上半年去庫存效果明顯 三四線城市區(qū)域分化

今年是實施“十三五”規(guī)劃的重要一年，也是供給側結構性改革的深化之年。半年已過，“三去一降一補”有什么成效？三、四線樓市庫存是否依然“壓力山大”？“僵尸企業(yè)”處置得如何？企業(yè)杠桿率有沒有降低、成本有沒有下降？百姓迫切需要解決的短板補上了嗎？

圍繞這些社會關注、各方關切的重要經濟問題，我們在年中之際推出“‘五大任務’半年報”系列報道，通過個體生活的變化，以小見大，深度剖析半年來供給側結構性改革的難點、痛點、亮點和突破點。

老傅的慶幸

“一年間房價漲了1倍，還一房難求，如果今年才出手，肯定買不起了”

酷熱難耐的夏日傍晚，家住河北滄州禧福荷堂的傅小榮如往常一樣飯后遛彎兒。路過一處高檔小區(qū)，瞥見門口擺著“天成熙園15000/平方米”的房價板，老傅立刻回想起今年自家新房交鑰匙的場景：“就一年時間，我相中的那套6000多元每平方米的房子，售價居然到了1.1萬到1.2萬，漲了1倍，且高價之下一房難求。”

老傅本是“有房一族”，2015年，因為兒子即將結婚，老兩口合計著再給孩子買套房。彼時的售樓處還算安靜，房源也充足，好地段、好房型隨便挑，偶爾還能趕上送車位、打折的優(yōu)惠。老傅看房看得優(yōu)哉游哉，“2015年的商品房，6000元就算貴的，即便漲價也是一個季度一兩百塊，是可以接受的緩慢上漲。沒成想，一過完2016年農歷新年，形勢突然緊張起來，房價像坐火箭一樣嗖地躥了上去。那段時間的滄州樓市可謂一天一個樣，每天去詢價，得到的回復都是‘今天又漲了點’。”老傅再也無法淡定，在售樓人員的催促下，迅速相中一套房，2月底就交了定金。

原本平靜的滄州樓市突然成了“香餑餑”，與房貸政策的調整不無關系。2016年2月，央行聯手銀監(jiān)會發(fā)布《關于調整個人住房貸款政策有關問題的通知》，居民家庭首次購房個貸的最低首付比例降到25%，各地還可下浮5個百分點。此后不久，為解決一、二線城市價格泡沫和三、四線城市庫存積壓并存的問題，熱點城市重啟限購政策。政策的一松一緊產生溢出效應，一、二線城市的土地熱迅速轉移到三、四線城市。

等老傅的親戚2016年“五一”再去看房時，發(fā)現同一小區(qū)的房源竟已全部售罄。“售樓大廳里熙熙攘攘全是人，幾個月前催促我買房的銷售人員追問我要不要賣房。小區(qū)房價已經從簽約時的每平方米6000元漲到了8000元。”老傅感到不可思議。

“最近幾個月，不少高端商品房均價都保持在14000至15000元，聽朋友說他們家附近都2萬了，這還是滄州嗎？！”老傅很感慨。

從去年夏天到今年夏天，三、四線城市中也出現了熱點城市，庫存銷售得如火如荼，房價就像打了“強心針”，迅速膨脹。根據國家統計局的數據，截至今年5月份，全國商品房待售面積同比下降8.5%，連續(xù)5個月呈現同比下降態(tài)勢。5月全國商品房庫存為66018平方米，為21個月以來的最低值。據中原地產研究中心統計，今年上半年，全國200多個三、四線城市合計成交土地金額比2016年同期上漲了42.6%，土地市場平均溢價率為40%，刷新歷史紀錄。對此，在低點“以白菜價抄著了”的老傅心情復雜：“我感到慶幸，也覺得后怕，如果今年才出手，肯定買不起了！”

小傅的感慨

去年底到今年初行情最好，一個月輕松做成10多單，凈盈利超50%，4月中旬轉冷，至今月均成交量也就1—2單

在老傅對三線樓市大漲感到困惑時，她的侄子小傅卻從中嗅出了商機。2016年初滄州房價剛開始上揚，小傅就抓住時機買房，幾進幾出后，他毅然辦起了中介公司。

從購房者到中介，小傅幾乎沒怎么經歷轉型的“陣痛”，因為他入行時，正趕上樓市去庫存的“蜜月期”。政策利好，再加上公眾看漲，中介風頭一時無兩。“2016年底到2017年初行情最好時，輕輕松松一個月做成10多單，凈盈利達50%以上。”小傅說。

今年上半年，滄州市土地宗數為200塊，平均溢價率高達127.82%，土地出讓金為153億多元。中原地產首席分析師張大偉評價：“全國去庫存效果比較明顯。與往年相比，今年以來無錫、滄州、揚州等三線城市進入了賣地百億行列。”

不過，高歌猛進去庫存的同時，隱患也被悄悄埋下。

滄州樓市突然火爆，一是因為距北京只有40分鐘高鐵車程，受京津冀一體化政策影響，有大工廠和企業(yè)遷入，剛需增加；二來部分人跟風炒房，讓價格水漲船高。這些人買房不為自住，導致房屋空置率高，市面上的一手房銷聲匿跡，能交易的幾乎都是二手房。投資需求外溢導致價格漲幅過快，去庫存成效短期“看起來很美”，但偏“虛”，長期看存在反彈風險?？辗侩S時可能被拋售，再次成為新的庫存。

三、四線城市房價飆升，也“嚇退”了一大批想在城里買房的農業(yè)轉移人口，有違去庫存政策的初衷。小傅感慨道，前幾年滄州房價一直徘徊在四五千元，交十幾萬元首付就能在城里有套體面的住房?，F在，即便是中低端的房子，一套也過百萬。大部分進城務工農民，月工資只有幾千元，買房至少要交30萬首付，每個月再還貸，負擔太重。

“我也是農民出身，來城里打工，見識了各種好，不愿再回去。當年白手起家，我是咬著牙買的第一套房。但現在這么高的房價，有剛需的老百姓確實買不起了，牙咬碎了也沒用。更別提農民在城里買房沒有公積金，貸款也不好辦。”小傅說。

正是面對這種新變化，熱點三、四線城市在去庫存的同時，調控政策也應運而生。今年3月23日，繼石家莊、保定、廊坊等地出臺關于加強房地產市場調控意見后，滄州也發(fā)布了調控措施，通過戶籍和貸款等條件限購。果然，對政策極為敏感的樓市被“速凍”——滄州房價雖然堅挺，但購房者不再趨之若鶩，大部分持觀望態(tài)度。小傅經營的中介公司從4月中旬就感到了“寒意”，至今月均成交量也就1—2單。

三線城市政策收緊，四線城市呢？此前，滄州市下屬縣城的樓市普遍蕭條，房源充裕。但最近這兩個月，縣里的房子也緊俏了起來。小傅回憶，5月份有幾位農村客戶想給孩子買房結婚，市里房子貴得離譜，最終只能選擇到次一級的縣城購房。

“3月以來，南皮縣、河間市等地的庫存逐漸被消化，泊頭市的房價已經從去年的4000多元攀升到8000元。只有黃驊市外來人口少，房子還有富余，但價格也開始抬頭。目前滄州市和各縣城基本沒有庫存壓力了。聽說邢臺還有一定數量的爛尾樓，那邊的同行正在想辦法提升房源周邊環(huán)境，增建配套設施，緩解庫存壓力。”小傅說。

業(yè)界思考

今年上半年，以滄州為代表的三、四線樓市，變化還是相當大。

年初時，滄州樓市熱火朝天，企業(yè)盈利高達50%，遠超正常情況下的15%。為抑制房價過快上漲，市政府加大了住房用地的供給力度，從每年2000畝增加到3000畝。但地價沒能隨之下降，年初每畝800萬元的地價，到6月底已經高達每畝1300萬元。

3月限購政策出臺后，開發(fā)商的日子不好過。特別是由于前期房價居高不下，一些惜售的新項目還來不及開盤，導致限購政策出臺后，銷售陷入了僵局。

針對市場新變化，一些開發(fā)商也在尋求與地方政府合作，參與到實行貨幣化安置的棚戶區(qū)改造項目中。希望減輕自身庫存壓力，也給棚改戶提供更大的安置房選擇空間。但是，棚改項目畢竟數量有限，利用棚改去庫存的效果并不明顯。

到底怎樣才算健康地去庫存？顯然不能總靠臨時出臺限購令。如果想在保持樓市穩(wěn)定的前提下去庫存，可能需要借鑒有些城市的做法，先限地價，再限房價。地價不控制，房價很難降；房價虛高，老百姓有剛需的買不起，做投資的也會觀望，還會積累新的庫存。

想實現“房子是用來住的，不是用來炒的”，不能僅靠短期的硬限制，更要依賴長期的軟調控，不同城市應該利用地緣優(yōu)勢差異化發(fā)展，盡量實現供需兩端的平衡。

——河北鹽百集團房地產公司總裁 張克騫

專家點評

在“因城施策”去庫存的作用下，今年上半年全國去庫存效果比較明顯。但需要注意的是，三、四線城市存在區(qū)域分化問題，有些熱點三線城市的去庫存進程較快，可售住房數量持續(xù)下降，導致房價有所上升，捂盤惜售現象屢屢出現。針對這類城市，應在準確研判后續(xù)需求增速的基礎上，加大住宅用地供應節(jié)奏和開發(fā)上市力度，避免由于補庫存緩慢造成階段性供求再次失衡，誘發(fā)下一階段出現房價上漲壓力。同時做好政策預案，當房價漲幅達到一定程度時，及時出臺限貸、限購措施，給過熱的市場降溫。而對那些庫存仍然較高的三、四線城市，仍應堅定不移地執(zhí)行去庫存政策。

除了去庫存的因素，部分三、四線城市出現住房價格上漲還有多方面原因。第一，這些熱點三、四線城市大都位于區(qū)域核心地區(qū)，或地處大都市圈輻射區(qū)域，隨著新型城鎮(zhèn)化快速推進以及區(qū)域融合發(fā)展，住房市場需求會有所提振。第二，由于一線城市和部分二線城市實行了限購、限貸政策，在溢出效應的作用下，一些自住需求和投資需求涌向附近的三、四線城市。第三，在前期優(yōu)惠利率和首付政策拉動下，當地住房需求集中釋放。

后續(xù)去庫存的關鍵，是要讓新市民安居樂業(yè)。無論是就近轉移的農業(yè)人口，還是返回家鄉(xiāng)購房的外出務工人員，都將是下一階段三、四線城市購房的主力軍，要給予新市民購房更多的政策性支持，包括信貸、稅收、保障等一系列措施，才可能為去庫存爭取多贏的結果。

——國務院發(fā)展研究中心研究員 劉衛(wèi)民（記者 趙貝佳）