北京土拍市場(chǎng)8月首戰(zhàn) 東城宅地低溢價(jià)成交

每經(jīng)編輯 余冬梅

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 舒曼曼 每經(jīng)編輯  余冬梅

北京市土拍市場(chǎng)8月首日開(kāi)戰(zhàn)，成交三宗地塊攬金58.3億元。最終，金科集團(tuán)以總價(jià)19.9億元拿下平谷區(qū)夏各莊兩地塊，華潤(rùn)、招商、碧桂園聯(lián)合體以38.4億元近乎底價(jià)競(jìng)得東城區(qū)永外大街居住用地，溢價(jià)率僅為0.52%。

中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，截至目前，北京已成交37宗住宅用地，整體年內(nèi)北京住宅用地合計(jì)448.14萬(wàn)平米，同比2016年全年住宅土地成交面積還上漲了104%。

中原地產(chǎn)分析師張大偉表示，年內(nèi)北京累計(jì)成交土地金額已經(jīng)高達(dá)1378.3億，按照目前土地供應(yīng)及成交節(jié)奏，預(yù)計(jì)全年成交有望達(dá)到2500億以上的歷史最高紀(jì)錄，從已掛牌的剩余住宅地塊來(lái)看，預(yù)計(jì)熱點(diǎn)地塊仍將有多家企業(yè)搶奪，但總體土地市場(chǎng)已經(jīng)有所退燒。

金科拿下兩塊遠(yuǎn)郊地 內(nèi)城近乎底價(jià)成交

本次土拍金科連拿兩宗地塊，分別以8.23億元、自持面積比例24%和11.67億元，自持面積比例28%拿下北京市平谷區(qū)夏各莊鎮(zhèn)03-04地塊R2二類居住用地和平谷區(qū)夏各莊鎮(zhèn)03-11、03-13、03-14地塊R2二類居住用地、A33基礎(chǔ)教育用地。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，平谷兩宗住宅用地僅有少量教育用地，其余均為商品住宅用地，地塊比較干凈，且容積率分別為1.0與1.2，明顯低密度別墅地塊，并且有出產(chǎn)目前市場(chǎng)極為稀缺的類獨(dú)棟產(chǎn)品的可能。

然而，備受關(guān)注的東城區(qū)地塊則爆冷成交，該地塊最終由華潤(rùn)、招商、碧桂園聯(lián)合體以38.4億元競(jìng)得，溢價(jià)率僅為0.52%。值得一提的是該地塊并沒(méi)有進(jìn)入舉牌階段，僅經(jīng)過(guò)兩輪網(wǎng)上競(jìng)價(jià)就以近乎底價(jià)成交。

據(jù)了解，該地塊是自2012年2月香河園地塊成交之后，五年來(lái)東城區(qū)首次住宅用地成交，而該地塊也成為目前“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”地塊中限價(jià)最高的項(xiàng)目，商品住房銷售均價(jià)不超過(guò)89068元/平方米，最高銷售單價(jià)不得超過(guò)93521元/平方米。

東城區(qū)地塊爆冷也讓市場(chǎng)頗感意外，對(duì)此，郭毅向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析指出，該地塊雖處核心城區(qū)二三環(huán)之間，是不可多得的內(nèi)城地塊，但是劣勢(shì)也同樣突出，其中商業(yè)50%自持20年，以及配建博物館等要求也使得地塊運(yùn)營(yíng)較為復(fù)雜。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則分析表示，從拿地投資經(jīng)營(yíng)的角度看，市中心的土地開(kāi)發(fā)成本比較大，因?yàn)楦黝愐?guī)劃內(nèi)容比較多，從企業(yè)拿地資金預(yù)算來(lái)看，郊區(qū)的拿地的投資機(jī)會(huì)較大，而市區(qū)的價(jià)格管控等也會(huì)使得盈利空間收窄。

房企借新一輪供地?zé)峒铀儋I地

中原地產(chǎn)研究院中心住宅成交土地統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，土拍市場(chǎng)已成交37宗地塊，其中，商品住宅面積達(dá)到了203萬(wàn)平方米，自住房達(dá)到了135萬(wàn)平方米，同比上漲數(shù)倍。2016年供應(yīng)土地?cái)?shù)量15宗，商品住宅面積僅38.9萬(wàn)平方米。

郭毅分析表示，從剩余7宗處于掛牌出讓的地塊來(lái)看，其中包括自住房，可售商品住宅、租賃型商品住宅等多種類型，可售商品住宅當(dāng)中限售均價(jià)從21215-89068元/平方米不等，產(chǎn)品線類型豐富，出于對(duì)成本控制的考慮，房企也將加快周轉(zhuǎn)速度，產(chǎn)品最快將于明年年初甚至今年年底陸續(xù)上市，由此明年北京住宅市場(chǎng)供應(yīng)緊張情況也將得到大幅緩解。

中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2017年1-7月，全國(guó)土地成交金額TOP10城市總計(jì)成交7392億元，同比增長(zhǎng)27.5%；規(guī)劃建筑面積TOP10城市成交15372萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)21.8%。其中，北京以1320億元的成交總價(jià)繼續(xù)保持冠軍位置，同比上漲200%。從城市排行榜來(lái)看，一二線城市仍為房企拿地投資的主戰(zhàn)場(chǎng)，部分三線城市土地市場(chǎng)繼續(xù)保持活躍。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，從供地節(jié)奏來(lái)看，北京土地市場(chǎng)預(yù)計(jì)還會(huì)加大，關(guān)鍵是土地供應(yīng)要和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、北京城市規(guī)劃調(diào)整等進(jìn)行新的布局，大趨勢(shì)是在增加供地，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，拿地的機(jī)會(huì)也有所增加。

他分析指出，對(duì)于碧桂園來(lái)說(shuō)，加碼北京區(qū)域說(shuō)明其在TOP1房企經(jīng)營(yíng)規(guī)模上需要再接再厲，所以拿地的動(dòng)作會(huì)比較積極。當(dāng)前，以金科為代表的中型房企，其在北京市場(chǎng)也一直有相關(guān)的投資，尤其是郊區(qū)市場(chǎng)，此類拿地也說(shuō)明和一些大房企之間會(huì)有較為明顯的競(jìng)爭(zhēng)和對(duì)抗，充分說(shuō)明金科等類似企業(yè)希望憑借這一波供地?zé)岢狈e極做大土地儲(chǔ)備。

值得一提的是，由于房地產(chǎn)調(diào)控不斷深入，房企為獲取核心城市優(yōu)質(zhì)土地資源，分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，房企聯(lián)合拿地的比例不斷上升，2017年7月，北京多處地塊均由聯(lián)合體競(jìng)得，如豐臺(tái)區(qū)西鐵營(yíng)村地塊由世茂、金茂及國(guó)瑞競(jìng)得，大興區(qū)瀛海鎮(zhèn)地塊由首創(chuàng)、遠(yuǎn)洋及世茂競(jìng)得，8月首日土拍中，東城區(qū)地塊也是由華潤(rùn)、招商、碧桂園聯(lián)合體競(jìng)得。