三房換成四房 哪種換法更劃算？

家住番禺祈福新邨的李先生打算把三房單位換成四房單位，手頭有200萬元現(xiàn)金的他該先買后賣還是先賣后買？理財專家建議，改善型剛需買家在換房的時候要結(jié)合自己的手頭資金和未來的經(jīng)濟狀況，算一算哪一種換房方式最適合自己，如果手頭上缺乏充足的資金，先賣后買可令后續(xù)裝修和投資更輕松，如果資金較為寬裕，可先買后賣可以預(yù)留充足的時間裝修和搬家，也能降低月供的壓力。

案例：手頭有現(xiàn)金可小房換大房

李先生一家是廣州本地戶口家庭，現(xiàn)一家三口居住在番禺祈福新邨的一套80平方米小三房中。由于李先生和妻子計劃多要一個孩子，再加上照顧孩子需要父母過來幫忙，現(xiàn)在這套80平方米的小三房就顯然不夠一家人居住了，李先生和妻子打算賣掉現(xiàn)在的物業(yè)，重新在祈福新邨購買一套四房的電梯樓。聽說近期在政策的影響下，有一些急售的業(yè)主愿意讓價，李先生覺得，自己也應(yīng)該抓緊時間實施換房計劃了。

目前，李先生手頭上有閑置資金200萬元，現(xiàn)在居住的小三房市場價約180萬元，房產(chǎn)證已過5年，而且是唯一物業(yè)，但仍有20萬元貸款未結(jié)清。而接下來李先生換房的目標，是一套市場價約360萬元、面積120平方米的四室電梯房。

“先賣后買”還是“先買后賣”？李先生猶豫不決。

方法一：先賣后買

據(jù)房天下廣州理財分析師陳徑芝分析，如果先賣掉目前持有的小三房，以180萬元的總價賣出，減去需要結(jié)清的20萬元房貸，再加上手頭上的閑置資金200萬元，那么，李先生則能湊到360萬元的房款。

值得注意的是，如果采取先賣后買的措施，因為李先生的房子目前屬于證過五年的唯一物業(yè)，根據(jù)政策可免個人所得稅，可令李先生的房子更容易賣出。

假如賣出現(xiàn)有房產(chǎn)，由于已經(jīng)結(jié)清了房貸并且名下已無房產(chǎn)，因此李先生能以“廣州本地戶籍、無房無貸”的情況和條件購買那套總價360萬元的房產(chǎn)。根據(jù)現(xiàn)在的政策，李先生首先需要支付30%的首付，即108萬元；房貸方面，剩下的252萬元申請銀行貸款，以最新基準利率4.9%按20年的還款年限計算，李先生每月需要還款16491.99元，共支付銀行利息1438077.61萬元。那么，李先生的手頭上還有252萬元的資金，可用于新房裝修和其他投資。

不過，還有一個問題，就是賣出了自己的房子之后，在買到新居之前，李先生一家就還需要尋覓一處過渡時期的住所。如果租住一套祈福新邨的小三房，月租大概需要3000~4000元左右，這也是一筆額外的支出。

方法二：先買后賣

由于李先生是廣州本地戶口且名下已有一套房產(chǎn)，目前房貸尚未結(jié)清，按現(xiàn)有政策，若不先結(jié)清剩余20萬元的房貸，李先生就需要以70%即252萬元的首付來購買新居，由于李先生手頭上只有200萬元的閑置資金，他就需要向親友先借52萬元。由于李先生日后還需要出售現(xiàn)有房產(chǎn)，所以他還是會先從手頭上的200萬元資金中抽出20萬元來結(jié)清房貸。

若先結(jié)清20萬元的房貸，李先生就能以50%的首付來購買新居，即李先生手頭上剩余的180萬元剛夠支付首付，接下來還有180萬需要向銀行申請商業(yè)貸款，以最新基準利率4.9%按20年的還款年限計算，李先生每月需還款11779.99元，共支付銀行利息1027198.29萬元。買入了第二套房產(chǎn)后，李先生名下就有2套房產(chǎn)了。因此在過戶給新買家的過程中，就需要交納1%（即3.6萬元）的個人所得稅。若稅費完全由新買家支付，購房者往往更傾向選擇滿2年的唯一物業(yè)來入手。

收到賣房的180萬元房款之后，李先生手頭上又有180萬元的可支配資金了。但是值得注意的是，這筆資金是在賣出原有房產(chǎn)后才能收到，在支付完二套房的首付之后，李先生手里已無閑置資金。

建議：結(jié)合資金情況考慮先買還是后買

在資金充裕的情況下置換房產(chǎn)，在當前政策下，若采取先賣后買的方式，需要支付的首付僅三成，但月供和利息較高，手頭剩余資金也較多。廣州二手房高級分析師李超建議，如果采取先買后賣的方式，首付偏高，需要四成，不過月供和利息較低，而手頭剩余資金會比較少。

因此，改善型剛需換房時，首先要結(jié)合自己的手頭資金和未來的經(jīng)濟狀況，算一算哪一種換房方式最適合自己。李超指出，如果手頭上缺乏充足的資金，也可以采取先賣后買的方式，這種方式的優(yōu)點在于完成了兩套房產(chǎn)的交易之后，手頭上剩余的資金會更加充足，后續(xù)裝修和投資都會更加輕松。如果手頭上的資金較為寬裕，可以采取先買后賣的方式，這樣一方面可以預(yù)留充足的時間去裝修新居和搬家，另一方面月供的壓力也會降低。