南京一“地王”項(xiàng)目停工 業(yè)內(nèi)聲音：這不會(huì)是孤例 建議低頭降價(jià)

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 查道坤 南京攝影報(bào)道 每經(jīng)編輯 文多    

12月12日，記者看到，南京京奧港未來(lái)墅在建的幾棟大樓已經(jīng)初具規(guī)模

每經(jīng)記者 查道坤 南京攝影報(bào)道 每經(jīng)編輯 文多

曾在今年6月被一些媒體質(zhì)疑虧本賣房的南京京奧港未來(lái)墅項(xiàng)目，再次成為輿論關(guān)注的焦點(diǎn)。

2016年4月，北京嘉誠(chéng)鼎盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（下簡(jiǎn)稱嘉城鼎盛）以2.235萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)摘下麒麟板塊一地塊，一舉成為該板塊“地王”。拿下地塊后，開(kāi)發(fā)商極其看好，還曾聯(lián)合信托公司發(fā)起了一款34億元的信托產(chǎn)品。

但就在前兩天，南京多家本地媒體報(bào)道，京奧港未來(lái)墅項(xiàng)目工地已于11月25日停止了施工作業(yè)，承建方稱是開(kāi)發(fā)商拖欠工程款所致。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理還發(fā)現(xiàn)，南京目前不少摘下“地王”的開(kāi)發(fā)商因?yàn)槌杀九c現(xiàn)實(shí)的差距，正在打“拖延戰(zhàn)”，出現(xiàn)了規(guī)劃、修建動(dòng)作快，入市慢的現(xiàn)象。同樣因?yàn)檫@種預(yù)期的差距，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一些中小型房企的處境略顯尷尬，今后京奧港未來(lái)墅項(xiàng)目這樣的情況或再現(xiàn)。

售樓的還在 施工的難尋

位于南京江寧麒麟新城的南京京奧港未來(lái)墅項(xiàng)目，就推出之日起就備受南京市場(chǎng)關(guān)注。12月11日，南京京奧港未來(lái)墅項(xiàng)目被南京本地媒體曝出，工地已經(jīng)在11月25日停止了施工作業(yè)，并稱開(kāi)發(fā)商拖欠工程款。

12月12日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者前往南京京奧港未來(lái)墅項(xiàng)目，在現(xiàn)場(chǎng)記者看到，工地大門緊閉，通過(guò)大門看進(jìn)去，機(jī)械設(shè)備以及施工材料無(wú)序堆放在工地里，沒(méi)有任何施工跡象，但在建的幾棟大樓已經(jīng)初具規(guī)模。

南京本地媒體《樓市零距離》報(bào)道顯示，麒麟“地王”南京京奧港未來(lái)墅項(xiàng)目工地門口，白紙黑字貼著三張封條，上面赫然寫著“工程暫停、大門封閉”。

不過(guò)，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在現(xiàn)場(chǎng)并沒(méi)有看到封條，現(xiàn)場(chǎng)看門的師傅對(duì)記者介紹說(shuō)，“項(xiàng)目停工已經(jīng)有一段時(shí)間了，全部施工人員已經(jīng)回家，封條按照上面要求已經(jīng)撕了。”

南京本地媒體報(bào)道中，有一名“項(xiàng)目承建方辦公室相關(guān)工作人員”介紹說(shuō)，由于開(kāi)發(fā)商拖欠了好幾個(gè)月工程款尚未支付，他們已于11月25日停止施工作業(yè)，“開(kāi)發(fā)商欠款兩千萬(wàn)都不止，只要付錢，就可以復(fù)工。其實(shí)開(kāi)發(fā)商也沒(méi)辦法，被套住了。”此外，這位工作人員還表示，“現(xiàn)在好多開(kāi)發(fā)商不是銀行貸款，你想想他這塊地，買進(jìn)來(lái)多少錢，他現(xiàn)在沒(méi)辦法。”

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者也曾前往南京京奧港未來(lái)墅項(xiàng)目的售樓部，在售樓部記者看到，并無(wú)任何來(lái)看房的購(gòu)房者，只有幾位銷售顧問(wèn)在售樓部里。

記者從售樓部工作人員處并沒(méi)有獲悉停工的原因，后又詢問(wèn)了開(kāi)發(fā)商方面，但也沒(méi)有獲得回應(yīng)。

曾借助信托公司融資

除拖欠工程款停工外，該項(xiàng)目此前還曾被一些媒體質(zhì)疑虧本賣房，一時(shí)間成為南京樓市關(guān)注的焦點(diǎn)。

回顧該項(xiàng)目，需要從開(kāi)發(fā)商拿地說(shuō)起。2016年4月15日，經(jīng)61輪競(jìng)拍，北京京奧港集團(tuán)有限公司（下簡(jiǎn)稱京奧港集團(tuán)）旗下的嘉誠(chéng)鼎盛力壓眾多開(kāi)發(fā)商，以4.76億元摘得麒麟“G09”（地塊編號(hào)2016G09，位置信息為江寧區(qū)麒麟科技創(chuàng)新園中心地區(qū)8-3 B2地塊）宅地，樓面價(jià)2.235萬(wàn)元/平方米，成為區(qū)域新“地王”，當(dāng)時(shí)周邊新房在售價(jià)還在1.6萬(wàn)~1.8萬(wàn)/平方米左右。

按照當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)商的設(shè)想，樓盤開(kāi)盤價(jià)格在4萬(wàn)元。然而，受南京樓市限價(jià)影響，在今年9月，京奧港未來(lái)墅新領(lǐng)銷許，樓面地價(jià)2.235萬(wàn)元/平方米，銷售均價(jià)2.57萬(wàn)~2.6萬(wàn)元/平方米，房?jī)r(jià)僅比樓面地價(jià)高出有限。

銷售價(jià)格僅比樓面價(jià)高出3000多元，如果再加上其他建設(shè)成本等，因此被一些媒體質(zhì)疑開(kāi)發(fā)商在虧本賣房。

公開(kāi)資料顯示，成立于1996年的京奧港集團(tuán)，最初以鋼貿(mào)物流起家，2003年才成立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，主要項(xiàng)目在北京和包頭，地產(chǎn)業(yè)務(wù)的規(guī)模還未進(jìn)入百?gòu)?qiáng)房企行列，屬于典型的中小房企。該開(kāi)發(fā)商于2011年進(jìn)軍南京，以5.3億元拿下中心老城區(qū)一地塊，樓面價(jià)1.42萬(wàn)元/平方米。這個(gè)項(xiàng)目在2016年時(shí)最高賣到3.2萬(wàn)元/平方米，這讓京奧港在南京市場(chǎng)嘗到了甜頭。

高價(jià)拿地的京奧港，還曾利用外部融資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，與信托公司合作發(fā)起了合計(jì)34億元的集合信托產(chǎn)品。

據(jù)相關(guān)信托公司官網(wǎng)的內(nèi)容顯示，這一合計(jì)34億元的信托計(jì)劃，正是“以股權(quán)方式投入嘉誠(chéng)地產(chǎn)，用于支付南京市江寧區(qū)麒麟科技創(chuàng)新園中心地區(qū)8-3 B2地塊二類居住用地的土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)”。而工商信息顯示，嘉誠(chéng)鼎盛的投資人已于2016年5月由京奧港集團(tuán)、北京京奧港房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司變更為信托公司。不過(guò)，官網(wǎng)上已無(wú)法查到具體到期期限。只能從同花順等網(wǎng)站查到，該計(jì)劃的信托期限為18個(gè)月。

即便如此，仍然出現(xiàn)了今天的局面。

對(duì)此，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士楊紅旭表示，南京這個(gè)停工的“地王”項(xiàng)目，是在錯(cuò)誤的時(shí)點(diǎn)，拿錯(cuò)一幅高價(jià)地。“當(dāng)前這個(gè)開(kāi)發(fā)商資金鏈肯定非常緊張，不過(guò)這個(gè)樓盤不太可能會(huì)‘爛尾’。因?yàn)轫?xiàng)目的主要支出土地款已經(jīng)付完了，只要愿意降價(jià)賣房，其回籠的資金，完全可以支付建安費(fèi)。但當(dāng)前問(wèn)題的關(guān)鍵是，這家開(kāi)發(fā)商的資金綜合壓力很大，而不僅僅是這塊地的問(wèn)題。”

業(yè)內(nèi)聲音：京奧港不是孤例

事實(shí)上，南京京奧港未來(lái)別墅項(xiàng)目，只是南京“地王”的一個(gè)縮影。據(jù)搜狐焦點(diǎn)南京站統(tǒng)計(jì)，截至8月30日，南京有35幅地塊的樓面價(jià)格高于2萬(wàn)元/平方米。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查詢后發(fā)現(xiàn)，這些高價(jià)地塊規(guī)劃出爐動(dòng)作較快，但入市速度卻相對(duì)慢得多。其中，南京江北板塊的銀城G99地塊和金輝G102地塊在今年2月拿地，6月就已經(jīng)公示規(guī)劃，7月兩工地都已經(jīng)在打樁；還有位于西善橋的綠城G100地塊也于今年2月出讓，8月規(guī)劃已經(jīng)出爐。

然而，在未入市的33個(gè)項(xiàng)目中，有超三分之二的項(xiàng)目計(jì)劃最快明年才能入市。動(dòng)作快，入市慢，這已經(jīng)是南京高價(jià)地塊的一種現(xiàn)象，這也給不少“地王”項(xiàng)目帶來(lái)了不小的資金壓力。

之所以造成這種現(xiàn)象的出現(xiàn)，或是因?yàn)槟暇鞘姓咧忻鞔_規(guī)定超過(guò)溢價(jià)率的地塊，被要求現(xiàn)房銷售，并且南京樓市的限價(jià)令也給高價(jià)地塊帶來(lái)了很大壓力。從2016年4月南京樓市執(zhí)行“限價(jià)令”以來(lái)，多數(shù)熱點(diǎn)板塊房?jī)r(jià)都被設(shè)置紅線，嚴(yán)格限漲，這自然導(dǎo)致此前高價(jià)拿地的開(kāi)發(fā)商面臨很大壓力，“有的板塊地價(jià)都接近3萬(wàn)元/平方米，甚至有的樓面價(jià)更高，限價(jià)讓不少開(kāi)發(fā)商會(huì)面臨虧本賣房的局面，所以南京京奧港未來(lái)別墅項(xiàng)目不會(huì)僅僅是一個(gè)個(gè)案。”南京房地產(chǎn)行業(yè)專家張健初對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)。

樓面價(jià)接近限價(jià)價(jià)格，這顯然達(dá)不到開(kāi)發(fā)商的預(yù)期，為了避免虧本買賣，不少開(kāi)發(fā)商選擇拖延時(shí)間打持久戰(zhàn)，從而出現(xiàn)了動(dòng)作快，入市慢的現(xiàn)象。

對(duì)此，南京盈嘉地產(chǎn)黃如濤對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)，“前面有限價(jià)的紅線，后面又有政策的約束，那么開(kāi)發(fā)商只能加快規(guī)劃施工，有的項(xiàng)目售樓部已經(jīng)建好，但是就是遲遲不申請(qǐng)領(lǐng)預(yù)售證，隨著監(jiān)管趨嚴(yán)和限價(jià)，高地價(jià)投資額不斷增加，開(kāi)發(fā)商預(yù)期價(jià)格無(wú)法短期實(shí)現(xiàn)，那么處境會(huì)非常尷尬，一些中小型房企會(huì)出現(xiàn)資金鏈緊張甚至斷裂的情況。諸如京奧港‘地王’項(xiàng)目出現(xiàn)的情況，南京其他‘地王’還會(huì)有這樣的現(xiàn)象出現(xiàn)。”