北京陰陽合同罩不住二手房交易 短期倒賣房產(chǎn)將面臨巨額稅費

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進入新年，針對樓市的調(diào)控依舊嚴厲。去年12月21日，北京住建委在網(wǎng)站上掛出了《關于〈北京市存量房屋買賣合同〉及相關經(jīng)紀服務合同示范文本公開征求意見的通知》（以下簡稱通知），并有望在今年正式執(zhí)行。

這個通知的厲害之處在于：修訂后的買賣合同將自行成交版和經(jīng)紀成交版合二為一，并明確房屋成交價格將按照實際成交價格來進行網(wǎng)簽及納稅，房屋的成交網(wǎng)簽價格將把以往的房屋價格和裝修價格合并在一起。因此如果開始執(zhí)行新通知，就意味著“陰陽合同”這一潛規(guī)則將退出歷史舞臺，北京二手房網(wǎng)簽價格將大幅度提高，同時個人需要繳納的個稅及增值稅也會大幅度提高。

正因為如此，除非滿五年且唯一的二手房受影響較小外，其余二手房交易都可能面臨明顯上調(diào)的稅費。一旦新政策開始實施，北京二手房市場將發(fā)生翻天覆地的變化。甚至有中介聲稱這個政策如果原樣通過執(zhí)行，將是一場地震，去年初所有政策的疊加都沒有這個狠。

新政還未執(zhí)行中介開始催買房

“姐，二手房可能要出新政策了，您要是心儀哪套房子盡早下手，新政策一旦落地實行，稅費增加不說，貸款也會降成，首付款都快趕上全款了，買房壓力就更大了。”

近期，不斷有中介游說正在猶豫的王女士盡快買房，理由就是二手房新政策可能實施，買房門檻將提高。自從去年11月份開始在北四環(huán)附近看房以來，王女士始終沒有出手，不是價格沒談攏，就是戶型看不上。

王女士告訴北京青年報記者，“這不，元旦假期里，中介又連續(xù)給我發(fā)了好幾個房源，問我愿不愿意元旦當天約在一起看看房。我看發(fā)來的房源并沒有價格上的松動，戶型也不是很滿意，就回絕了。但中介經(jīng)紀人開始給我講住建委在去年12月21日，公示了一個新《通知》，以后要杜絕所有陰陽合同，這樣的話，二手房交易要繳的稅就多了，如果不是滿五年且唯一的住房，稅費可能多出幾十萬元。最后不忘并提醒我，如果盡快下手，可以幫著我趕在政策落實前網(wǎng)簽，會省下一大筆稅費。”

王女士表示，聽中介經(jīng)紀人這么一說，她確實動搖了，元旦當天就跟著看了5套房子，但最后還是不太滿意，就暫時擱置了。

無獨有偶，不僅是買房人著急了，滿五年且唯一的二手房正在變得更加搶手。周先生今年已經(jīng)快60歲了，一直游說年邁的母親搬過來和他一起住，母親名下還有一套南北通透的兩室一廳老公房，打算賣了用來養(yǎng)老。

周先生最后為這套75平方米的二手房報價650萬元，單價達到了8.6萬元/平方米，遠高于周邊8萬元左右的均價，也正因為價格的因素，導致房子掛了快一個月也沒能成交。但在近期，周先生發(fā)現(xiàn)來看房的人明顯多了，也有更多人愿意坐下來和他談談價格了。后來他才聽中介經(jīng)紀人透露，由于新《通知》的公示，未來一旦落地實施，他這套滿五年且唯一的房子因為受影響相對較小，就會變得十分搶手。另外，他這套還是老公房，交易時只需要繳1%的契稅和1萬元出頭的土地出讓金。在堵死陰陽合同的預期下，這套老公房相比其他商品房能在稅費上省上幾十萬元。

短期倒賣房產(chǎn)將面臨巨額稅費

那么，這個新《通知》到底是如何規(guī)定的，能有這么大魔力，對買賣雙方都產(chǎn)生了影響。事實上，北京二手房交易中一直有個不成文的潛規(guī)則。在達成交易時會出現(xiàn)兩個合同，其中一個是買賣雙方達成的存量房屋買賣合同，這個合同里有兩個價格，一個是房屋成交價格，一個是家電家具裝修的價格。這兩個價格加起來就是房屋的實際成交價格。而另一個合同是在住建委的存量房交易服務平臺錄入的存量房買賣合同，第二個合同的房屋成交價格是刨除了家電、家具、裝飾的價格的合同，合同顯示的成交金額遠低于實際成交金額，能達到規(guī)避稅費的作用，這也就是我們通常說的網(wǎng)簽合同。

而網(wǎng)簽合同就是二手房交易中繳納稅費的參照，因此如果一旦執(zhí)行新《通知》，就意味著房屋的成交網(wǎng)簽價格將把以往的房屋價格和裝修價格合并在一起，北京二手房網(wǎng)簽價格將大幅度提高，同時需要繳納的個稅及增值稅也會大幅度提高。

由于新《通知》涉及中介自身的利益，因此接受采訪的多位中介公司人員都堅持不愿透露姓名。其中一位某中介公司總部人員向北青報記者透露，陰陽合同一直是二手房交易的灰色地帶，這次北京的樓市調(diào)控基調(diào)就是將不正規(guī)的正規(guī)化，所以陰陽合同被砍是很可能由征求意見變?yōu)閷嶋H落實的。一旦《通知》落實，主要有兩個影響，第一，原來不包含裝修價格的二手房房價，符合普通住宅的價格要求，而隨著網(wǎng)簽價的提高，很可都變成了非普通住宅，增值稅將難以避免。第二，隨著網(wǎng)簽價的大幅度提高，只要不是滿五年且唯一的房源，個稅也將會成為市場最大的障礙。

該業(yè)內(nèi)人士透露，保守估算，預計執(zhí)行前后，購置二手房需要繳納的稅費可能將相差5-10倍左右。

由于稅費很可能發(fā)生變化，有大型中介公司已經(jīng)停止了為購房人做預算稅費。像鏈家網(wǎng)近期就悄然下架了稅費精算的服務。據(jù)了解，稅費精算曾是鏈家為了吸引購房人做的承諾：在交易雙方簽約后繳稅前，依據(jù)客觀條件為其計算稅費，并出具《稅費清單》。北京鏈家地產(chǎn)承諾，在計稅條件不變的情況下，交易雙方最終向稅務機關繳納的稅費與《稅費清單》所載相比，正負誤差不超過百分之五；否則，北京鏈家地產(chǎn)將全額賠付超過百分之五部分的稅費。

這原本是鏈家服務的一項保障措施，但鏈家門店經(jīng)紀人向北青報記者證實，由于計稅條件可能發(fā)生改變，鏈家已經(jīng)暫時停止了這項服務。

如果把政策的影響數(shù)字化，可以通過一個極端的例子來標明新政策落實前后的影響。假設一套不滿兩年的二手房再交易時，稅費支出變化最明顯。如果這套五環(huán)內(nèi)二手房原值300萬元，目前出售價格為600萬元，按照以往的陰陽合同的方式，網(wǎng)簽價不會超過468萬元，因為這是關于五環(huán)內(nèi)普通住宅和非普通住宅的認定標準線。但新政策落實后，網(wǎng)簽價不再能人為做低，必須是600萬元。我們假設賣家不滿兩年，買家為首套，房屋面積小于90平方米，那么稅費的影響如下：網(wǎng)簽價468萬元的話，契稅為468×1%=4.68萬元；個人所得稅為（600-468）×20%=26.4萬元；增值稅則是468×5.6%=26.2萬元，稅費合計52萬元左右。

如果網(wǎng)簽價按照真實簽約的600萬元計算：契稅為600×1%=6萬元，個人所得稅為（600-300）×20%=60萬元，增值稅則為600×5.6%=33.6萬元，稅費合計99.6萬元左右。兩者相差近48萬元。

不難發(fā)現(xiàn)，一套短期內(nèi)反復買賣的二手房，在新《通知》執(zhí)行前后，需要繳納的稅費與之前完全可以稱得上天差地別，而這種高稅收也將導致更多二手房放棄短期炒作，滿五年后再上市交易將成為唯一可行的出路。

據(jù)一位不愿透露姓名的中介人士透露，提高二手房網(wǎng)簽價格，除了規(guī)范二手房交易以外，本質(zhì)上還是打擊短期炒房的行為，也是對房住不炒的正面回應。如果一套二手房不滿五年且不是唯一住宅，再交易時無疑稅費將大幅提升。此次新版二手房合同的更新，最大的稅點依然是個稅，只有滿五年且唯一的房源才能免征個稅。即便是改善需求，五年后出售才可以有效降低個稅征繳額度，否則買家將會承擔較之以前高出數(shù)倍的稅費。

業(yè)內(nèi)建議提高普通住宅認定標準

雖然針對二手房的新《通知》本意是禁止短期炒房，但在二手房交易中，普通住宅和非普通住宅關于印花稅和增值稅的繳納比例是不同的。很多陰陽合同的本意是為了做低網(wǎng)簽價格，除了少繳納個稅以外，還可以讓房產(chǎn)以普通住宅的身份少繳增值稅。一旦陰陽合同被禁止，相當多的二手房將“被豪宅化”。

據(jù)北青報記者了解，目前北京執(zhí)行的普通住宅標準是2014年9月30日公布，2014年10月8日起正式實施的。全市住房平均交易價格按照2013年度的單價每建筑平方米2.2萬元、套總價260萬元確定。區(qū)域調(diào)整系數(shù)為五環(huán)內(nèi)1.5，五至六環(huán)之間1.2，六環(huán)以外0.9。

依據(jù)此通知，北京普通住宅標準，除建筑容積率在1.0（含）以上、單套建筑面積在140平方米（含）以下兩條硬性標準外，價格紅線設置在了五環(huán)內(nèi)為單價低于39600元/平方米、總價低于468萬元；五環(huán)到六環(huán)為單價低于31680元/平方米、總價低于374.4萬元；六環(huán)外為單價低于23760元/平方米、總價低于280.8萬元。

自此之后，普通住宅標準再未調(diào)整過。而三年半后的今天，隨著房價的提升，北京住宅的平均交易單價已經(jīng)從22000元提升到了38433元/平方米（地產(chǎn)營銷人數(shù)據(jù)，僅供參考）。這就導致能夠享受到普通住房稅收優(yōu)惠的購房家庭比重已經(jīng)嚴重縮減。另外，由于評估價也會參考普通住宅標準，評估價直接關系到貸款額度，因此較低的普通住宅標準也會導致貸款較少，首付更多。

“我建議調(diào)控應該以組合拳出擊，比如提高區(qū)域指導價，如果執(zhí)行原有的區(qū)域指導價再加上禁止陰陽合同，就形成了對購房人兩頭堵的態(tài)勢，缺乏公平性。”一位業(yè)內(nèi)人士透露，這也會逼著中介和購房人找政策漏洞，政策的執(zhí)行效果反而有可能打折扣。

其實據(jù)北青報記者了解，中介為了應付新《通知》執(zhí)行，除了催促在途單完成交易外，也已經(jīng)開始做功課，甚至已經(jīng)有相關“避稅攻略”出臺。由于北京的大型中介機構本身比較規(guī)范，政府監(jiān)管嚴格，同時也都提供第三方資金監(jiān)管服務，買賣雙方完全可以通過單獨簽署裝修及附屬設施購買合同，把這部分資金監(jiān)管交給第三方的方法規(guī)避在主合同中出現(xiàn)，同時又實現(xiàn)物價轉(zhuǎn)移。

因此，業(yè)內(nèi)人士建議，嚴禁陰陽合同，打擊短期炒房的同時，應該適當調(diào)整區(qū)域指導價，既能體現(xiàn)交易公平，也能有效防止鉆政策漏洞等情況的發(fā)生。

（來源：北京青年報 記者：李桁）