2017年廣州土地出讓金額破千億 多渠道嚴(yán)控地價(jià)

2017年，廣州土地市場(chǎng)呈現(xiàn)出供應(yīng)量同比大增，政策調(diào)控抑制高地價(jià)、高溢價(jià)等特征。在《五年供地計(jì)劃》的刺激下，土地供應(yīng)呈現(xiàn)明顯增加趨勢(shì)：?jiǎn)尉蜕套∮玫囟怨?yīng)量比2015年高出12%，但需要指出的是，該年宅地供地量與《5年供地計(jì)劃》中提出的年平均每年475萬平方米仍存在一定差距，由此可見“增加土地供應(yīng)”的目標(biāo)仍然任重道遠(yuǎn)。

供應(yīng)量增加促使成交量提高，2017年廣州累計(jì)成交商住商服用地337.21萬平方米，同比增加44.1%。其中，商住用地成交264.15萬平方米，同比增加七成；商服用地成交73.9萬平方米，同比下跌6%；從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中不難發(fā)現(xiàn)，增加住宅地供應(yīng)成為重中之重。

                                                                            圖片來源：視覺中國

整體出讓金額突破千億

2017年廣州商住商服用地累計(jì)出讓金額1105.12億（僅統(tǒng)計(jì)公開掛牌地塊），比2016年總額增加86.2%。值得一提的是，住宅地出讓增加“競(jìng)自持”環(huán)節(jié)，對(duì)地塊配建面積、溢價(jià)嚴(yán)格控制，因此造成整體土地溢價(jià)率、配建面積均低于往年。土拍自持面積總高達(dá)11.9萬平方米，未來將用于租賃住房建設(shè)。

在商住地塊方面，廣州2017年成交面積達(dá)264.15萬平方米，同比上漲70%，成交量提升顯著的背后體現(xiàn)出加大供應(yīng)的決心。針對(duì)《五年供地計(jì)劃》中的目標(biāo)，目前中心區(qū)主要積極發(fā)掘“三舊改造”用地，如去年白云、海珠提供的6宗用地均為舊廠改造用地。外圍區(qū)則積極開拓“待開發(fā)區(qū)域用地”，如去年掛牌的花都湖一期用地、南沙東涌2017NJY-9用地、從化江浦果場(chǎng)用地等，上述地塊所處片區(qū)近5年未有用地掛牌紀(jì)錄。因此，去年出讓用地帶有一定“開拓待開發(fā)區(qū)域”性質(zhì)，同時(shí)從側(cè)面說明目前廣州城市化擴(kuò)展有提速傾向。

而2017年“第一供地大區(qū)”則非增城莫屬，該區(qū)共提供110.39萬平方米商住用地以及4.2萬平方米商服用地。該區(qū)先后推出如官湖車輛段用地、永寧街長崗村5-7號(hào)地塊、朱村鳳崗村26-27號(hào)地塊等巨無霸地塊，預(yù)計(jì)未來1-3年該區(qū)一手供應(yīng)量將會(huì)維持較高水平。

系列措施控溢價(jià)抑地王

在全方位調(diào)控的大環(huán)境下，廣州針對(duì)“控溢價(jià)”和“抑地王”出臺(tái)了一系列措施，主要包括提高出讓底價(jià)，增加出讓條件以及定向銷售群體。根據(jù)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，除海珠區(qū)外各區(qū)起拍樓面價(jià)較往年均有明顯提高，其中花都、增城兩區(qū)尤為明顯。

廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為，起拍價(jià)、保證金比例提高一方面體現(xiàn)了廣州用地市場(chǎng)價(jià)值提升，尤其像花都、從化等樓市熱度處于上升期的市場(chǎng)，出讓地價(jià)值較以往提高意味著其受認(rèn)可度提高；另一方面，由于底價(jià)已處于相對(duì)高位，因此房企出價(jià)更加理性。

廣州中原研究發(fā)展部針對(duì)去年內(nèi)出讓的37宗宅地溢價(jià)情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，根據(jù)數(shù)據(jù)顯示有16宗用地以底價(jià)成交；溢價(jià)在50%以內(nèi)的地塊有28宗，占總數(shù)的76%；而2016年出讓的27宗宅地中，溢價(jià)率超過100%的地塊有20宗，占74%；可見“低溢價(jià)”為去年出讓地一大特點(diǎn)。

除提高起拍價(jià)外，去年出讓宅地附加各種復(fù)雜出讓條件亦屬于一大特點(diǎn)。如去年10月一輪土拍，5宗用地要求在出讓區(qū)內(nèi)注冊(cè)公司或帶有招商引資要求；4宗用地本身已包含大體量配建要求，可見目前出讓地除了在資金實(shí)力上設(shè)門檻外，對(duì)于房企招商、盤活自持部分、協(xié)調(diào)配建部分等綜合運(yùn)營能力要求越來越高。

對(duì)于房企而言，由于土地起拍價(jià)提高、保證金繳交比例提高、出讓條件較以往更加復(fù)雜等因素影響，預(yù)計(jì)未來土地出讓競(jìng)爭(zhēng)將更加集中在部分實(shí)力雄厚、開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、資源豐富的房企上。

“競(jìng)自持+出讓租賃用地”響應(yīng)租購并舉

去年3月廣州土拍正式加入“競(jìng)自持”環(huán)節(jié)，并要求競(jìng)自持部分作為租賃住房之用；9月，廣州首宗純租賃用地科學(xué)城KXC-K1-9用地出讓，該地塊日后租賃對(duì)象將定向?yàn)榭茖W(xué)城企業(yè)員工。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，這一模式響應(yīng)了“租購并舉”政策。大面積自持將會(huì)引導(dǎo)房企對(duì)租賃、長租等經(jīng)營模式進(jìn)行探索，未來租賃市場(chǎng)將更加科學(xué)、合理，隨著房?jī)r(jià)變化，未來對(duì)住房的需求或由購買轉(zhuǎn)向租賃，將“倒逼”更加專業(yè)、規(guī)范的租賃產(chǎn)品面世，尤其對(duì)于目前長租公寓市場(chǎng)基本處于空白狀態(tài)的家庭租賃部分，新出讓的租賃自持用地有望在這一領(lǐng)域進(jìn)行探索；另一方面，雖然競(jìng)自持表面上對(duì)高地價(jià)進(jìn)行控制，但對(duì)于實(shí)際銷售而言可售產(chǎn)品減少，拿地成本變化等因素，未來可售產(chǎn)品是否被“成本轉(zhuǎn)嫁”將成為市場(chǎng)關(guān)注重點(diǎn)；此外，可售住宅入市面積減少意味著目前供不應(yīng)求的情況仍有待解決。

開發(fā)商理性拿地

在“租購并舉”“多主體供應(yīng)”的新市場(chǎng)環(huán)境下，諸如長租公寓、城中村托管、項(xiàng)目綜合運(yùn)營等新領(lǐng)域正受到業(yè)界重視，其盈利空間亦逐漸明朗；與此同時(shí)，過往一段時(shí)間房企“重金拿地”導(dǎo)致產(chǎn)品售價(jià)過高市場(chǎng)少人問津、盈利空間窄、風(fēng)險(xiǎn)大等問題暴露。

市場(chǎng)環(huán)境變化促使去年房企拿地態(tài)度出現(xiàn)微妙變化，尤其下半年起拍價(jià)提高后，房企競(jìng)拍出價(jià)更加謹(jǐn)慎，整體溢價(jià)明顯降低。

僅統(tǒng)計(jì)公開掛牌出讓地塊，廣州Top10拿地房企共貢獻(xiàn)847.2億土地出讓金，占去年土地出讓金總額77%，碧桂園、廣州地鐵以及保利三家投入均超過百億。其中，碧桂園近年積極布局廣州市場(chǎng)，除公開招拍掛花費(fèi)227億大幅拋離二、三位以外，在并購、合作市場(chǎng)上該房企同樣進(jìn)取。

2017年，本地房企的拿地表現(xiàn)同樣搶眼，除保利、萬科等千億級(jí)別的房企以外，時(shí)代、珠江實(shí)業(yè)、廣物、越秀、方圓、實(shí)地6家本地中堅(jiān)房企拿地意欲亦十分強(qiáng)烈，共計(jì)拿下9宗共計(jì)57.2萬平方米用地，占總成交量的17%。廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為，一方面由于本地房企在廣州的開發(fā)項(xiàng)目基本進(jìn)入尾聲，因此需要重新購置“面粉”；另一方面，2017年出讓地中部分地塊存在大量需要協(xié)調(diào)的因素，包括與債權(quán)人、地塊所屬村、市政規(guī)劃等，對(duì)于不熟悉廣州市場(chǎng)情況的房企而言開發(fā)難度較大，而本地房企運(yùn)作則相對(duì)有利。

此外，而在調(diào)控影響下，近年來勢(shì)兇猛的“中字頭”過江龍去年表現(xiàn)低調(diào)，以往“一擲千金”拿地的情況亦已不再。

(來源：南方日?qǐng)?bào) 記者 許蕾)