新局之量：“千億”加身 巨無霸房企更能聚集優(yōu)勢資源

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每經(jīng)記者 蔡雅蕓 每經(jīng)編輯 魏文藝

2017年即將收尾，千億級房企名單的最終結果也將水落石出。

克而瑞分析預計，截至2017年前11月，我國千億房企為14家，除了已突破5000億元規(guī)模的碧桂園外，恒大與萬科都會在年終時突破5000億元規(guī)模，TOP50的門檻也會逼近400億元。

克而瑞分析師朱一鳴在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，預計2017年千億房企會達到16~18家，在市場集中度加強的情況下，“千億規(guī)模”已成為龍頭房企的門檻，未來的優(yōu)勢資源都會向他們靠攏。

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三年內未達千億或被邊緣化

據(jù)克而瑞最新公布的《2017年1~11月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100》排行榜顯示，碧桂園銷售金額已突破5000億元，提前完成全年業(yè)績目標；緊隨其后的，是恒大的4703.4億元以及萬科的4685.6億元。而世茂與旭輝分別以886.3億元和880.2億元的銷售量正在沖刺千億。

朱一鳴認為，目前20強的房企大多也會在2018年突破千億門檻。另外，由于目前格局變化大，發(fā)展具有跳躍性，2017年500億~600億元規(guī)模的房企也可能在2018年突破千億。

不可回避的是，“千億”似乎已成為目前地產(chǎn)行業(yè)對企業(yè)規(guī)模的一大重要標準。明源地產(chǎn)研究院首席研究員劉策對《每日經(jīng)濟新聞》記者直言，如果在未來3年達不到1000億元門檻，將意味著無法成為行業(yè)主流開發(fā)商。

據(jù)克而瑞相關數(shù)據(jù)，2017年前9月，TOP30的房企拿地金額已經(jīng)占到行業(yè)整體的98.4%，即絕大部分土地資源集中在龍頭開發(fā)商手中。這些土地也會在未來2~3年內開發(fā)，轉化成業(yè)績。

一位從事房地產(chǎn)行業(yè)多年的職業(yè)經(jīng)理人向記者表達了自己的擔憂。他此前任職一家規(guī)模在600億元左右的房企時，很明顯感受到公司拿地時的艱難，提出全國化布局也是受迫于本土土地供不應求。如今，公司提出了更高的業(yè)績目標，但在2017年拿到的土地數(shù)量仍屈指可數(shù)。

千億之后謀全產(chǎn)業(yè)鏈

事實上，千億門檻對房企來說，除了是市場地位、話語權的象征，更是對企業(yè)能否在速度與風險、規(guī)模與資金之間做到平衡提出了挑戰(zhàn)。

劉策認為，千億房企與非千億的差別主要體現(xiàn)在五個方面：第一，千億房企在土地資源的獲取上資金實力更強；第二，千億房企的業(yè)績表現(xiàn)如總資產(chǎn)、凈利潤率、周轉率等方面更好，融資成本也更低；第三，千億之后更容易進行戰(zhàn)略緩沖，實現(xiàn)區(qū)域差異化的布局以及產(chǎn)品調整實現(xiàn)“東邊不亮西邊亮”；第四，千億房企規(guī)模越大，品牌影響力越強，在收并購時也會獲得更多機會；第五，千億房企的戰(zhàn)略縱深較強，在布局其他產(chǎn)業(yè)時，也會有雄厚的資金支持。

在邁過千億門檻之后，房企們又會作何種戰(zhàn)略調整？以“碧萬恒”為例，當規(guī)模向萬億級邁進時，他們也在行業(yè)中進行全產(chǎn)業(yè)鏈布局。從產(chǎn)品標準化到打通上下游產(chǎn)業(yè)鏈制定相關行業(yè)標準，從布局物流、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老、長租公寓、TOD等領域追求更長遠的利潤增長點，再到房地產(chǎn)開發(fā)中包括項目定位、設計、施工、裝修、建材、營銷和物管等各環(huán)節(jié)的整合。

劉策認為，在邁過千億門檻之后，房企們會面臨更多的是對綜合運營能力、資管水平、與政府談判水平等綜合素質的考驗，以及更強的競爭對手、更多變的市場環(huán)境，更多房企會選擇向城市運營商的角色轉型，但這并非易事。