“去庫存”進入收尾期 “火”了一把的三四線城市樓市會降溫嗎？

每經編輯 每經記者 程成 每經編輯 魏文藝    

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幾個月前，作為去庫存主力的三四線城市，房地產市場的熱度曾令不少一二線城市羨慕。但隨著調控政策的持續(xù)效應，三四線城市樓市已現降溫跡象。

易居研究院研究員賴勤告訴《每日經濟新聞》記者，“這一波三四線城市房價的上漲，主要受政策總體寬松和去庫存政策影響。目前去庫存政策已到收尾期，一些前期房價上漲過快且超出基本面的三線城市，未來會有房價下跌風險?！?/p>

“房子終于賣完了”

“房子終于賣完了?！焙幽夏车丶壥械拈_發(fā)商張總在接受《每日經濟新聞》記者采訪時長舒了一口氣?！澳瓿醴孔舆€怕賣不出去，這才大半年時間就賣完了。”

15年來，張總共做了4個地產項目，前3個項目在縣城，目前的這個項目在市里面，在10年前拿的土地證，2010年開盤時售價2000元/平方米。目前在售的最后一期共150套房子，售價4800元/平方米，7年漲了2.4倍。當地房管局官網數據顯示，該項目近10個月賣房137套。

“當初怕房子不好賣，所以備案價定低了?！闭劦侥壳斑@座弱三線城市“火爆”的樓市，張總連稱“對市場判斷失誤”。今年7、8月間，張總所在城市的樓市逐漸升溫。以恒大在該市一在售樓盤為例，其最新一期精裝公寓已漲到7700元/平方米，較之前6400元/平方米漲了20%。

記者注意到，自2015年底提出房地產去庫存以來，三四線城市樓市逐漸回暖。從房價上看，三線城市新建商品住宅價格同比漲幅在連續(xù)19個月的負增長后，于2016年4月由負轉正。國家統計局數據顯示，今年以來，三線城市的新建商品住宅價格同比漲幅從1月份的6.7%一路上漲到7月份的最高值9.3%。

三線城市房價下行壓力凸現

今年5月，位列TOP30中的某浙系房企以總價5.96億元、樓面價2377元/平方米拿下該市一商住用地后，當地開發(fā)商就隱約感覺到了市場的風險。

“地價漲的太高了，一個月前我在土地市場上看中了一塊地，350萬元一畝，算下來賣到6000（元/平方米）才能保本，價格確實有點高?！睆埧偢嬖V記者。最終，張總也未拿到上述地塊。

張總的擔心不是沒有道理。國家統計局的最新數據顯示，11月份一線和三線城市房價同比漲幅繼續(xù)回落，其中三線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅更是連續(xù)4個月出現回落。

《每日經濟新聞》記者注意到，此前易居研究院發(fā)布的《全國房地產板塊輪動現象研究》報告認為，此輪房價上漲呈現明顯的板塊輪動特點。即當一個板塊上漲過快，別的板塊就相對來說會變成價格洼地，資金就會流入，從而帶動板塊上漲。易居研究院認為，此輪房價上升周期，率先由以深圳為代表的華南，和以上海為代表的華東板塊啟動。

“此輪房價上升期中，一線城市的深圳和上海率先啟動，隨后二線城市的樓市四小龍（合肥、南京、蘇州、廈門）接力上漲，之后一線二線城市政策收緊，三線城市成為房價上漲的主力。”賴勤認為。

在賴勤看來，目前去庫存政策已接近尾聲，特別是剛剛結束的中央經濟工作會議進一步明確了明年樓市的發(fā)展方向?！懊髂陿鞘胁蝗輼酚^，一些沒有經濟、人口、收入等支撐的三線城市樓市，可能會在偏緊的政策環(huán)境和信貸環(huán)境的雙重作用下進一步降溫?！辟嚽谡J為。

據記者觀察，目前，張總所在的城市除恒大外，還有中國鐵建、綠城、中梁、建業(yè)、正商等多家知名房企進駐，它們正憑著專業(yè)的團隊、成熟的產品和雄厚的資金實力，擠壓著當地中小房企的生存空間。