孟曉蘇：中國版REITs的啟動已經(jīng)水到渠成

每經(jīng)編輯 王曉波

每經(jīng)記者 蔡雅蕓

孟曉蘇認為，第一，房地產(chǎn)發(fā)展推動金融創(chuàng)新。在房地產(chǎn)發(fā)展過程中，包括1994年最早引進的股權(quán)投資基金，1996年實行住房抵押貸款，1996年同時提出推廣住房公積金制度，1997年提出設(shè)立住房抵押貸款保險，都已經(jīng)實現(xiàn)；2001年起呼吁反向抵押以房養(yǎng)老，在近兩年也獲得成功；2005年呼吁將不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）引入中國，現(xiàn)在正在試點中，各個部門都很支持。

根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2016年全國居民的人均住房面積達到了40.8平方米，接近高收入國家的水平。房改18年以來，房地產(chǎn)投資增加了37倍，由此拉動了GDP總量增長將近9倍，房地產(chǎn)業(yè)拉動經(jīng)濟的作用非常明顯，這印證了厲以寧教授所說的房地產(chǎn)業(yè)是維系中國經(jīng)濟增長的最大引擎。正因為如此，最近國家要求穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，堅持政策穩(wěn)定性、連續(xù)性，加快建立長效機制。

第二，金融產(chǎn)品豐富供給側(cè)改革。首先是股權(quán)投資基金，比如在天津的香墅里項目開發(fā)中，我們用了信托基金助力。第二個是反向抵押養(yǎng)老保險試點，現(xiàn)在只推出了第一項產(chǎn)品，叫“幸福房來寶A”，現(xiàn)在已經(jīng)有154個老人入保。

第三是用REITs實現(xiàn)不動產(chǎn)證券化。李克強總理在去年年初就講了要探索基礎(chǔ)設(shè)施等資產(chǎn)證券化，這講的是ABS。但到了去年6月份，國務(wù)院發(fā)文就把REITs這個英文寫到了文件中，要穩(wěn)步推進房地產(chǎn)信托投資基金試點。它是把承租人的租金按半年向投資人進行分配，這種有價證券可以在市場上流通。

說到REITs，孟曉蘇講到各國各地對REITs的規(guī)定大約都是4條：按期分紅、上市流通、免稅優(yōu)惠、限制開發(fā)。但REITs是用于持有收租物業(yè)，不是用于開發(fā)，這種持有收租物業(yè)可以幫助企業(yè)融資，但并非直接作為融資渠道。

孟曉蘇認為，現(xiàn)在的問題是中國已經(jīng)有了太多的資產(chǎn)，同時又用大量負債的方式存在。2014年末統(tǒng)計地方債是30萬億，現(xiàn)在是40萬億，這些資產(chǎn)是政府投資、負債投資和資產(chǎn)增值所構(gòu)成，這部分資產(chǎn)在還不上錢的情況下，為什么不能用證券化的方式來解決呢？所以我們設(shè)想了中國的REITs，我們課題組的工作就是把REITs產(chǎn)品中國化。

他提出，用以政府為主的優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)作為基礎(chǔ)資產(chǎn)，由政府和原商業(yè)機構(gòu)回租，保證收益，這種收益流還可以上市。另外，如約定在基金到期之后，如20年或25年之后，由政府原價回購資產(chǎn)，這樣可以減少資產(chǎn)評估的障礙，防止國有資產(chǎn)流失，爭取在今后再把它做成永續(xù)化的資產(chǎn)。

孟曉蘇還表示，國家發(fā)改委去年發(fā)出批文，要求把符合條件的的PPP項目轉(zhuǎn)成REITs。他在國內(nèi)呼吁了REITs10年，試點了兩年，這個產(chǎn)品的未來還是很有信心的。他相信在全世界已經(jīng)風(fēng)行的REITs，一定能在中國大行其道。

他說，最近中國證監(jiān)會以中國證券行業(yè)基金業(yè)協(xié)會的名義組織了專門委員會，來推動不動產(chǎn)證券化，我是這個機構(gòu)的顧問，同時我是戰(zhàn)略發(fā)展組的組長，現(xiàn)在REITs的啟動已經(jīng)水到渠成，根據(jù)證監(jiān)會有關(guān)負責(zé)同志的設(shè)想，在十九大前做好準(zhǔn)備，再擼起袖子加油干，爭取讓REITs在中國早日落地。