一年250余次密集調(diào)控后 明年樓市或迎新一輪調(diào)整期和降溫期

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 舒曼曼 每經(jīng)編輯 魏文藝    

【編者按】在經(jīng)歷了2017年力度空前的強調(diào)控之后，各線城市去庫存成效明顯，作為樓市風向標的北上廣深等四大一線城市房價得到有效扼制，漲幅連續(xù)14個月回落。20日閉幕的中央經(jīng)濟工作會議明確了2018年房地產(chǎn)重點“加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。

面對即將到來的2018年，“因城施策”的房地產(chǎn)差異化調(diào)控還會頻頻出臺嗎？在“租購并舉”背景下，“租購同權(quán)”會大范圍落地嗎？土地市場是否會出現(xiàn)新變化？庫存相對充足的三四線城市是否會成為樓市新一輪熱點？隨著2017房企“5000億”時代的到來，以及千億房企擴容，房企的并購潮是否會在2018集中上演？這是所有關(guān)注中國樓市的人心中揣著的疑問。

每經(jīng)記者 舒曼曼 每經(jīng)編輯 魏文藝

12月20日閉幕的中央經(jīng)濟工作會議定調(diào)2018年房地產(chǎn)重點工作之一是“加快建立租購并舉的住房制度”，并有詳細表述，意味著明年我國在落實“住有所居”目標上將邁出實質(zhì)性步伐。

2017年，在密集的強調(diào)控背景下，市場對明年的政策走向的追問也更加強烈。2018年的調(diào)控力度是繼續(xù)加強還是會有所放松？明年房地產(chǎn)市場還會有哪些政策出臺？

偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉對《每日經(jīng)濟新聞》記者分析稱，2018年樓市將以“平穩(wěn)”為基準，市場的過冷或過熱，房價的大幅上漲或下降都不被政策所允許，長效機制建立有望在明年取得實質(zhì)性進展，未來幾年內(nèi)也將有一系列重大政策出臺。

樓市或迎新一輪調(diào)整期

20日閉幕的中央經(jīng)濟工作會議關(guān)于明年房地產(chǎn)的表述為：“加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度。要發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益，支持專業(yè)化、機構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展。完善促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制，保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，分清中央和地方事權(quán)，實行差別化調(diào)控。”

《中國住房發(fā)展報告》指出，隨著本輪樓市回升小周期接近尾聲，未來一年將迎來新一輪調(diào)整期和降溫期。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至12月，年內(nèi)全國房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布將近110個城市與部門（縣級以上），發(fā)布的調(diào)控政策次數(shù)多達250次以上，以手術(shù)刀式的精準調(diào)控，針對市場變化調(diào)整調(diào)控內(nèi)容與加碼力度。

2017年下半年，樓市調(diào)控持續(xù)深化，租購并舉、共有產(chǎn)權(quán)等房地產(chǎn)長效機制已經(jīng)開始落地，更清晰的長效機制在加快制定布局。

張大偉對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，限售一類的政策未來預計將快速向三四線城市蔓延，后續(xù)可能會超過50個城市執(zhí)行限售。核心分布特點是，房價上漲城市，位置在一二線熱點城市周圍。

中指院預測，政策方面，長效機制建設(shè)迎關(guān)鍵期，市場中長期運行環(huán)境逐步確立，短期調(diào)控不放松穩(wěn)預期。未來樓市政策仍會延續(xù)“房子是用來住的，不是用來炒的”這一明確的主線，堅持調(diào)控目標不動搖、力度不放松，保持調(diào)控政策的連續(xù)性穩(wěn)定性，把穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、化解泡沫風險作為重中之重，引導好市場預期，明年將是長效機制與短期調(diào)控結(jié)合的轉(zhuǎn)折點，將進一步加快相關(guān)長效機制政策的落實和細化。

同時，中指院指出，總體來看，本輪周期將持續(xù)5年或更長時間，預計2018年市場將出現(xiàn)下行。商品房銷售面積受到調(diào)控政策和貨幣環(huán)境的影響，將出現(xiàn)回調(diào)，全年降幅將達9.3%~11.3%。

社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛表示，2018年熱點城市將逐步回歸理性，房地產(chǎn)調(diào)控政策仍將延續(xù)，租賃市場迎來發(fā)展契機，房地產(chǎn)稅預期的存在、短期投資價值低等都使得短期樓市難以有好的表現(xiàn)。

哪些超預期政策會出爐

鏈家研究院發(fā)布的《品質(zhì)時代——2018年房地產(chǎn)市場和行業(yè)展望》報告從八個方面對樓市進行了預測，2018年全國房地產(chǎn)由去庫存轉(zhuǎn)向去杠桿，市場總體進入平穩(wěn)放緩階段。明年成交量會在目前“跌到谷底”下自發(fā)修復，“北弱南強”態(tài)勢漸顯，二線城市將出現(xiàn)新的分化，一些“明星二線城市”將會崛起。

該報告還指出，2018年中國房地產(chǎn)改革將更加區(qū)分政府與市場的關(guān)系，將“住房”與“房地產(chǎn)”問題切割開來，實現(xiàn)“政府的歸政府，市場的歸市場”。

北京市房地產(chǎn)法學會副會長趙秀池向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，未來各地仍然會“因城施策”，從供求雙向調(diào)節(jié)來促進供求平衡。對于房價上漲過快的城市一方面會采取各種政策限制投機投資性需求；另一方面也會增加供給，還會加大租賃市場的支持力度，促進“租購并舉”的住房制度建立。

易居研究院研究中心總監(jiān)嚴躍進表示，明年將延續(xù)2017年調(diào)控思路，未來會針對開發(fā)動力不足等問題出臺相關(guān)優(yōu)惠政策。在租賃市場方面，租賃貸款等政策內(nèi)容開始增加，包括租購同權(quán)、積分落戶等實際上都會引起政策關(guān)注。

克而瑞地產(chǎn)研究認為，作為房地產(chǎn)長效機制舉措的土地改革、稅收改革、金融創(chuàng)新等各方面可能會比市場各方預期更快地出臺。而《中國住房發(fā)展報告》中也對明年調(diào)控市場提出類似建議，即包括加快改革土地制度和機制改革；加快財稅體制改革，2018年將房產(chǎn)稅納入立法議程，明確房產(chǎn)稅時間表等。

倪鵬飛呼吁，明年應將房地產(chǎn)稅納入立法議程，并且明確房地產(chǎn)征收的時間表，給市場提供一個前期預期的消化。

日前，財政部長肖捷撰文表示，要按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進”的原則，推進房地產(chǎn)稅立法和實施。對工商業(yè)房地產(chǎn)和個人住房按照評估值征收房地產(chǎn)稅，適當降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費負擔，逐步建立完善的現(xiàn)代房地產(chǎn)稅制度。