北京"商改寫"漸成潮流 能否轉(zhuǎn)型成功面臨很大變數(shù)

從熱熱鬧鬧到冷冷清清，最近兩年，傳統(tǒng)百貨被迫關(guān)張者并不鮮見。百貨敗走，留下的空白誰來填補(bǔ)？記者梳理發(fā)現(xiàn)，京城不少傳統(tǒng)百貨正在或已經(jīng)變身寫字樓，期待從高端寫字樓市場分一杯羹。放眼全國，“商改寫”風(fēng)潮在北京最為明顯，但能否轉(zhuǎn)型成功面臨很大變數(shù)。

                                                                             圖片來源：視覺中國

傳統(tǒng)百貨敗走 寫字樓爭相補(bǔ)位

在北三環(huán)東路與京承高速交會處的東北角，曾坐落著一處百貨商場——百盛太陽宮店。自去年百盛敗走后，這里搖身一變，要成為北京中融信托廣場。

記者近日探訪發(fā)現(xiàn)，盡管大樓仍被圍擋遮掩，但從外立面來看，已是簡約的商務(wù)樓模樣。結(jié)合商場舊有格局，寫字樓內(nèi)部將會是特有的大平層設(shè)計，以及3米的樓層凈高，這在北京甲級寫字樓里并不多見。

同樣由百貨轉(zhuǎn)型寫字樓的，還有宣武門附近的莊勝崇光百貨，這家曾風(fēng)光近20年的百貨商場，今年也傳出被迫關(guān)店、可能轉(zhuǎn)做寫字樓的消息。記者日前在莊勝崇光百貨北館看到，除一層仍有部分服裝商戶促銷甩賣外，其他樓層已被卷閘門封閉，樓外被藍(lán)色圍擋圈起來，一些工人正通過別的電梯向樓上運送建筑材料。記者向莊勝方面咨詢改造進(jìn)展情況，對方表示不便透露。

就連王府井銀泰in88、淘匯新天，這兩家分處王府井大街一東一西的商業(yè)體，最近也接連傳出將關(guān)閉部分商業(yè)樓層，改造為寫字樓的消息。

另外，東長安街南側(cè)的中糧廣場C座，也從原來的高端家居賣場變身為寫字樓，并于今年5月重新亮相。東三環(huán)附近的盈科中心，早在2014年太平洋百貨撤出后，就啟動了寫字樓改造，今年初基本完成。

在京城傳統(tǒng)百貨持續(xù)低迷的情況下，原址改造轉(zhuǎn)型為寫字樓的，大約已有七八家，“商改寫”正在成為一股風(fēng)潮。

需求旺盛 寫字樓租金看齊紐約

受電商平臺和新型購物中心的雙重沖擊，很多百貨店近年來嚴(yán)重虧損，日子過得非常艱難。以百盛太陽宮店為例，從2010年12月開張，到去年關(guān)店，這家店苦苦掙扎了6年，卻一直處于虧損狀態(tài)。

百貨不受待見的同時，辦公樓卻逐年吃香。中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平表示，北京高端寫字樓近些年總體供應(yīng)量并不大，但需求卻非常旺盛，導(dǎo)致寫字樓的租金水平達(dá)到歷史高位，跟東京、紐約等不相上下。他舉例說，金融街一處寫字樓，租金水平高達(dá)每平方米每月1500元，這大體相當(dāng)于新光天地、東方廣場、大悅城等高檔商場一層黃金鋪位的租金水平。

王永平還發(fā)現(xiàn)，目前掀起的這種“商改寫”潮流，是北京所獨有的，在國內(nèi)其他城市并不多見。

“寫字樓運營門檻較低，租金近年比較穩(wěn)定，因此對于商業(yè)地產(chǎn)投資者來說更有吸引力。”世邦魏理仕華北區(qū)研究部主管孫祖天認(rèn)為，“商改寫”本質(zhì)上是市場需求變化下，物業(yè)對自身功能和用途的調(diào)整和優(yōu)化。

一家商業(yè)地產(chǎn)租賃公司的韓經(jīng)理介紹，百貨零售業(yè)需要不斷投入，經(jīng)營得當(dāng)，收入會非常豐厚，但經(jīng)營不好的話，很可能賠錢，但寫字樓不同，它只是收入多少的問題，基本上穩(wěn)賺不賠。

韓經(jīng)理還發(fā)現(xiàn)，這兩年客戶的需求在提升，不光對寫字樓軟硬件設(shè)施的要求在提升，還希望能提供高品質(zhì)的服務(wù)，以及與周邊鄰居的互動等。“傳統(tǒng)寫字樓這方面往往做得還不夠，這波‘商改寫’項目可能看中了這方面的機(jī)會。”比如中糧廣場改為寫字樓后，就推出了一些智慧運營服務(wù)模塊，把寫字樓變?yōu)槿谵k公、生活、環(huán)保、科技、健康為一體的全生態(tài)圈辦公社區(qū)，頗受歡迎。

2014年，位于三里屯附近的太平洋百貨撤出后，盈科中心隨即啟動寫字樓改造，并于今年初基本完成轉(zhuǎn)型。這個捷足先登者，被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是“商改寫”成功的案例。

盈科中心租賃部的耿小姐告訴記者，目前除地面一層和地下一層是餐飲、運動等商業(yè)配套外，其他部分已全部改造成為寫字樓，2014年底就有首家客戶入駐。目前整體出租情況比較樂觀，出租率在95%以上。“只能優(yōu)先考慮500強(qiáng)企業(yè)、外資等優(yōu)質(zhì)客戶。”據(jù)介紹，盈科中心目前租金水平大約是每平方米每天13元，“論收益來說應(yīng)該會比百貨要強(qiáng)。”她說。

轉(zhuǎn)身也有風(fēng)險 長期看潮流難延續(xù)

轉(zhuǎn)身也意味著風(fēng)險，并不是所有“商改寫”都會成功。孫祖天認(rèn)為，首先要看位置，商業(yè)發(fā)達(dá)的區(qū)位并不一定有商務(wù)氛圍，寫字樓需要商務(wù)形象，很多零售物業(yè)尤其是社區(qū)型的就不具備這一條件，“有時商業(yè)區(qū)人流量過大，對寫字樓來說意味著人雜，反而是劣勢。”

硬件改造也可能是個挑戰(zhàn)。商場既有的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，使得采光、通風(fēng)等與寫字樓有很大區(qū)別，設(shè)計改造也會面臨技術(shù)難題。比如很多商場都有空間巨大的中庭，考慮到客戶辦公的性質(zhì)，企業(yè)不見得會喜歡。

另外長期來看，寫字樓供需失衡所帶來的紅利，也不可能一直存在。王永平認(rèn)為，未來隨著麗澤商務(wù)區(qū)、城市副中心商務(wù)區(qū)等寫字樓供給的不斷增加，寫字樓租金水平自然會下來，這種“商改寫”的潮流也可能就無法延續(xù)了。

（來源：北京日報 記者 孫杰）