聚焦第七屆中國價值地產(chǎn)年會 業(yè)內(nèi)精英熱議“新存量”時代

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 唐 潔 每經(jīng)實習編輯 魏文藝    

每經(jīng)記者 唐 潔 每經(jīng)實習編輯 魏文藝

9月22日~23日，樓市再迎一波強調(diào)控。短短兩天時間內(nèi)，西安、重慶、南昌、南寧、長沙、貴陽、石家莊、武漢等8個城市密集出臺樓市調(diào)控措施，從一二線城市到2017年上半年漲幅明顯的三四線城市，調(diào)控仍在路上。

另一方面，“租售并舉”、“租購?fù)瑱?quán)”成為近期高頻詞，包括杭州在內(nèi)的12個城市成為國家租售并舉試點城市，多地紛紛出臺住房租賃試點方案，備受關(guān)注。

房地產(chǎn)行業(yè)正在迎來前所未有的變局。變革之下，行業(yè)分化進入新周期，而面對已經(jīng)到來的新存量時代，如何讓租購?fù)瑱?quán)真正落地？房企如何轉(zhuǎn)變發(fā)展思路，順勢而為？

立潮頭，觀未來。9月26日，上海，由《每日經(jīng)濟新聞》主辦的“第七屆中國價值地產(chǎn)年會”正式舉行，以發(fā)展的眼光闡釋當下房地產(chǎn)市場，并吸引眾多地產(chǎn)精英加入這場頭腦風暴。年會召開前夕，不少地產(chǎn)精英在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者專訪時，各抒己見，共同探討樓市去庫存、存量時代新未來等熱門行業(yè)話題。

去庫存與限售政策升級

自2015年11月樓市提出房地產(chǎn)行業(yè)要去庫存，近兩年來去庫存已取得了明顯成效。易居研究院最新發(fā)布的《80城住宅庫存報告》顯示，截至2017年8月，全國80城庫存量總和為3.98億平方米，同比下降11%，其中4個一線城市庫存量之和同比下降21%；32個二線城市同比下降10.2%；44個三四線城市同比下降10.6%。

與此同時，調(diào)控仍在繼續(xù)，9月22日~23日從一二線到2017年上半年漲幅明顯的三四線城市，對于調(diào)控下的“去庫存”，各位地產(chǎn)精英表達了各自的看法。

中國房地產(chǎn)開發(fā)集團理事長孟曉蘇認為，按照中央政治局和中央經(jīng)濟工作會議的精神，三四線城市還是要繼續(xù)去庫存，不能把一些房價上漲過快的地區(qū)采取的短期策略也用到三四線城市，要因城施策。如果一方面自己存量房大，還要限購限貸，那樣不利于自身房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

孟曉蘇稱，針對剩下這部分庫存房要怎么去管理，首先還是要學懂中央文件的精神，包括去年就講的房地產(chǎn)要去庫存，尤其是三四線城市要加快去庫存；第二是今年7月份，中央會議精神又明確提出，要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，堅持政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，加快建立長效機制，同時要從供給側(cè)加大房屋供應(yīng)，包括像推出“共有產(chǎn)權(quán)房”這樣的創(chuàng)新方式來穩(wěn)定房地產(chǎn)的價格。

星河灣集團常務(wù)副總裁寧仁岐認為，從去年下半年到今年上半年，除了一線城市，其他城市都在去庫存。他認為，未來難度最大的是商業(yè)，因為商業(yè)這些年的開發(fā)量太大了。

鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)則表示，去庫存取決于庫存是怎么定義的，如果是可售庫存，就是已有了預(yù)售證，在售的這些庫存可以說這項任務(wù)已結(jié)束，全國并不存在顯著的去庫存問題。比如今年長三角這些城市，庫存是很短缺的，個別二線城市、一線城市都一樣，今年重點城市的庫存都很緊張。

尋求多元化發(fā)展道路

在限購限售政策趨嚴，部分城市土地競拍政策調(diào)整的背景下，不少房企已經(jīng)脫離了原來單一的開發(fā)模式，尋求多元化的發(fā)展道路，特色小鎮(zhèn)和長租公寓可謂是今年房地產(chǎn)行業(yè)的主流發(fā)展選項之一。

融僑集團首席營銷執(zhí)行官張巖認為，中國的城鎮(zhèn)化速度相比發(fā)達國家要慢，中國有660個城市，城鎮(zhèn)化的速度只達到了將近56%，離發(fā)達國家的70%還是有很大的差距。

龍湖集團副總裁袁春談到，對于長租公寓，第一是行業(yè)占有率問題；第二是成本問題。開發(fā)商做長租公寓有著自己天然的優(yōu)勢，拿下資產(chǎn)，然后再去設(shè)計、裝修、出租、推廣，房地產(chǎn)的供應(yīng)鏈是非常全的。

星河灣常務(wù)副總裁寧仁岐則稱，目前最難的就是在金融方面，因為現(xiàn)在所有的金融機構(gòu)對行業(yè)龍頭企業(yè)會投入更大，他們有自己的優(yōu)勢。為什么星河灣也去做一些規(guī)模，這也是希望在這方面能夠得到一些支持。

“掘金”新存量時代

高速發(fā)展了二十年的中國房地產(chǎn)市場，到現(xiàn)在形成了一個規(guī)模高達200萬億元以上的存量市場，而這些資產(chǎn)的運營、買賣、租賃和金融化，將會是中國房地產(chǎn)未來最值得關(guān)注的大市場，房企發(fā)展思路在悄然轉(zhuǎn)變。

陽光壹佰置業(yè)集團有限公司副董事長范小沖表示，發(fā)展模式跟以往是完全不一樣的，這要求開發(fā)商把眼光要重新收回到市中心，在物業(yè)的基礎(chǔ)上，通過對現(xiàn)在消費升級的理解給運營注入新的內(nèi)容，讓其重新散發(fā)活力，增加原本的物業(yè)價值。范小沖說，“中國已經(jīng)進入存量時代，房地產(chǎn)的下半場來臨了，實際上，在這個存量時代有很多的掘金機會。”

藍潤地產(chǎn)集團總裁楊曉初同時認為，時間是資產(chǎn)最好的酵母，通過時間的孕育把存量資產(chǎn)變成企業(yè)最重要基石的時代已經(jīng)來臨。

中城新產(chǎn)業(yè)控股（深圳）有限公司董事長劉愛明談到，存量市場和增量市場的盈利模式和商業(yè)模式，核心能力是完全不一樣的，這一點對開發(fā)商而言意味著轉(zhuǎn)型，所以國內(nèi)的主流開發(fā)商都避免不了這個問題。存量市場的核心是經(jīng)營不是銷售，經(jīng)營是一個非常細致的一個活，坦白來說很多開發(fā)商不是很擅長。“現(xiàn)在很多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)也是切小了賣，賣給個人投資者，這實際上還是銷售。但更多的產(chǎn)業(yè)一定是需要持有運營的，要去掉銷售思維，我理解這是一個痛苦的過程。”劉愛明如是說。

新城控股高級副總裁歐陽捷也表示，開發(fā)商必須轉(zhuǎn)變商業(yè)模式，新存量時代，對開發(fā)商來講必須改變商業(yè)模式，從快開發(fā)、快銷售的模式轉(zhuǎn)向慢運營、慢經(jīng)營的模式，要從賺大錢、賺快錢轉(zhuǎn)向收小錢、收慢錢的模式。開發(fā)商必須轉(zhuǎn)變心態(tài)，沉下心來，慢慢做好經(jīng)營，由開發(fā)商轉(zhuǎn)向運營商。

綠城房地產(chǎn)建設(shè)管理集團董事總經(jīng)理李軍認為，存量房需要改善型產(chǎn)品，因為隨著居民收入的增長，每個人都渴望更換更好的居住環(huán)境，但這個過程中只有有高品質(zhì)的有疊加服務(wù)能力的開發(fā)商才會有這個市場的話語權(quán)。

碧桂園集團副總裁兼集團新聞發(fā)言人朱劍敏談到，房地產(chǎn)進入存量房時代后，從開發(fā)商的角度出發(fā)，第一，要響應(yīng)國家供給側(cè)改革的戰(zhàn)略方向，更好的為市場提供改善型居住產(chǎn)品；第二，國家現(xiàn)在在積極鼓勵振興實體經(jīng)濟發(fā)展，創(chuàng)新驅(qū)動戰(zhàn)略。要用房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)驗服務(wù)實體經(jīng)濟；第三，就是圍繞業(yè)主的生命健康周期來不斷地挖掘社區(qū)價值，如做教育配套等。

金科集團董事長兼總裁蔣思海說，金科目前也在打造平臺做存量運營，大力強化產(chǎn)品線建設(shè)，加強產(chǎn)品的研發(fā)和儲備。服務(wù)平臺方面，推動產(chǎn)品創(chuàng)新、模式創(chuàng)新，從地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型升級為生活服務(wù)商。

中原集團主席兼總裁施永青表示，原來其也是在香港做存量房開始的，但是來到內(nèi)地之后，發(fā)現(xiàn)當時內(nèi)地很多城市還沒有存量房市場，所以只能幫開發(fā)商做，但是做了之后就沒有緊跟了。“另外，承認我們犯了一個很大的錯誤，就是對移動互聯(lián)網(wǎng)在中國普及的速度低估了，所以沒有做好準備，現(xiàn)在我們準備追上去。”

中國房地產(chǎn)開發(fā)集團理事長孟曉蘇：三四線城市還是要繼續(xù)去庫存，不能把一些房價上漲過快的地區(qū)采取的短期策略也用到三四線城市，要因城施策。

中原集團主席兼總裁施永青：我們犯了一個很大的錯誤，就是對移動互聯(lián)網(wǎng)在中國普及的速度低估了，所以沒有做好準備，現(xiàn)在我們準備追上去。

鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)：如果是可售庫存，就是已有了預(yù)售證，在售的這些庫存可以說這項任務(wù)已結(jié)束，全國并不存在顯著的去庫存問題。