達(dá)到了119.2%。同時(shí)，已交付的總建筑面積由2014年的437595平方米增至2016年的1251117平方米，復(fù)合年增長率為69.1%。此外，以截至6月30日止6個(gè)月計(jì)，正榮地產(chǎn)的收益由截至2016年6月30日止6個(gè)月的54.05億元增加至2017年同期的80.85億元，已交付的總建筑面積由截至2016年6月30日止6個(gè)月的536262平方米增加37.5%至2017年同期的737522平方米。

耀眼的業(yè)績，使正榮自2005年起連續(xù)13年獲多間行業(yè)研究所評為中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)。根據(jù)中國指數(shù)研究院報(bào)告，正榮集團(tuán)公司是中國規(guī)模領(lǐng)先的未上市房地產(chǎn)開發(fā)商之一，而于2016年在綜合物業(yè)開發(fā)能力方面在中國所有房地產(chǎn)開發(fā)商當(dāng)中位列第23名，按合約銷售劃分在中國所有合約銷售超過100億元人民幣的房地產(chǎn)開發(fā)商的市場份額方面位列第24名。2016年，就合約銷售而言，正榮占中國房地產(chǎn)市場約0.31%。

能夠取得如此成績，正榮地產(chǎn)自有其獨(dú)到之處。這其中包括獨(dú)特的市場定位策略、強(qiáng)大的土地采購能力、標(biāo)準(zhǔn)化房地產(chǎn)開發(fā)程序及高效的動(dòng)態(tài)可變現(xiàn)市值存貨管理辦法。通過上述幾項(xiàng)，公司在全國范圍內(nèi)進(jìn)行擴(kuò)張時(shí)得以一再取得成功并打造品牌知名度。

具體而言，正榮地產(chǎn)立足于“改善大師”的品牌定位，旨在向富裕的中高端改善型客戶提供為客戶量身定制的優(yōu)質(zhì)住宅。而這部分客戶擁有相對較高的可支配收入及較強(qiáng)的購買力以及在作出購房決策時(shí)更加重視物業(yè)品質(zhì)而非價(jià)格。根據(jù)這一品牌定位，正榮地產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)過程從地盤選擇到項(xiàng)目規(guī)劃及設(shè)計(jì)，亦以中高端目標(biāo)客戶的需求及喜好為中心。

由此而來的結(jié)果是，正榮地產(chǎn)住宅物業(yè)的售價(jià)在若干城市能夠高于同類質(zhì)量的物業(yè)。例如，根據(jù)中國指數(shù)研究院報(bào)告，比較同年毗鄰在項(xiàng)目規(guī)模、物業(yè)單位面積、布局及用途等方面具有類似特點(diǎn)的住宅物業(yè)以及比較毗鄰物業(yè)每平方米平均售價(jià)，正榮地產(chǎn)在2016年開發(fā)并銷售的兩個(gè)代表性住宅項(xiàng)目的每平方米平均售價(jià)，分別較各自毗鄰可資比較住宅物業(yè)高20.4%及15.8%。

“我們相信，這主要?dú)w因于我們以客戶為導(dǎo)向的方針。”正榮地產(chǎn)稱。

戰(zhàn)略布局精準(zhǔn)

目前，正榮地產(chǎn)致力于成為中國最大的房地產(chǎn)開發(fā)商之一。為實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，公司擬實(shí)施的戰(zhàn)略措施包括加強(qiáng)在現(xiàn)有市場的領(lǐng)先地位及戰(zhàn)略進(jìn)軍其他經(jīng)選市場；專注于高質(zhì)素及平衡的未來增長；利用多元化投資策略并物色新增長機(jī)會(huì)；進(jìn)一步豐富客戶導(dǎo)向型產(chǎn)品種類、提升品牌價(jià)值和提高客戶忠誠度；繼續(xù)致力于審慎的財(cái)務(wù)政策及優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)；積極招攬、挽留和激勵(lì)有技能和才干的雇員等項(xiàng)。

作為實(shí)現(xiàn)上述目標(biāo)的一部分，截至2017年10月31日，正榮地產(chǎn)已在中國4個(gè)地區(qū)的17個(gè)城市建立業(yè)務(wù)，包括長江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)、中西部經(jīng)濟(jì)區(qū)、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈及海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)。

其中，長三角經(jīng)濟(jì)區(qū)涵蓋了上海市、江蘇省、浙江省及安徽省，享有經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)和人口眾多的優(yōu)勢。相關(guān)政府政策帶動(dòng)了對長三角經(jīng)濟(jì)區(qū)的投資，上海、南京和蘇州也位居中國房地產(chǎn)投資極具吸引力城市之列。中西部經(jīng)濟(jì)區(qū)的房地產(chǎn)投資則已經(jīng)歷且預(yù)期將繼續(xù)經(jīng)歷快速增長，尤其是各省的省會(huì)城市，已吸引且預(yù)計(jì)將繼續(xù)吸引相對較大比例的中西部經(jīng)濟(jì)區(qū)房地產(chǎn)投資。而在環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈中，北京和天津是中國的4個(gè)直轄市之一，也位居中國發(fā)達(dá)城市之列。海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)則符合“一帶一路”倡議和在福建省設(shè)立自由貿(mào)易區(qū)等政府政策的發(fā)展，預(yù)期海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)的投資將繼續(xù)呈現(xiàn)強(qiáng)勁增長潛力。

截至2017年10月31日，正榮地產(chǎn)在上述核心區(qū)域17個(gè)城市內(nèi)擁有81個(gè)物業(yè)項(xiàng)目，并處于不同開發(fā)階段，其中64個(gè)物業(yè)項(xiàng)目為公司所擁有及開發(fā)、10個(gè)物業(yè)項(xiàng)目由公司的合營企業(yè)開發(fā)，另有7個(gè)物業(yè)項(xiàng)目由聯(lián)營公司開發(fā)。

具體在投資方面，正榮地產(chǎn)也有自身完備的策略。

綜合來看，正榮地產(chǎn)致力開發(fā)主要面向中高端改善型客戶的優(yōu)質(zhì)住宅物業(yè)，同時(shí)亦從事商業(yè)及綜合用途房地產(chǎn)開發(fā)，以保持平衡的業(yè)態(tài)組合。此外，正榮地產(chǎn)還持有位于所開發(fā)綜合用途物業(yè)的購物商場的商務(wù)空間作投資物業(yè)。正榮地產(chǎn)認(rèn)為，該等商業(yè)及綜合用途物業(yè)將有助于減少公司的收益波動(dòng)，多元化公司所面臨的風(fēng)險(xiǎn)并為日常業(yè)務(wù)營運(yùn)帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流。另外，正榮地產(chǎn)還透過公司的商業(yè)物業(yè)管理附屬公司向自身所開發(fā)的若干商業(yè)物業(yè)提供商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)。

此外，正榮地產(chǎn)將繼續(xù)推行“逆周期”土地收購策略，以按具競爭力的成本取得更多優(yōu)質(zhì)地塊。公司也有計(jì)劃進(jìn)一步增強(qiáng)在房地產(chǎn)市場繁榮的中國一、二線城市的業(yè)務(wù)據(jù)點(diǎn)，通過在未來三至五年內(nèi)推出新的商業(yè)及綜合用途項(xiàng)目，提升品牌認(rèn)知度。

未來發(fā)展可期

根據(jù)招股文件，正榮地產(chǎn)于香港上市后，所募集資金凈額將用于開發(fā)公司現(xiàn)有物業(yè)項(xiàng)目或項(xiàng)目階段、償還大部分現(xiàn)有計(jì)息銀行及其他借款、以及用作一般營運(yùn)資金等途。

這一資金分派的依據(jù)則來自于公司一貫堅(jiān)持的“145X”發(fā)展策略：一個(gè)總部、四個(gè)中國的核心業(yè)務(wù)區(qū)域、五個(gè)核心一二線城市、多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。

其中，“一個(gè)總部”指正榮地產(chǎn)的總部位于上海，公司在此管理全國的業(yè)務(wù)；“四個(gè)中國的核心業(yè)務(wù)區(qū)域”為正榮地產(chǎn)業(yè)務(wù)之重心所在，包括長三角經(jīng)濟(jì)區(qū)、中西部經(jīng)濟(jì)區(qū)、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈和海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)；“五個(gè)核心一二線城市”意味著正榮地產(chǎn)將在中國每個(gè)核心業(yè)務(wù)區(qū)域內(nèi)選擇五個(gè)核心一線或二線城市進(jìn)行拓展，正榮地產(chǎn)相信該等城市的增長潛力巨大；“多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目”指正榮地產(chǎn)在每個(gè)核心城市及周邊地區(qū)戰(zhàn)略性開發(fā)多個(gè)住宅、商業(yè)及混合用途物業(yè)項(xiàng)目。

擬定“145X”發(fā)展策略，正榮地產(chǎn)所依據(jù)的正是自身所具備的競爭優(yōu)勢，包括公司系中國大型的綜合性房地產(chǎn)開發(fā)商；在中國一二線城市或具有高增長潛力的城市的可觀土地儲(chǔ)備以及推動(dòng)公司在全國范圍內(nèi)的“145X”擴(kuò)張的經(jīng)證實(shí)土地收購能力；專注于開發(fā)面向中高端改善型客戶的優(yōu)質(zhì)及訂制產(chǎn)品；高度發(fā)展的房地產(chǎn)開發(fā)及管理能力，連同較高的品牌知名度；創(chuàng)辦人的豐富經(jīng)驗(yàn)，專業(yè)及經(jīng)驗(yàn)豐富的管理團(tuán)隊(duì)將支持公司的長期可持續(xù)增長等。

“我們相信中國房地產(chǎn)行業(yè)仍然具有巨大增長潛力。”正榮地產(chǎn)稱，而憑借公司強(qiáng)大的端到端房地產(chǎn)開發(fā)能力、對開發(fā)創(chuàng)新性中高端產(chǎn)品的專注、以可變現(xiàn)市值為基礎(chǔ)的動(dòng)態(tài)庫存管理方法、聲譽(yù)卓著的品牌以及高效的管理團(tuán)隊(duì)，正榮地產(chǎn)必將可在未來進(jìn)一步加強(qiáng)公司的市場地位。