新局之量：“千億”加身 巨無(wú)霸房企更能聚集優(yōu)勢(shì)資源

每經(jīng)編輯 蔡雅蕓    

每經(jīng)記者 蔡雅蕓 每經(jīng)編輯 魏文藝

2017年即將收尾，千億級(jí)房企名單的最終結(jié)果也將水落石出。

克而瑞分析預(yù)計(jì)，截至2017年前11月，我國(guó)千億房企為14家，除了已突破5000億元規(guī)模的碧桂園外，恒大與萬(wàn)科都會(huì)在年終時(shí)突破5000億元規(guī)模，TOP50的門檻也會(huì)逼近400億元。

克而瑞分析師朱一鳴在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，預(yù)計(jì)2017年千億房企會(huì)達(dá)到16~18家，在市場(chǎng)集中度加強(qiáng)的情況下，“千億規(guī)模”已成為龍頭房企的門檻，未來(lái)的優(yōu)勢(shì)資源都會(huì)向他們靠攏。

                                                 圖片來(lái)源：視覺中國(guó)

三年內(nèi)未達(dá)千億或被邊緣化

據(jù)克而瑞最新公布的《2017年1~11月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100》排行榜顯示，碧桂園銷售金額已突破5000億元，提前完成全年業(yè)績(jī)目標(biāo)；緊隨其后的，是恒大的4703.4億元以及萬(wàn)科的4685.6億元。而世茂與旭輝分別以886.3億元和880.2億元的銷售量正在沖刺千億。

朱一鳴認(rèn)為，目前20強(qiáng)的房企大多也會(huì)在2018年突破千億門檻。另外，由于目前格局變化大，發(fā)展具有跳躍性，2017年500億~600億元規(guī)模的房企也可能在2018年突破千億。

不可回避的是，“千億”似乎已成為目前地產(chǎn)行業(yè)對(duì)企業(yè)規(guī)模的一大重要標(biāo)準(zhǔn)。明源地產(chǎn)研究院首席研究員劉策對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者直言，如果在未來(lái)3年達(dá)不到1000億元門檻，將意味著無(wú)法成為行業(yè)主流開發(fā)商。

據(jù)克而瑞相關(guān)數(shù)據(jù)，2017年前9月，TOP30的房企拿地金額已經(jīng)占到行業(yè)整體的98.4%，即絕大部分土地資源集中在龍頭開發(fā)商手中。這些土地也會(huì)在未來(lái)2~3年內(nèi)開發(fā)，轉(zhuǎn)化成業(yè)績(jī)。

一位從事房地產(chǎn)行業(yè)多年的職業(yè)經(jīng)理人向記者表達(dá)了自己的擔(dān)憂。他此前任職一家規(guī)模在600億元左右的房企時(shí)，很明顯感受到公司拿地時(shí)的艱難，提出全國(guó)化布局也是受迫于本土土地供不應(yīng)求。如今，公司提出了更高的業(yè)績(jī)目標(biāo)，但在2017年拿到的土地?cái)?shù)量仍屈指可數(shù)。

千億之后謀全產(chǎn)業(yè)鏈

事實(shí)上，千億門檻對(duì)房企來(lái)說(shuō)，除了是市場(chǎng)地位、話語(yǔ)權(quán)的象征，更是對(duì)企業(yè)能否在速度與風(fēng)險(xiǎn)、規(guī)模與資金之間做到平衡提出了挑戰(zhàn)。

劉策認(rèn)為，千億房企與非千億的差別主要體現(xiàn)在五個(gè)方面：第一，千億房企在土地資源的獲取上資金實(shí)力更強(qiáng)；第二，千億房企的業(yè)績(jī)表現(xiàn)如總資產(chǎn)、凈利潤(rùn)率、周轉(zhuǎn)率等方面更好，融資成本也更低；第三，千億之后更容易進(jìn)行戰(zhàn)略緩沖，實(shí)現(xiàn)區(qū)域差異化的布局以及產(chǎn)品調(diào)整實(shí)現(xiàn)“東邊不亮西邊亮”；第四，千億房企規(guī)模越大，品牌影響力越強(qiáng)，在收并購(gòu)時(shí)也會(huì)獲得更多機(jī)會(huì)；第五，千億房企的戰(zhàn)略縱深較強(qiáng)，在布局其他產(chǎn)業(yè)時(shí)，也會(huì)有雄厚的資金支持。

在邁過(guò)千億門檻之后，房企們又會(huì)作何種戰(zhàn)略調(diào)整？以“碧萬(wàn)恒”為例，當(dāng)規(guī)模向萬(wàn)億級(jí)邁進(jìn)時(shí)，他們也在行業(yè)中進(jìn)行全產(chǎn)業(yè)鏈布局。從產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化到打通上下游產(chǎn)業(yè)鏈制定相關(guān)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，從布局物流、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老、長(zhǎng)租公寓、TOD等領(lǐng)域追求更長(zhǎng)遠(yuǎn)的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，再到房地產(chǎn)開發(fā)中包括項(xiàng)目定位、設(shè)計(jì)、施工、裝修、建材、營(yíng)銷和物管等各環(huán)節(jié)的整合。

劉策認(rèn)為，在邁過(guò)千億門檻之后，房企們會(huì)面臨更多的是對(duì)綜合運(yùn)營(yíng)能力、資管水平、與政府談判水平等綜合素質(zhì)的考驗(yàn)，以及更強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、更多變的市場(chǎng)環(huán)境，更多房企會(huì)選擇向城市運(yùn)營(yíng)商的角色轉(zhuǎn)型，但這并非易事。