半年銷售額增長(zhǎng)超三成 高利潤(rùn)、低負(fù)債 世茂實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的增長(zhǎng)

8月29日下午，世茂房地產(chǎn)（00813，HK）發(fā)布2017中期業(yè)績(jī)公告，公告顯示，上半年世茂房地產(chǎn)合約銷售達(dá)到451億元，同比增長(zhǎng)31%。在利潤(rùn)方面，上半年世茂房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)毛利105.9億元，同比增長(zhǎng)25.1%；實(shí)現(xiàn)公司股東應(yīng)占利潤(rùn)38.8億元，同比增長(zhǎng)28.1%，利潤(rùn)水平穩(wěn)步提升；并且也是少有的幾個(gè)中期派息并達(dá)到40港仙的內(nèi)房股。

值得注意的是，在當(dāng)日下午的業(yè)績(jī)說明會(huì)上，世茂房地產(chǎn)將全年銷售目標(biāo)調(diào)高10%，由之前的800億元上調(diào)至880億元。對(duì)此，世茂房地產(chǎn)表示，全年總可售貨值將超1500億元，預(yù)計(jì)去化率在60%，有望超額完成880億元目標(biāo)。

受良好業(yè)績(jī)提振，8月30日開盤后，世茂房地產(chǎn)股價(jià)迅速走高，盤間股價(jià)最高時(shí)達(dá)到16.44港元，創(chuàng)兩年來新高。截至當(dāng)日收盤，世茂房地產(chǎn)股價(jià)報(bào)收16.26港元，漲幅達(dá)到15.65%，領(lǐng)漲港股內(nèi)房股，股價(jià)更是較年初上漲約60%。而國際投行也對(duì)世茂房地產(chǎn)業(yè)績(jī)給予積極評(píng)價(jià)，摩根大通維持世茂房地產(chǎn)“增持”評(píng)級(jí)，并將目標(biāo)價(jià)調(diào)升至18港元；瑞信則維持“跑贏大盤”評(píng)級(jí)，將目標(biāo)股價(jià)調(diào)升至17港元。

半年銷售漲幅超3成利潤(rùn)規(guī)模穩(wěn)步提升

公告顯示，上半年世茂房地產(chǎn)合約銷售達(dá)到451億元，同比增長(zhǎng)31%，合約銷售面積271萬平方米。世茂房地產(chǎn)上半年合約銷售的穩(wěn)定增長(zhǎng)，與世茂早前加大在熱點(diǎn)二線及三四線城市布局，以及高周轉(zhuǎn)的策略密不可分。

數(shù)據(jù)顯示，上半年世茂房地產(chǎn)在售項(xiàng)目達(dá)到70個(gè)，項(xiàng)目平均銷售金額8.5億元。分城市來看，南京市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)銷售金額近60億元，北京為40億元，泉州也貢獻(xiàn)了35億元的合約銷售，此外，寧波、合肥及武漢等城市也都實(shí)現(xiàn)了20億元。

而在整體去化率方面，世茂房地產(chǎn)上半年達(dá)到60%，而去年同期為46%；新供貨去化率方面，世茂房地產(chǎn)上半年為80%，去年同期則為63%，去化速度明顯加快。

“世茂今年加大了三四線城市的推盤力度，從上半年的表現(xiàn)來看，世茂這一策略是正確的。”世茂集團(tuán)董事局主席許榮茂表示。

營收和利潤(rùn)方面，上半年世茂房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營收358億元，同比增長(zhǎng)19%；實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)105.9億元，同比增長(zhǎng)25%；毛利率達(dá)到29.6%；股東應(yīng)占利潤(rùn)38.79億，同比增長(zhǎng)28.1%。

值得注意的是，世茂房地產(chǎn)的毛利率水平近年大多維持在30%左右的高位，上半年毛利率更是較去年同期上升1.4個(gè)百分點(diǎn)。世茂的這一毛利率水平，在港上市的內(nèi)地房企中，也可以說是名列前茅。

此外，在住宅銷售業(yè)務(wù)取得亮眼業(yè)績(jī)的同時(shí)，世茂房地產(chǎn)的多元化業(yè)務(wù)也取得明顯成效。上半年，酒店、租金和其他收入達(dá)到16.6億元，同比增長(zhǎng)16%。

商業(yè)方面，位于上海南京東路核心位置的上海世茂國際廣場(chǎng)創(chuàng)新商業(yè)模式，并進(jìn)行改造升級(jí)引入Hello Kitty室內(nèi)主題館；酒店方面，世茂還與喜達(dá)屋資本簽訂合作協(xié)議，探索輕資產(chǎn)運(yùn)營。至報(bào)告期末，世茂房地產(chǎn)擁有已開業(yè)酒店14家，客房量達(dá)到5193間。而隨著國內(nèi)全域旅游的快速發(fā)展，勢(shì)必會(huì)給世茂的商業(yè)、酒店帶來更多發(fā)展機(jī)遇。

多元化融資凈負(fù)債率持續(xù)下滑

房企規(guī)模和實(shí)力的擴(kuò)大，一靠土地，二靠資金，但歸根結(jié)底靠的還是資金。

上半年，在房地產(chǎn)調(diào)控趨嚴(yán)，行業(yè)融資環(huán)境趨緊的背景下，世茂房地產(chǎn)卻能通過持續(xù)的多元化、低成本的融資，在不斷增強(qiáng)企業(yè)資金實(shí)力的同時(shí)，進(jìn)一步改善資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)。

4月26日，世茂房地產(chǎn)旗下的上海世茂國際廣場(chǎng)65億元的ABN在銀行間交易商協(xié)會(huì)過會(huì)；4月28日，80億元的熊貓中票獲得中國銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)核準(zhǔn)，并成為民營地產(chǎn)企業(yè)中首批獲批企業(yè)；6月，成功發(fā)行6億美元高級(jí)票據(jù)，平均利率僅為4.72%；6月，25億元規(guī)模的中證機(jī)構(gòu)首批CMBS（商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持證券）獲批……此外，世茂房地產(chǎn)上半年還實(shí)現(xiàn)銷售回款360億元。

多元化融資和銷售回款，世茂房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)更趨穩(wěn)健。報(bào)告期末，世茂房地產(chǎn)賬面現(xiàn)金達(dá)到220億元；凈負(fù)債率為52.5%，較期初的53.4%進(jìn)一步下降了0.9個(gè)百分點(diǎn)，資產(chǎn)負(fù)債率已連續(xù)5年維持在60%以下；加權(quán)融資成本也從2016年全年的5.8%，進(jìn)一步降到目前的5.6%。

融資成本下降、財(cái)務(wù)趨于穩(wěn)健，也使得世茂房地產(chǎn)屢獲評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的正面評(píng)價(jià)。標(biāo)普維持世茂年度評(píng)級(jí)BB+級(jí)，展望由負(fù)面調(diào)升至穩(wěn)定；穆迪及惠譽(yù)也分別維持世茂Ba2和BBB-的評(píng)級(jí)。

土地成本低廉高毛利率可期

2015年，千億房企有7家，市占率為14.4%。2016年，千億房企擴(kuò)容到12家，市占率達(dá)到20.5%，市場(chǎng)向龍頭房企集中的趨勢(shì)越來越明顯。

因此，在“強(qiáng)者恒強(qiáng)、弱者漸弱”的行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)下，不少房企于年初紛紛喊出“進(jìn)軍千億”的口號(hào)，希望通過做大規(guī)模實(shí)現(xiàn)突圍。值得注意的是，還有一些龍頭房企在規(guī)模足夠大時(shí)，已不再過分追求規(guī)模的快速增長(zhǎng)，轉(zhuǎn)而更加注重利潤(rùn)表現(xiàn)。

上半年，世茂房地產(chǎn)合約銷售額達(dá)到451億元，在億翰智庫發(fā)布的2017年中國房企綜合實(shí)力TOP200榜單中位列第15位。實(shí)力和影響力再次得到業(yè)內(nèi)認(rèn)可，連續(xù)多年實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的增長(zhǎng)。

“2017年，世茂房地產(chǎn)將追求規(guī)模和利潤(rùn)并重。”中期業(yè)績(jī)會(huì)上，世茂房地產(chǎn)如此看待規(guī)模和利潤(rùn)。

值得注意的是，低廉的土地儲(chǔ)備，將是支撐世茂房地產(chǎn)持續(xù)維持高毛利水平的關(guān)鍵。

數(shù)據(jù)顯示，上半年世茂房地產(chǎn)新增土地儲(chǔ)備453萬平方米。分城市看，新增土儲(chǔ)既有北京、上海、廣州、廈門、武漢等熱點(diǎn)一二線城市，又有能承接一二線外溢需求、發(fā)展?jié)摿薮蟮募闻d、昆山、佛山等環(huán)一線都市圈的三四線城市。

需要指出的是，在上半年453萬平方米的新增土儲(chǔ)中，世茂房地產(chǎn)通過底價(jià)招拍掛、收購、合作獲得的土儲(chǔ)面積占比達(dá)到45%，而這也是在地價(jià)不斷高企的背景下，世茂房地產(chǎn)控制拿地成本的關(guān)鍵。上半年，世茂房地產(chǎn)新增土儲(chǔ)的平均樓面地價(jià)為8023元/平方米。

報(bào)告期末，世茂房地產(chǎn)權(quán)益土地儲(chǔ)備面積達(dá)到3413萬平方米，分布在全國45個(gè)城市，平均土地成本僅有4268元/平方米。而上半年世茂房地產(chǎn)銷售均價(jià)達(dá)到16656元/平方米。

以此來看，土地儲(chǔ)備的合理布局，以及相對(duì)低廉的土地成本，將對(duì)世茂房地產(chǎn)的繼續(xù)維持較高的毛利水平提供有效保證。實(shí)力和影響力再次得到業(yè)內(nèi)認(rèn)可，連續(xù)多年實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的增長(zhǎng)。