業(yè)績亮眼又如何？“負(fù)債率”飆升迫使房企加快資金回籠

預(yù)售證增加　開發(fā)商加快推盤

9月5日，萬科發(fā)布8月份銷售及近期新增項(xiàng)目情況簡報(bào)，期內(nèi)，萬科實(shí)現(xiàn)銷售面積273.9萬平方米，銷售金額370.4億元。而今年前8個(gè)月該公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售額3497.8億元。靚麗的銷售業(yè)績使得萬科A昨日盤中一度大漲4%以上。不過，有分析認(rèn)為，雖然當(dāng)前大型開發(fā)商業(yè)績繼續(xù)增長，但并未能改變行業(yè)趨勢。根據(jù)記者了解，部分企業(yè)已經(jīng)開始謹(jǐn)慎投資房地產(chǎn)，而不少開發(fā)商也加快推盤力度。

廣州日報(bào)全媒體記者梳理發(fā)現(xiàn)，截至目前，大型開發(fā)商發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年以來銷售業(yè)績多數(shù)不錯(cuò)。中國恒大今年前8個(gè)月累計(jì)合約銷售金額約達(dá)3216.8億元，旭輝控股同期合同銷售609.1億元，同比增長68%，完成全年合同銷售目標(biāo)76%。根據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，今年前8個(gè)月，有碧桂園、萬科、恒大、保利、綠地等8家開發(fā)商累計(jì)銷售規(guī)模超過1000億元。

大型開發(fā)商業(yè)績靚麗下，整體市場銷售可能趨緩。易居研究院智庫中心提供的數(shù)據(jù)顯示，2017年8月，在選取的50個(gè)固定樣本城市中，30家A股房企有26家銷售面積出現(xiàn)了同比下跌。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，考慮到很多房企制定了較高的年度銷售目標(biāo)，預(yù)計(jì)在“金九銀十”期間會(huì)加快推盤。

記者統(tǒng)計(jì)顯示，今年8月份，北京有13個(gè)樓盤拿到預(yù)售證，而7月份只有7個(gè)項(xiàng)目，6月有12個(gè)，5月也只有9個(gè)樓盤拿到預(yù)售證。陽光家緣數(shù)據(jù)也顯示，今年7月份廣州新發(fā)預(yù)售證34份，而8月份就飆升到54份。9月份僅僅1日和4日就合計(jì)發(fā)放了8份預(yù)售證。

資金壓力大負(fù)債率飆升　126家房企負(fù)債5.38萬億元

面對碧桂園、萬科、恒大、保利、綠地、融創(chuàng)、龍湖等大型開發(fā)商靚麗的銷售業(yè)績公告，很難想象，整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)資金壓力愈發(fā)顯現(xiàn)，負(fù)債率飆升。多數(shù)業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，未來行業(yè)可能出現(xiàn)一輪洗牌，更多的中小房企尋求同龍頭合作，而大房企也會(huì)出現(xiàn)一波并購。

按照證監(jiān)會(huì)最新分類，A股126家以房地產(chǎn)為主業(yè)的上市公司今年上半年累計(jì)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入5912.82億元，其中，綠地控股以1259.76億元居首，萬科和保利分別為698.10億元和544.59億元。不過，截至二季度末，這126家房企累計(jì)負(fù)債為5.38萬億元，同比增長28.90%。存貨合計(jì)3.8萬億元，增長16.97%。

這也使得房企資產(chǎn)負(fù)債率紛紛飆升。根據(jù)半年報(bào)，4家地產(chǎn)商資產(chǎn)負(fù)債率超過90%，分別是魯商置業(yè)、珠江控股、嘉凱城和中房地產(chǎn)。資產(chǎn)負(fù)債率在80%以上的有34家，在龍頭開發(fā)商中，萬科資產(chǎn)負(fù)債率為82.66%，保利地產(chǎn)為78.83%，綠地控股89.05%，招商蛇口為72.28%，均為至少最近三年中報(bào)的最高位，且負(fù)債增長超過資產(chǎn)。萬科今年上半年總資產(chǎn)增長30.46%，總負(fù)債增長了33.79%。保利地產(chǎn)總資產(chǎn)增長了34.15%，總負(fù)債卻大漲41.26%。

華創(chuàng)證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師袁豪表示，在上半年中呈現(xiàn)了加杠桿趨勢，6月末，房地產(chǎn)板塊凈負(fù)債率93.2%，較2016年末上升16.1個(gè)百分點(diǎn)，較今年一季度上升5.7百分點(diǎn)。

來自開發(fā)商的聲音也預(yù)示著部分房企未來資金壓力不減。

二級市場地產(chǎn)股或有補(bǔ)漲行情　但大機(jī)會(huì)難現(xiàn)

二級市場上，地產(chǎn)股昨日出現(xiàn)上漲，萬科A、保利地產(chǎn)、陽光城、藍(lán)光發(fā)展等表現(xiàn)不錯(cuò)。不過，記者梳理，多數(shù)機(jī)構(gòu)認(rèn)為，地產(chǎn)股可能存在補(bǔ)漲行情，但系統(tǒng)性大漲暫時(shí)難以出現(xiàn)。

中信證券行業(yè)分析師陳聰認(rèn)為，經(jīng)過一段時(shí)間調(diào)整之后的，龍頭地產(chǎn)公司的估值也具備吸引力，目前或是投資地產(chǎn)行業(yè)龍頭的時(shí)機(jī)。“過去2年，大房企銷售增速遠(yuǎn)高于結(jié)算，導(dǎo)致預(yù)收款快速累積，同時(shí)由于新修訂會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求預(yù)收款加速確認(rèn)，行業(yè)或?qū)⒓铀俳Y(jié)算，同時(shí)2015年~2016年房價(jià)快速上漲推動(dòng)毛利率連續(xù)回升，推動(dòng)業(yè)績快增。”華創(chuàng)證券袁豪稱。

（來源：廣州日報(bào)　記者張忠安）