恒大3萬億目標(biāo)實(shí)現(xiàn)路徑：多元化產(chǎn)業(yè)齊頭并進(jìn)再造一個(gè)恒大

行業(yè)規(guī)模爭霸進(jìn)入白熱化階段，房企之間的競爭不再是簡單的銷售金額之爭，而是綜合實(shí)力的較量。白銀時(shí)代，房企紛紛轉(zhuǎn)型多元化發(fā)展，探尋新的業(yè)績增長點(diǎn)，增加競爭的砝碼。

轉(zhuǎn)型“規(guī)模+效益”，恒大放低了對規(guī)模增速的追求，不再追求規(guī)模行業(yè)第一，選擇了一條更具挑戰(zhàn)的道路。在強(qiáng)者恒強(qiáng)的競爭格局下，恒大對未來發(fā)展提出了更高的要求，希望在2020年實(shí)現(xiàn)總資產(chǎn)超3萬億元，房地產(chǎn)年銷售規(guī)模超6000億元。

在資產(chǎn)規(guī)模方面，恒大一直占據(jù)行業(yè)領(lǐng)先地位。2016年恒大成為國內(nèi)首家資產(chǎn)總資產(chǎn)突破萬億的房企，截至2017年6月30日，恒大總資產(chǎn)達(dá)14930億元，同比增長49%。

要實(shí)現(xiàn)3萬億總資產(chǎn)的目標(biāo)，意味著恒大需要在2年半的時(shí)間再造一個(gè)恒大，堅(jiān)持效益優(yōu)先，不再追求規(guī)模第一的恒大底氣何來？

保守的6000億目標(biāo)

據(jù)恒大公布的最新數(shù)據(jù)顯示，截至2017年8月低，恒大實(shí)現(xiàn)合約銷售金額達(dá)3216.8億，完成全年銷售目標(biāo)的71.5%。恒大地產(chǎn)集團(tuán)董事局副主席、總裁兼執(zhí)行董事夏海鈞在中期業(yè)績會(huì)上表示2017年恒大有信心超額完成4500億元銷售金額目標(biāo)。

恒大制定2020年實(shí)現(xiàn)6000億元銷售目標(biāo)，每年增長速度超10%即可完成，這對于恒大本身而言是個(gè)保守的目標(biāo)。

上市以來，恒大規(guī)模一路狂奔，合約銷售金額年均復(fù)合增長率達(dá)到43.2%。轉(zhuǎn)型“規(guī)模+效益”戰(zhàn)略，恒大降低了對規(guī)模增長速度要求，希望每年保持20%的增速。按照這一速度推算，以4500億元為起點(diǎn)，恒大2020年銷售金額將超7500億元。

堅(jiān)持效益增長放在第一位，為保持規(guī)模穩(wěn)定增長，恒大已儲(chǔ)備充足的土地儲(chǔ)備，大量優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備為恒大業(yè)績的增長保駕護(hù)航。

截至2017年6月30日，恒大恒大擁有719個(gè)項(xiàng)目，分布在全國223個(gè)城市，土地儲(chǔ)備達(dá)到2.76億平方米，居上市房企土地儲(chǔ)備榜首位。以恒大每年銷售5000億平方米土地儲(chǔ)備計(jì)算，2.76億平方米土地儲(chǔ)備能夠滿足恒大未來5年的發(fā)展。

據(jù)恒大公布的最新數(shù)據(jù)顯示，恒大土地儲(chǔ)備規(guī)模原值為4576.4億元，其中一二線土地儲(chǔ)備原值為3324.2億元，占比高達(dá)72.6%，平均樓面地價(jià)為2213元/平方米；三線城市土地儲(chǔ)備原值為1252.2億元，占比為27.4%，平均樓面地價(jià)僅為996元/平方米。

從2017年7月至2020年6月保持土地儲(chǔ)備每年負(fù)增長5%-10%，夏海鈞分析指出，恒大未來每年銷售面積大概在4000-5000萬平方米左右，而每年將新增2000-3000平方米。據(jù)此計(jì)算，到2020年，恒大土地儲(chǔ)備規(guī)模將高于2億平方米，土地儲(chǔ)備仍將處于行業(yè)較高水平。

未來恒大將保持審慎的新增土地策略，夏海鈞表示未來布局的重點(diǎn)主要選擇經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的二線城市和周邊的衛(wèi)星城市。這些城市隨著交通的完善，升值空間大，變現(xiàn)速度快，并且受政策調(diào)控的影響較小。

多元化發(fā)展再造一個(gè)恒大

目前房企競爭激烈，大量房企開啟轉(zhuǎn)型和多元化發(fā)展，以獲取競爭和發(fā)展優(yōu)勢。恒大為行業(yè)內(nèi)率先開啟多元化發(fā)展的房企，目前已完成地產(chǎn)、金融、健康、旅游的四大產(chǎn)業(yè)布局，即形成了“地產(chǎn)+服務(wù)業(yè)”的產(chǎn)業(yè)格局，將不再進(jìn)入新的產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域。

目前中國正在加速經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，服務(wù)業(yè)對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn)比重在逐年提高，預(yù)計(jì)到2020年總規(guī)模有望擴(kuò)大到48萬億-53萬億。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房企與服務(wù)業(yè)的結(jié)合將能進(jìn)一步深挖市場需求，找準(zhǔn)未來業(yè)績新的增長點(diǎn)，恒大確立“地產(chǎn)+服務(wù)業(yè)”的產(chǎn)業(yè)格局，服務(wù)客戶全生命周期的需求，將助力未來恒大業(yè)績和價(jià)值的進(jìn)一步提升。

按照恒大董事局主席許家印的要求，到2020年，恒大地產(chǎn)、金融、健康、文化旅游四大產(chǎn)業(yè)將實(shí)現(xiàn)年銷售收入超一萬億，總資產(chǎn)超三萬億。

據(jù)恒大公布的最新數(shù)據(jù)顯示，截至2017年6月30日，中國恒大集團(tuán)總資產(chǎn)為14930億元，要完成2020年奮斗目標(biāo)，恒大集團(tuán)四大產(chǎn)業(yè)需要在未來2年半的時(shí)間完成再造一個(gè)恒大的目標(biāo)。

房地產(chǎn)作為資金密集型的企業(yè)，資金為房企發(fā)展的生命線，包括恒大、綠地等在內(nèi)的大型開發(fā)商紛紛進(jìn)入金融領(lǐng)域，形成與地產(chǎn)主業(yè)的協(xié)同發(fā)展。

恒大金融是集銀行、保險(xiǎn)和互聯(lián)網(wǎng)金融等多元化業(yè)務(wù)為一體的金融控股集團(tuán)，上半年取得了較好的業(yè)績。據(jù)恒大公布的最新數(shù)據(jù)顯示，恒大人壽在堅(jiān)持“保險(xiǎn)姓保”的原則下，實(shí)現(xiàn)保費(fèi)收入155億元，同比增長462%；新單保費(fèi)收入28.9億元，同比增長56倍。銀行總資產(chǎn)9387億元，存款余額為4435億，同比均實(shí)現(xiàn)較大幅度的增長。

目前一線等熱點(diǎn)城市由于人口較多，醫(yī)療資源較為緊張，隨著現(xiàn)代人消費(fèi)升級，對于醫(yī)療的需求從治療轉(zhuǎn)向預(yù)防。恒大成立健康集團(tuán)，借力醫(yī)療服務(wù)升級，與國際先進(jìn)醫(yī)療機(jī)構(gòu)合作，推動(dòng)中國健康事業(yè)發(fā)展。同時(shí)，恒大健康集團(tuán)與地產(chǎn)集團(tuán)形成較好的產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)。同時(shí)，恒大健康集團(tuán)研究中國首個(gè)全齡化健康服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，推出恒大養(yǎng)生谷項(xiàng)目，目前多個(gè)項(xiàng)目已落地動(dòng)工。

數(shù)據(jù)顯示，恒大健康集團(tuán)2017年上半年實(shí)現(xiàn)收入約為5.76億港元，同比增長215%；實(shí)現(xiàn)毛利3.1億港元，毛利率為54%，同比2016年同期的25%大幅度提升。

作為中國龍頭房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，恒大瞄準(zhǔn)文化旅游產(chǎn)業(yè)。目前已擁有?；◢u、啟動(dòng)海上威尼斯、長沙童世界等8個(gè)文化旅游項(xiàng)目，旅游用地總儲(chǔ)備面積達(dá)到2664萬平方米，2017年上半年實(shí)現(xiàn)合約銷售金額139.9億元。

其中?；◢u作為恒大旅游集團(tuán)的拳頭產(chǎn)品，上半年實(shí)現(xiàn)銷售金額96.3億元，開盤至2017年6月30日累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售金額超320億元。恒大啟動(dòng)海上威尼斯上半年實(shí)現(xiàn)合約銷售金額43.6億元，累計(jì)銷售金額超180億元。

從恒大的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目布局來看，恒大主要布局一線城市周邊，同時(shí)具備強(qiáng)大消費(fèi)能力的衛(wèi)星城市。目前熱點(diǎn)城市地價(jià)高企，在城鎮(zhèn)化快速發(fā)展下，衛(wèi)星城成為房地產(chǎn)行業(yè)下一個(gè)熱門增長點(diǎn)，恒大布局文化旅游產(chǎn)業(yè)將提前鎖定城鎮(zhèn)化發(fā)展紅利。

業(yè)內(nèi)知名房地產(chǎn)專家認(rèn)為，恒大自身實(shí)力比較雄厚，也有能力在大消費(fèi)以及各類主題概念的地產(chǎn)方面發(fā)力，體現(xiàn)了較好的投資眼光。恒大四大產(chǎn)業(yè)之間具備一定的協(xié)同性，通過打通服務(wù)的全產(chǎn)業(yè)鏈，恒大將實(shí)現(xiàn)規(guī)模和價(jià)值的雙向發(fā)展，占據(jù)未來發(fā)展優(yōu)勢、增加競爭籌碼。

打造15個(gè)童世界樂園趕超迪士尼

恒大?；◢u以及海上威尼斯等明星產(chǎn)品取得良好戰(zhàn)績，恒大再接再厲于8月27日推出文化旅游的拳頭產(chǎn)品，恒大童世界。

據(jù)恒大集團(tuán)常務(wù)副總裁兼恒大旅游集團(tuán)董事長肖恩介紹，恒大童世界是面向2~15歲的少年兒童，全球唯一的“全室內(nèi)、全天候、全季節(jié)”大型主題樂園。

從項(xiàng)目設(shè)計(jì)來看，恒大童世界出身不俗，由世界知名設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)的325位大師參與設(shè)計(jì)。按照恒大的規(guī)劃，童世界項(xiàng)目共設(shè)計(jì)規(guī)劃了33個(gè)大型游樂項(xiàng)目，而通常迪士尼有18~22個(gè)，恒大童世界的規(guī)模是迪士尼的1.5倍。

同時(shí)，恒大計(jì)劃投資3000億元，未來2~5年在全國布局15個(gè)恒大童世界項(xiàng)目，恒大童世界有望在3~5年內(nèi)走向世界，向世界傳遞中國文化的影響力，將有望成為有能力與迪士尼一較高下的主題樂園。

據(jù)了解，上海迪士尼樂園開業(yè)不到一年時(shí)間，已在2017年第二財(cái)季實(shí)現(xiàn)小幅盈利。在中國消費(fèi)升級之下，中國主題樂園消費(fèi)將迎來高增長期，咨詢公司AECOM預(yù)測，到2025年、2030年中國主題公園客流人次將分別達(dá)到3.2億和4.2億人次，這將是一個(gè)龐大的消費(fèi)市場。

克而瑞發(fā)布的報(bào)告顯示，老百姓對于休閑娛樂以及旅游的需求正在不斷提升，其中短途周邊游將會(huì)更加普遍，而坐落于重點(diǎn)城市周邊的主題樂園將成為市民出、尤其是親子游的主要目的地。

鎖定消費(fèi)升級的紅利，恒大童世界項(xiàng)目將助力恒大業(yè)績實(shí)現(xiàn)新增長。據(jù)測算，每個(gè)恒大童世界輻射半徑500公里、8000萬人群，落成后預(yù)計(jì)每個(gè)項(xiàng)目年游客量超2000萬人次，年消費(fèi)總額超200億。

在國家鼓勵(lì)并推動(dòng)國內(nèi)主題游樂企業(yè)國際化發(fā)展的利好下，恒大童世界與國家產(chǎn)業(yè)政策高度契合界，將填補(bǔ)旅游市場空白、拉動(dòng)旅游消費(fèi)增長，同時(shí)精準(zhǔn)定位少年兒童旅游市場，促進(jìn)旅游市場產(chǎn)業(yè)升級。

知名房地產(chǎn)專家認(rèn)為，恒大在多元化產(chǎn)業(yè)方面發(fā)展多年，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)相對好，選址在熱點(diǎn)城市圈輻射范圍內(nèi)的周邊城市，土地成本相對低，這有助于其降低投資成本，如果產(chǎn)品后續(xù)運(yùn)營成功，預(yù)計(jì)恒大還會(huì)有繼續(xù)加大規(guī)模擴(kuò)張的可能。