孟曉蘇：中國(guó)版REITs的啟動(dòng)已經(jīng)水到渠成

每經(jīng)編輯 王曉波

每經(jīng)記者 蔡雅蕓

孟曉蘇認(rèn)為，第一，房地產(chǎn)發(fā)展推動(dòng)金融創(chuàng)新。在房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中，包括1994年最早引進(jìn)的股權(quán)投資基金，1996年實(shí)行住房抵押貸款，1996年同時(shí)提出推廣住房公積金制度，1997年提出設(shè)立住房抵押貸款保險(xiǎn)，都已經(jīng)實(shí)現(xiàn)；2001年起呼吁反向抵押以房養(yǎng)老，在近兩年也獲得成功；2005年呼吁將不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）引入中國(guó)，現(xiàn)在正在試點(diǎn)中，各個(gè)部門都很支持。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2016年全國(guó)居民的人均住房面積達(dá)到了40.8平方米，接近高收入國(guó)家的水平。房改18年以來(lái)，房地產(chǎn)投資增加了37倍，由此拉動(dòng)了GDP總量增長(zhǎng)將近9倍，房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的作用非常明顯，這印證了厲以寧教授所說(shuō)的房地產(chǎn)業(yè)是維系中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的最大引擎。正因?yàn)槿绱?，最近?guó)家要求穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，堅(jiān)持政策穩(wěn)定性、連續(xù)性，加快建立長(zhǎng)效機(jī)制。

第二，金融產(chǎn)品豐富供給側(cè)改革。首先是股權(quán)投資基金，比如在天津的香墅里項(xiàng)目開發(fā)中，我們用了信托基金助力。第二個(gè)是反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)，現(xiàn)在只推出了第一項(xiàng)產(chǎn)品，叫“幸福房來(lái)寶A”，現(xiàn)在已經(jīng)有154個(gè)老人入保。

第三是用REITs實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)證券化。李克強(qiáng)總理在去年年初就講了要探索基礎(chǔ)設(shè)施等資產(chǎn)證券化，這講的是ABS。但到了去年6月份，國(guó)務(wù)院發(fā)文就把REITs這個(gè)英文寫到了文件中，要穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)信托投資基金試點(diǎn)。它是把承租人的租金按半年向投資人進(jìn)行分配，這種有價(jià)證券可以在市場(chǎng)上流通。

說(shuō)到REITs，孟曉蘇講到各國(guó)各地對(duì)REITs的規(guī)定大約都是4條：按期分紅、上市流通、免稅優(yōu)惠、限制開發(fā)。但REITs是用于持有收租物業(yè)，不是用于開發(fā)，這種持有收租物業(yè)可以幫助企業(yè)融資，但并非直接作為融資渠道。

孟曉蘇認(rèn)為，現(xiàn)在的問(wèn)題是中國(guó)已經(jīng)有了太多的資產(chǎn)，同時(shí)又用大量負(fù)債的方式存在。2014年末統(tǒng)計(jì)地方債是30萬(wàn)億，現(xiàn)在是40萬(wàn)億，這些資產(chǎn)是政府投資、負(fù)債投資和資產(chǎn)增值所構(gòu)成，這部分資產(chǎn)在還不上錢的情況下，為什么不能用證券化的方式來(lái)解決呢？所以我們?cè)O(shè)想了中國(guó)的REITs，我們課題組的工作就是把REITs產(chǎn)品中國(guó)化。

他提出，用以政府為主的優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)作為基礎(chǔ)資產(chǎn)，由政府和原商業(yè)機(jī)構(gòu)回租，保證收益，這種收益流還可以上市。另外，如約定在基金到期之后，如20年或25年之后，由政府原價(jià)回購(gòu)資產(chǎn)，這樣可以減少資產(chǎn)評(píng)估的障礙，防止國(guó)有資產(chǎn)流失，爭(zhēng)取在今后再把它做成永續(xù)化的資產(chǎn)。

孟曉蘇還表示，國(guó)家發(fā)改委去年發(fā)出批文，要求把符合條件的的PPP項(xiàng)目轉(zhuǎn)成REITs。他在國(guó)內(nèi)呼吁了REITs10年，試點(diǎn)了兩年，這個(gè)產(chǎn)品的未來(lái)還是很有信心的。他相信在全世界已經(jīng)風(fēng)行的REITs，一定能在中國(guó)大行其道。

他說(shuō)，最近中國(guó)證監(jiān)會(huì)以中國(guó)證券行業(yè)基金業(yè)協(xié)會(huì)的名義組織了專門委員會(huì)，來(lái)推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)證券化，我是這個(gè)機(jī)構(gòu)的顧問(wèn)，同時(shí)我是戰(zhàn)略發(fā)展組的組長(zhǎng)，現(xiàn)在REITs的啟動(dòng)已經(jīng)水到渠成，根據(jù)證監(jiān)會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)同志的設(shè)想，在十九大前做好準(zhǔn)備，再擼起袖子加油干，爭(zhēng)取讓REITs在中國(guó)早日落地。