融創(chuàng)632億購萬達(dá)資產(chǎn)包 全用自有資金？

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 賈運可    

每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 賈運可

631.7億元是什么概念？如果你把它存進(jìn)余額寶，每天可以產(chǎn)生收益696.45萬元，一輩子都可以吃穿不愁。但有“并購狂人”之稱的融創(chuàng)中國董事長孫宏斌，昨日（7月10日）卻大手一揮，把這筆錢給花了。根據(jù)萬達(dá)商業(yè)與融創(chuàng)中國的聯(lián)合公告，孫宏斌打算用這筆錢從萬達(dá)手中收購十三個文旅項目的91%股權(quán)以及76個酒店項目。

據(jù)財新網(wǎng)報道，孫宏斌表示，此次交易涉及資金完全來自融創(chuàng)自有資金。作為普通人，記者在“心痛”之余不禁有些奇怪——融創(chuàng)2016年末的凈負(fù)債率已經(jīng)高達(dá)208%，如今有必要拿這么多現(xiàn)金收購資產(chǎn)？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪的多位投行及分析人士也認(rèn)為，如此大的交易規(guī)模，純以現(xiàn)金形式交易不太可能。

賬面現(xiàn)金=可自由使用？

7月10日上午，大連萬達(dá)集團(tuán)官網(wǎng)對外披露萬達(dá)商業(yè)與融創(chuàng)中國聯(lián)合公告稱，萬達(dá)擬將十三個文旅項目的91%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)，代價為295.75億元，并由融創(chuàng)來承擔(dān)項目貸款。同時，融創(chuàng)將以335.95億元收購萬達(dá)76個酒店項目。兩項收購的總代價為631.7億元。

據(jù)財新網(wǎng)報道，孫宏斌透露，此次交易涉及資金完全來自融創(chuàng)自有資金?？硕饠?shù)據(jù)顯示，融創(chuàng)今年上半年實現(xiàn)銷售金額1088.1億元。孫宏斌在接受財新網(wǎng)采訪時則表示，截至2017年6月30日，融創(chuàng)賬上還有900多億元現(xiàn)金。

但賬面上的現(xiàn)金并不是說可以不受限制地自由使用。

以融創(chuàng)2016年財報為例，截至2016年12月31日，融創(chuàng)賬面現(xiàn)金約698億元，其中178億元為受限資金，主要包括124.55億元銀行貸款擔(dān)保資金和50.75億元預(yù)售物業(yè)所得限制資金。

一券商分析師向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，即便融創(chuàng)賬面上有900億現(xiàn)金，但還要考慮日常支出以及后期拿地的資金支出等，怎么可能全部或者大部分用來進(jìn)行一兩筆收購呢？

該券商人士進(jìn)一步指出，融創(chuàng)需要考慮各方面支出的平衡，除直接土地市場拍地資金，還涉及并購和項目公司后續(xù)費用，以及貸款保證金、銷售監(jiān)管資金、按揭保證金和銀行承兌匯票保證金等。此外，拿地之后還有施工支出和項目開發(fā)及融資，這些費用開支都非常大。

“即便賬上現(xiàn)金能夠全部覆蓋此次交易，但剩下的資金不多，一旦資金鏈緊張，后果不堪設(shè)想。況且由于房地產(chǎn)調(diào)控，整個市場已經(jīng)進(jìn)入了融資難情況。而融創(chuàng)自去年開始在市場上進(jìn)行的各種收并購動作，對資金的消耗很大。”上述人士直言。

資金渠道謎團(tuán)待解

“從并購角度來講，一方面，很少有企業(yè)拿600多億現(xiàn)金直接去砸。另一方面，銷售額1100多億不代表凈利潤。”一資深投行人士表示。

前述深投行人士指出，萬達(dá)和融創(chuàng)這次的交易是一個股權(quán)交易模式，完全用現(xiàn)金支付的可能性不大。即便交易是一次性的，但資金支付應(yīng)該也會有一個過程。融創(chuàng)應(yīng)該會拿部分現(xiàn)金出來，還有一部分可能會把文旅和酒店兩塊資產(chǎn)未來的營收收益，做成資產(chǎn)證券化類的產(chǎn)品來支付給萬達(dá)，還有可能是通過境外銀行的并購貸款來支付?？傊?，不太可能會一次性付清。

這么大的交易，如果不全部使用自有資金的話，融創(chuàng)又可能會動用哪些資金和渠道借款，使用什么融資工具呢？

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，截至2016年底，在非即期借貸中，融創(chuàng)中國有抵押的銀行借款為311.78億元，其他借貸357.32億元，優(yōu)先票據(jù)27.58億元，資產(chǎn)支持證券31.71億元。

另據(jù)投行人士分析，這是一個很大的打包并購，境內(nèi)交易涉及到成本問題，所以，萬達(dá)與融創(chuàng)可能在境外交易。

融創(chuàng)杠桿風(fēng)險大幅上升

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者不完全統(tǒng)計，2016年至今，融創(chuàng)中國對外收并購地產(chǎn)公司耗資已逾500億元（不含此次交易）。

比如，去年9月，融創(chuàng)以總價157.61億元收購融科智地房地產(chǎn)股份有限公司若干目標(biāo)公司的股權(quán)和債權(quán)。目標(biāo)公司有42個物業(yè)項目的相關(guān)權(quán)益，分別位于北京、天津、重慶和杭州等16個中國城市，總占地面積約693.72萬平方米，總建筑面積約1802.22萬平方米，未售面積約730.05萬平方米。

而在去年底今年初，融創(chuàng)先后共計斥資近60億元入股金科。具體來看，包括以總價約40億元認(rèn)購金科地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司16.96%的股份，以總價17.23億元收購金科地產(chǎn)6.17%股份。完成認(rèn)購和收購事項后，公司間接持有金科地產(chǎn)23.15%的股份。

申萬宏源的研究報告指出，截至2016年末，融創(chuàng)凈負(fù)債率已經(jīng)從2015年末的76%大幅上升至2016年末的208%。其總有息負(fù)債規(guī)模從2015年末的420億元大幅增長至2016年末的1130億元，同期凈負(fù)債規(guī)模從150億元增長至430億元。除了費用開支大幅增長以及利潤率復(fù)蘇慢于預(yù)期，該券商對融創(chuàng)在當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策環(huán)境下，仍選擇在杠桿率激增情況下快速擴(kuò)張規(guī)模帶來的風(fēng)險表示擔(dān)憂。

此外，根據(jù)融創(chuàng)2016年財報，公司期末凈資產(chǎn)為354億元。而融創(chuàng)與萬達(dá)這次交易的總額高達(dá)631.7億元，超過了融創(chuàng)2016年末的凈資產(chǎn)，占其去年末總資產(chǎn)2932億元的21.5%，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，構(gòu)成重大資產(chǎn)交易。不過，截至昨日22時53分，記者注意到，融創(chuàng)中國仍未就此次交易發(fā)布詳細(xì)公告。

出售資產(chǎn)

萬達(dá)商業(yè)出售部分文旅、酒店 欲年內(nèi)償清大部分銀行貸款

每經(jīng)實習(xí)記者 程成 每經(jīng)編輯 姚治宇 實習(xí)編輯 方芳

7月10日上午，萬達(dá)集團(tuán)、融創(chuàng)中國發(fā)布公告稱，萬達(dá)商業(yè)將以總價631.7億元向融創(chuàng)出售旗下13個文旅項目的91%股權(quán)以及萬達(dá)旗下的76個酒店。

萬達(dá)此舉，外界一片愕然。

在全國各地高歌猛進(jìn)的萬達(dá)，究竟是高負(fù)債的積重難返，還是加快去地產(chǎn)化速度，向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型？

“別再當(dāng)?shù)禺a(chǎn)商了”的新注腳

根據(jù)公告，萬達(dá)將以注冊資本金的91%即295.75億元，向融創(chuàng)轉(zhuǎn)讓包括西雙版納萬達(dá)文旅項目、南昌萬達(dá)文旅項目、合肥萬達(dá)文旅項目在內(nèi)的13個文旅項目91%的股權(quán)，并由后者承擔(dān)項目的現(xiàn)有全部貸款；融創(chuàng)以335.95億元，收購北京萬達(dá)嘉華、武漢萬達(dá)瑞華在內(nèi)的76個酒店。

雙方約定在7月31日前簽訂詳細(xì)協(xié)議，并盡快完成付款、資產(chǎn)及股權(quán)交割。此外，文旅項目保持品牌不變、規(guī)劃內(nèi)容不變、項目建設(shè)不變、運營管理不變等；酒店管理合同執(zhí)行至合同期限屆滿；雙方同意在電影等多個領(lǐng)域全面戰(zhàn)略合作。

值得注意的是，稍前的7月4日，大連萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林還參加了萬達(dá)旗下第16個文旅項目——昆明萬達(dá)文旅項目的啟動儀式，當(dāng)時聲稱將投資300億元，確保項目在2019年內(nèi)全部開業(yè)。然而，僅僅不到一周，昆明萬達(dá)文旅項目即出現(xiàn)在萬達(dá)與融創(chuàng)的交易名單中。

在今年初召開的萬達(dá)集團(tuán)2016年會上，王健林曾說“萬達(dá)要堅決實施企業(yè)轉(zhuǎn)型，去地產(chǎn)化。”甚至提出到2017年底或2018年把商業(yè)地產(chǎn)的名字改為商業(yè)投資管理服務(wù)集團(tuán)，“別再當(dāng)?shù)禺a(chǎn)商了”。

對于此次交易的具體細(xì)節(jié)，大連萬達(dá)集團(tuán)相關(guān)人士在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示暫不表態(tài)，一切以公告為準(zhǔn)。

同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，萬達(dá)在有意去地產(chǎn)化，堅持走“輕資產(chǎn)”道路，萬達(dá)也具備去地產(chǎn)化的能力。

在萬達(dá)發(fā)布上述公告后不久，萬達(dá)酒店發(fā)展（00169，HK）股價迅速攀升，漲幅一度攀升150%，達(dá)1.48港元。針對股價及成交量的不尋常波動，萬達(dá)酒店發(fā)展發(fā)布公告：“董事會確認(rèn)并不知悉導(dǎo)致今日該等價格及成交量增加的任何原因，亦不知悉任何須予公告以避免本公司證券出現(xiàn)虛假市場情況的資料，或根據(jù)證券及期貨條例（香港法例第571章）第XIVA部須予披露的任何內(nèi)幕消息。”

“輕資產(chǎn)”每年40至50個

2015年8月，萬達(dá)商業(yè)與快錢金融、萬達(dá)穩(wěn)升簽署輕資產(chǎn)合作框架協(xié)議，由萬達(dá)穩(wěn)升等關(guān)聯(lián)方提供資金支持，萬達(dá)商業(yè)以輕資產(chǎn)模式開發(fā)運營位于常州、梅州、三門峽、宜春和鄭州的5家萬達(dá)廣場項目，萬達(dá)商業(yè)試水輕資產(chǎn)戰(zhàn)略邁出關(guān)鍵一步。

在2016年開業(yè)的50個萬達(dá)廣場中，有21個屬于輕資產(chǎn)。2017上半年新開業(yè)的12個萬達(dá)廣場中，輕資產(chǎn)項目達(dá)9個；新發(fā)展的28個項目中輕資產(chǎn)項目達(dá)26個，其中投資類輕資產(chǎn)項目14個、合作類輕資產(chǎn)項目12個。

萬達(dá)集團(tuán)回應(yīng)稱，“此次文旅項目也進(jìn)入了輕資產(chǎn)運作，說明萬達(dá)文旅項目的品牌建立起來了，萬達(dá)到了全面靠品牌賺錢的時代了”，并表示未來萬達(dá)每年輕資產(chǎn)萬達(dá)廣場項目將保持在40至50個。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，今年5月初，萬達(dá)商業(yè)擬發(fā)不超過300億元的小公募債獲得上交所通過，但須證監(jiān)會最后審核是否放行。但截至目前，上述發(fā)債仍無最新進(jìn)展。

盡管如此，萬達(dá)商業(yè)回復(fù)上交所的一份答復(fù)函顯示，截至2016年末其部分待償還的銀行貸款、信托貸款及其他金融機(jī)構(gòu)借款金額合計499億元，合并口徑下總資產(chǎn)約7511.4億元，總負(fù)債約5277.7億元，資產(chǎn)負(fù)債率70.26%。

王健林在7月10日上午的簽約儀式上表示：“通過此次交易，萬達(dá)商業(yè)的負(fù)債率將大幅下降，這次回收的資金全部用于還貸，萬達(dá)商業(yè)計劃今年內(nèi)清償大部分銀行貸款。”

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次交易對萬達(dá)、融創(chuàng)而言各取所需。從后續(xù)發(fā)展來看，不排除融創(chuàng)與萬達(dá)在電影等方面進(jìn)一步合作。

去地產(chǎn)化

“去地產(chǎn)化”輕裝上陣 萬達(dá)商業(yè)A股IPO或迎利好

每經(jīng)記者 魏 瓊 每經(jīng)編輯 姚治宇

曾經(jīng)豪言要超越迪士尼樂園的萬達(dá)文化旅游項目，現(xiàn)如今被打包出售給融創(chuàng)中國，一同被拋售的還有76個酒店項目。

7月10日，萬達(dá)商業(yè)、融創(chuàng)中國聯(lián)合公告，萬達(dá)以631.7億元總價將13個文旅項目的91%股權(quán)以及北京萬達(dá)嘉華、武漢萬達(dá)瑞華等76個酒店轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)中國。

此次出售的萬達(dá)文旅城和酒店項目均為正在A股IPO萬達(dá)商業(yè)的重要組成部分。在當(dāng)前A股IPO審批放緩的大環(huán)境下，出售部分商業(yè)資產(chǎn)，轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運營，萬達(dá)商業(yè)是否將迎來回歸A股的利好？

輕裝上陣

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，萬達(dá)出售酒店和文旅項目是積極甩包袱、做品牌的導(dǎo)向。

萬達(dá)酒店發(fā)展公布的數(shù)據(jù)顯示，2015年公司權(quán)益持有人應(yīng)占之本集團(tuán)虧損約為2.63億港元，2016年公司權(quán)益持有人應(yīng)占之本集團(tuán)虧損約為6070萬港元，連續(xù)虧損。

記者從萬達(dá)商業(yè)此前公布的A股招股說明書發(fā)現(xiàn)，該公司明確提示風(fēng)險，認(rèn)為酒店通常會產(chǎn)生數(shù)額龐大的開業(yè)前開支，新開業(yè)酒店通常需要經(jīng)過起步階段才能達(dá)到預(yù)期的表現(xiàn)水平，其投資回收期較其他持有型物業(yè)更長，文旅產(chǎn)業(yè)前期需要大量的資金沉淀。

據(jù)財新網(wǎng)報道，王健林表示通過出售部分酒店和文旅項目，萬達(dá)能大幅降低萬達(dá)商業(yè)的負(fù)債，并進(jìn)一步實現(xiàn)輕資產(chǎn)化運營。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，萬達(dá)積極剝離文旅項目，不斷強(qiáng)化輕資產(chǎn)的模式，有助于其輕裝上陣，負(fù)債結(jié)構(gòu)的改善有助于投資者改觀萬達(dá)資金壓力大的印象。

在A股IPO的審核過程中，企業(yè)的成長性和資產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)與否是審核的重要指標(biāo)。香港中原金融集團(tuán)首席分析師嚴(yán)高樂指出，較高的負(fù)債率將侵蝕企業(yè)的利潤，用非優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)去補充現(xiàn)金流，剝離非核心資產(chǎn)將提升企業(yè)的價值。

回歸A股迎利好？

大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)2015年啟動A股IPO申請，與萬達(dá)商業(yè)一同在A股IPO排隊的房地產(chǎn)企業(yè)還有富力、金輝等地產(chǎn)企業(yè)。

相對于1~5月每周10家左右的核發(fā)批文數(shù)量，進(jìn)入6月份以來每周核發(fā)的企業(yè)數(shù)量有所減少。

東方證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師竺勁接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示，此次資產(chǎn)出售對萬達(dá)商業(yè)來說是利好，對其A股IPO影響不大，需要萬達(dá)商業(yè)重新補充材料，這在IPO方面也屬于正?，F(xiàn)象。

據(jù)財新報道稱，萬達(dá)內(nèi)部人士透露，萬達(dá)商業(yè)回A計劃中最大的不確定性在于“定性”，萬達(dá)商業(yè)不希望被劃入房地產(chǎn)板塊。目前大連萬達(dá)商業(yè)在上交所IPO排隊企業(yè)為第65位，處于“已反饋”狀態(tài)。

剝離重資產(chǎn)，實現(xiàn)輕資產(chǎn)運營的萬達(dá)商業(yè)能否如愿在A股IPO所屬行業(yè)劃歸至“非房地產(chǎn)業(yè)”呢？

嚴(yán)高樂接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時分析指出，萬達(dá)想要回歸A股需要輕資產(chǎn)運營，現(xiàn)在房企在A股IPO難度較大，剝離重資產(chǎn)有利于萬達(dá)商業(yè)歸屬到其他非房地產(chǎn)行業(yè)類別，有助于回A獲批。

港股異動

萬達(dá)酒店發(fā)展“蹭熱點” 股價大漲46.55%領(lǐng)跑港股

每經(jīng)記者 袁 東 每經(jīng)編輯 姚治宇

以600多億的價格出讓多個文旅項目和酒店，萬達(dá)商業(yè)與融創(chuàng)中國（01918，HK）的這樁大買賣無疑是昨天（7月10日）最熱點的財經(jīng)新聞。

無奈萬達(dá)的名氣太大，與此次交易沒有直接關(guān)系的萬達(dá)酒店發(fā)展（00169，HK）卻在昨日蹭了個熱點，股價盤中大漲超過150%，雖然下午股價大幅回落，仍上漲了46.55%，領(lǐng)漲整個港股市場。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，有投資者表示：“萬達(dá)酒店發(fā)展這種蹭熱點、打擦邊球的上漲，很有A股炒作的味道。”

股價先揚后抑

昨天的股票交易，對萬達(dá)酒店發(fā)展來說絕對是值得紀(jì)念的一天。

萬達(dá)酒店發(fā)展昨天以0.58港元開盤，開盤后半個多小時里幾乎沒有什么交易，而股價也維持在0.58港元。但是10點之后，風(fēng)云突變，萬達(dá)酒店發(fā)展的股價迅速被拉起，到11點22分左右股價一度上漲至了1.48港元，漲幅超過了150%。盡管隨后其股價開始回落，最終以0.85港元報收，全天漲幅仍有46.55%，領(lǐng)漲所有港股。

值得注意的是，伴隨萬達(dá)酒店發(fā)展股價的快速拉升，其成交量也是大幅放大，昨日成交額達(dá)到了1.56億港元，而此前50個交易日的平均日成交額卻僅有32萬港元左右。

對于股價的暴漲，萬達(dá)酒店發(fā)展在昨日中午也發(fā)出公告指出，公司知悉萬達(dá)酒店發(fā)展的股價及成交量上升，經(jīng)公司做出查詢后，并不知道股價及成交量增加的任何原因。

據(jù)香港《經(jīng)濟(jì)通通訊社》報道，萬達(dá)酒店發(fā)展的代表稱，母公司與融創(chuàng)中國宣布的交易對萬達(dá)酒店發(fā)展沒有直接影響。

昨日上午，萬達(dá)商業(yè)與融創(chuàng)中國發(fā)布了一份聯(lián)合公告，該份公告涉及13個文化旅游項目的股權(quán)轉(zhuǎn)讓及76個酒店的轉(zhuǎn)讓。

根據(jù)聯(lián)合公告，萬達(dá)以注冊資本金的91%即295.75億元，將西雙版納萬達(dá)文旅項目等13個文旅項目的91%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)，并由融創(chuàng)承擔(dān)項目的現(xiàn)有全部貸款。此外，融創(chuàng)房地產(chǎn)集團(tuán)以335.95億元，收購北京萬達(dá)嘉華、武漢萬達(dá)瑞華等76個酒店。根據(jù)港交所權(quán)益披露信息，大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)（以下簡稱大連萬達(dá)）持有萬達(dá)酒店發(fā)展65.04%的股份。

此外，香港第一上海證券首席策略師葉尚志也對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示：“萬達(dá)酒店發(fā)展暴漲，投機(jī)炒作的味道比較濃。”

主營海外項目

作為大連萬達(dá)的子公司，萬達(dá)酒店發(fā)展為一家投資控股公司，其附屬公司主要從事商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、租賃、管理及投資控股業(yè)務(wù)，公司于2002年在港交所主板上市。

目前萬達(dá)酒店發(fā)展在英國倫敦、美國芝加哥、澳大利亞黃金海岸及悉尼均有物業(yè)項目。此外，萬達(dá)酒店發(fā)展在中國內(nèi)地也有兩個項目，桂林萬達(dá)廣場項目和福州恒力城。

在2015年及2016年，萬達(dá)酒店發(fā)展分別收入21.77億港元和3.74億港元，不過公司在2015年虧損2083萬港元、在2016年獲得凈利潤7607萬港元。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，萬達(dá)酒店發(fā)展近幾年股價表現(xiàn)一直不佳，股價呈持續(xù)下滑狀態(tài)，而目前公司市值也僅約40億港元。

不過對于未來，萬達(dá)酒店發(fā)展曾表示，在母公司大連萬達(dá)的支持下，公司將繼續(xù)著重在能吸引大量游客、商務(wù)差旅且國際游客不斷增長的國際城市，積極參與以酒店為主的綜合地產(chǎn)項目的投資、開發(fā)及運營。并繼續(xù)穩(wěn)步推進(jìn)已有項目的開發(fā)，住宅部分將按計劃出售；商業(yè)部分及酒店資產(chǎn)繼續(xù)作為投資，并將酒店交由萬達(dá)自有品牌進(jìn)行運營。