房企的“鄉(xiāng)”愁：掘金鄉(xiāng)村建設需解三道難題

每經編輯 每經記者 吳若凡    

每經記者 吳若凡 每經編輯 楊 軍

“要堅持農業(yè)農村優(yōu)先發(fā)展，按照產業(yè)興旺、生態(tài)宜居、鄉(xiāng)風文明、治理有效、生活富裕的總要求，建立健全城鄉(xiāng)融合發(fā)展體制機制和政策體系，加快推進農業(yè)農村現(xiàn)代化。”這是十九大報告中對鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的描述。

此前，國家發(fā)改委發(fā)布《關于實施“千企千鎮(zhèn)工程”推進美麗特色?。ǔ牵╂?zhèn)建設的通知》；國土部和住建部印發(fā)《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》的通知，并確定第一批13個試點城市……各項推進鄉(xiāng)村建設的政策陸續(xù)出臺。

在此背景下，萬科、碧桂園、恒大、華潤和藍城等龍頭房企紛紛開始面朝鄉(xiāng)村，以特色小鎮(zhèn)建設、鄉(xiāng)村扶貧、田園綜合體建設等入手，計劃在這個人口規(guī)模近6億的領域有所施展。

房企此舉是何用意？若將鄉(xiāng)村建設視為房企多元化轉型的嘗試，那么這片領域的門檻高度和市場容量到底有多少？房企又將面臨怎樣的挑戰(zhàn)和未來？《每日經濟新聞》記者試圖通過系列采訪來解析房企的鄉(xiāng)村策略。

多元化發(fā)展尋求價值

房地產“天花板”是5年前的一種論調，但房企榜單卻被不斷刷新?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2017年前三季度，房企TOP3的銷售門檻已經被抬高至3600億元。與此同時，房企通過多元化發(fā)展，不斷向其他領域尋求價值。

在政策支持和消費升級情況下，不少房企開始嘗試涉足鄉(xiāng)村建設，試圖在鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略中找到適合自己的位置。例如，今年首涉鄉(xiāng)村改造的萬科服務，將參與“特色田園鄉(xiāng)村”首批試點；碧桂園則在開展“精準扶貧美麗鄉(xiāng)村建設”系列工作的同時，通過“南粵村莊（整治）規(guī)劃”的志愿行動、規(guī)劃設計大賽等方式，參與鄉(xiāng)村建設的整體布局；恒大也與多個縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府簽約，建現(xiàn)代農業(yè)觀光旅游養(yǎng)生特色小鎮(zhèn)、都市田園綜合體、幸福新農村等項目；華潤則利用企業(yè)資源解決“三農”問題，通過希望小學、建設田園綜合體的方式參與鄉(xiāng)村建設；藍城則以農業(yè)為核心，做產業(yè)化，做特色農莊，進而植入養(yǎng)老和文化旅游資源。

的確，在占全國總人口42.65%的農村（智研咨詢2016年統(tǒng)計數(shù)據(jù)）醞釀項目的價值不容忽視。藍城中國董事長、綠城中國董事會聯(lián)席主席宋衛(wèi)平曾表示，農村只有導入城市里的人流、物流、資金流、信息流、文化流，才能有改變。

“中國鄉(xiāng)村建設的潛力巨大，的確引起房企關注。”安居客房產研究院首席分析師張波直言，目前，政策和制度層面對鄉(xiāng)村建設提供了良好保障，房企進入鄉(xiāng)村建設，可同步享受諸如貸款優(yōu)惠支持、拿地優(yōu)惠條件、稅收優(yōu)惠等政策紅利。

領易咨詢總裁鄒毅則表示，現(xiàn)在鄉(xiāng)村普遍存在產業(yè)空心化問題，通過養(yǎng)老和文旅方式，將盤活原有的土地，也能滿足現(xiàn)代人的消費需求。

當房企尋找新的業(yè)績增長和企業(yè)規(guī)模的拓展途徑時，從長遠來看，鄉(xiāng)村建設給開發(fā)商的確能帶來更多的業(yè)績增長想象空間。不過張波認為，這短期內無法成為房企業(yè)績增長的重要支柱。

鄉(xiāng)村運營面臨挑戰(zhàn)

盤點當前房企涉足鄉(xiāng)村建設的模式，《每日經濟新聞》記者注意到，從參與鄉(xiāng)村整治規(guī)劃、涉足鄉(xiāng)村服務，到建設田園綜合體、建立特色小鎮(zhèn)等，房企各有各的“招法”。

“以萬科、碧桂園、綠城為例，其背景和目的也有差異。”張波指出，萬科參與鄉(xiāng)村改造運營，是響應十九大提出的鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，有一定政策層面的意義；碧桂園的核心還是扶貧公益，并不以盈利為第一目的；而綠城的田園綜合體建設，則有盈利預期，這也使得不同模式的實際運營差異很大。

但無論哪種模式，在張波看來，理想狀態(tài)下，都應該是多贏。即房企可以發(fā)揮市場化運營和規(guī)模開發(fā)的經驗，在鄉(xiāng)村營建、鄉(xiāng)村旅游、鄉(xiāng)村服務上，更好地提高建設效率，加速“城市反哺農村”的實現(xiàn)。

而在此過程中也出現(xiàn)一道難題。鄒毅直言，如果房企涉足鄉(xiāng)村不以產業(yè)為前提，這既不是政府愿意看到的，“地產化”也會讓產業(yè)不容易盤活，將加速鄉(xiāng)村產業(yè)空心化。

“實際上，通過文化消費旅游帶動鄉(xiāng)村經濟，產業(yè)做起來了，地產配套會自然好起來，并帶動房地產發(fā)展，這才是正向邏輯。”鄒毅表示。

宋衛(wèi)平則表示，如果做小鎮(zhèn)而對中國的農業(yè)不了解，根本做不起來。做小鎮(zhèn)必須把農業(yè)放在第一位，農業(yè)里的第一位是原住民，農民應放在第一位。除此之外，還有環(huán)境和生態(tài)的保護，不能占用太多的土地資源，以及農業(yè)生產的重新設定。

張波還指出，目前房企進入鄉(xiāng)村建設還面臨融資和運營兩道難題。涵蓋鄉(xiāng)村建設的開發(fā)、配套設施建設、基礎建設、公共服務設施、產業(yè)導入等各個環(huán)節(jié)的融資，影響房企參與鄉(xiāng)村建設的穩(wěn)定性和持續(xù)性，這主要體現(xiàn)在現(xiàn)金流的穩(wěn)定程度上，而這也可能是中小企業(yè)與大型企業(yè)的一個明顯差距。

“從運營方面來看，雖然不少房企有著豐富的文旅地產、商業(yè)綜合體運營經驗，但是鄉(xiāng)村運營和城市運營存在著極大的差異性，如何把城市運營的經驗有效運用到鄉(xiāng)村中去，也是一個不小的挑戰(zhàn)。”張波指出。