張銀銀：從住戶存款增長看北京房貸利率上浮

張銀銀

看我國各大城市的房地產(chǎn)走勢，京滬深的樣本意義極大。這3座城市的政策和資金敏感度最高，并往往會依次傳遞至其他城市。

據(jù)《證券日報》近日報道，在銀行信貸持續(xù)收緊的情況下，北京首套房房貸利率持續(xù)走高——自9月14日起，北京地區(qū)多家銀行繼續(xù)上調(diào)首套房貸款利率，此次調(diào)整后，首套房房貸利率上浮5%~10%成為主流，同時個別銀行調(diào)整為最低執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮20%的利率政策。

北京的信貸信號意味著什么？要分析清楚這個問題，其實(shí)首先要看京城房地產(chǎn)信貸市場發(fā)生了什么變化。

伴隨著首套房貸款利率提升的是，北京房地產(chǎn)相關(guān)貸款的增速、增量都一降再降。通過《2017年8月北京市貨幣信貸運(yùn)行情況》可以發(fā)現(xiàn)，8月末，北京市金融機(jī)構(gòu)人民幣房地產(chǎn)貸款（包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人購房貸款等）余額15885.3億元，同比增長18.2%，增速比上月下降1.3個百分點(diǎn)。這個數(shù)據(jù)看上去也不低，但沒有對比就很難找準(zhǔn)參照——在6月末時，該增速還有20.7%。而那個時候，實(shí)際上已經(jīng)比一季度末及上年末分別回落3.5個百分點(diǎn)、3.4個百分點(diǎn)。

如果從全國來看，可以發(fā)現(xiàn)北京地產(chǎn)貸款增速回落速度相比更快。2017年6月末，我國人民幣房地產(chǎn)貸款余額29.72萬億元，同比增長24.2%，增速比上季末低1.9個百分點(diǎn)。

伴隨增速回落的自然是增量的回落。8月末，北京市房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額4844.6億元，比年初僅增加95.2億元——以此分析，前8月開發(fā)商想在北京市場上拿到開發(fā)貸款的難度可想而知。

而在個人購房貸款方面，余額為9531.6億元，比年初增加1233.3億元?？瓷先ニ坪踹€行，但這個數(shù)字比上年同期少增390億元，同比增長27.4%，相對2016年11月43%的歷史高點(diǎn)，已經(jīng)回落15.6個百分點(diǎn)。不僅如此，前8月北京市個人新增房貸占人民幣各項(xiàng)貸款新增額的24.4%，較2016年末40.3%的新增占比下降15.9個百分點(diǎn)。而根據(jù)《2017年7月北京市貨幣信貸運(yùn)行情況》的披露，1~7月個人購房貸款實(shí)際月度新增額分別為207.6億元、244.7億元、144.7億元、159億元、154.2億元、122億元、118.3億元。

通過央行數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，8月當(dāng)月，北京市個人購房貸款新增額82.9億元，為今年以來最低水平，比前7個月月均增量少81.4億元。可以說，個人買房在北京拿房貸難度基本是逐月加大，當(dāng)然，與此同步的是成交今年明顯走低。

無論對于開發(fā)商還是二手房東來說，銀行收緊信貸都是非常致命的。沒有足夠多的錢，就沒有足夠多的交易；而沒有足夠多的交易，對房價就會形成制約。

問題就在于，錢去了哪里？

數(shù)據(jù)很驚人，2017年8月末，北京市本外幣各項(xiàng)存款余額14.32萬億元，同比增長2.7%，這個增幅比上月下降2.8個百分點(diǎn)，比上年同期低3.6個百分點(diǎn)。

而在去年同期，北京市本外幣各項(xiàng)存款余額同比增長6.3%——去年8月，北京當(dāng)月存款余額增加3869.4億元，同比多增6548.5億元；比年初增加10925.3億元。整個2016年，北京市本外幣各項(xiàng)存款同比增長7.7%，當(dāng)時的增幅已經(jīng)比2015年末低5.3個百分點(diǎn)，但比如今還是高出好幾個點(diǎn)。

《2017年8月北京市貨幣信貸運(yùn)行情況》里還有一組數(shù)據(jù)很說明問題。2017年1~8月，北京市人民幣存款中，住戶存款增加241.3億元，比上年同期少增454.2億元，同比增長3%；非金融企業(yè)存款比年初減少471.4億元，上年同期為增加3636.6億元，余額同比增長6.4%。

通過這組數(shù)據(jù)，聯(lián)系上文房貸增速可以看到，在各項(xiàng)存款增長乏力的情況下，北京相關(guān)金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)算是開足馬力放貸款了。特別是對房貸的支持，已經(jīng)算是力度很大了。當(dāng)住戶存款增長水平偏低時，居民繼續(xù)加杠桿購房這本身也是個問題。但與此對應(yīng)的是，去年同期，北京市住戶人民幣存款余額比年初增加695.5億元，同比多增353.5億元。其中，當(dāng)月增加74.5億元，同比多增76.1億元。由此看來，去年的表現(xiàn)比今年要好。

今年交易不如去年活躍。對比去年、今年北京市住戶的存款表現(xiàn)還是很能說明問題：當(dāng)住戶手上的錢增加得比較慢的時候，部分也反映出有很多剛需一族是把錢拿去首付或者還貸了，因此難以產(chǎn)生更多的存款；而已經(jīng)落袋為安的人，有一部分可能已經(jīng)把錢拿出來繼續(xù)購房投資，當(dāng)然不一定會在北京本地，比如他們可以到環(huán)京地區(qū)甚至更遠(yuǎn)的其他城市，當(dāng)然也不能排除有一少部分人也會到海外進(jìn)行資產(chǎn)配置。

其實(shí)從不少較大體量的城市都可以分析發(fā)現(xiàn)，居民存款遇到了一定的瓶頸，也正因?yàn)槿绱烁鞔蟪鞘械姆抠J利率普遍出現(xiàn)上浮。（作者為財經(jīng)專欄作家，本文經(jīng)授權(quán)轉(zhuǎn)載自杠桿游戲）